Si tienes la duda sobre cómo puedo vender mi piso, lo más seguro es que también te estés preguntando qué impuestos se pagan al vender una casa y cuánto dinero supone. Durante todo el proceso de compraventa de una vivienda, hay que tener en cuenta algunos gastos extras que no están directamente asociados al precio del inmueble. Estos gastos usualmente incluyen: Los impuestos, Notaría, Tasas inmobiliarias e Hipotecas. Vamos a explicar cada uno de los impuestos por compra y venta de inmuebles.
¿Comprador o Vendedor? Quién Paga los Impuestos al Vender una Casa
Lo primero que hay que tener claro son los pagos que debe asumir el vendedor y cuáles son los que corresponden al comprador.
Impuestos y Gastos del Vendedor en España
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
Lo primero que tienes que contemplar como vendedor es el pago del impuesto por ganancias patrimoniales cuando la venta es superior al precio de la compra. Este importe se ha de tributar en la Declaración de la renta del año de la venta del inmueble.
Para calcular el IRPF debes tener en cuenta las imposiciones fiscales, las cuales varían según la ganancia:
- Hasta 6.000 euros, corresponde a un 19%.
- Entre 6.000 y 50.000 euros, corresponde a un 21%.
- Superiores a 50.000 euros, corresponde a un 23%.
Sin embargo, hay excepciones al pago de IRPF, que son en los siguientes casos:
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- Las personas mayores de 65 años que hayan vendido su vivienda habitual.
- Los menores de 65 años que hayan vendido su vivienda habitual para comprar otra de la misma índole, teniendo un periodo de 2 años para su declaración.
Plusvalía Municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana - IIVTNU)
Este es un impuesto por terrenos de naturaleza urbana. Para calcular la plusvalía municipal se debe saber el valor catastral, el cual viene establecido en el recibo del IBI. Al conocer el valor catastral, se aplican algunos porcentajes tomando en cuenta el tiempo durante el cual el propietario haya sido el dueño de la vivienda en venta. Hay que liquidarlo en el Ayuntamiento, por lo tanto, no tiene nada que ver con el precio neto de la vivienda.
También hay que tener en cuenta que puede haber una excepción del pago de la plusvalía. Para ello, la vivienda tiene que haber sido vendida a pérdida; es decir, cuando el precio de la venta del inmueble haya sido inferior al precio de la compra.
Esa base imponible se puede calcular mediante dos métodos: un sistema objetivo que tiene en cuenta los años transcurridos desde que se compró el inmueble, el valor catastral y los coeficientes aprobados por el ayuntamiento; y la plusvalía real, que tiene en cuenta el valor de compra del inmueble, el de venta y el valor catastral -tanto el total como el correspondiente al suelo. El contribuyente podrá aplicar el método que resulte en una menor cuantía.
Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
El Impuesto Sobre Bienes Inmuebles se trata de uno de los impuestos “directos” que se impone por ser titular de los derechos sobre un bien inmueble. Cada Ayuntamiento gestiona las fechas donde se ha de hacer este pago, pero generalmente, se hace cada 1 de enero.
Aunque el IBI se puede negociar al momento de la venta de un piso o casa, lo más adecuado es que el dueño del inmueble lo asuma y lo deje listo para la venta sin ninguna deuda antes de hacer cualquier transacción sobre el bien raíz.
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En caso de que se trate de una vivienda heredada, el usuario poseedor es quien debería pagar este impuesto. Para tener una idea, el cálculo del IBI se suele hacer según el valor catastral de la vivienda, a lo que deben sumar una serie de coeficientes, reducciones y un tipo impositivo final que dependerá de cada Ayuntamiento. En el caso de Catalunya es de 0.66%.
Cancelación de Hipoteca y Otros Gastos Adicionales
Además de los impuestos, hay que sumar otros cálculos a los gastos del propietario si aplican. Si existe una hipoteca en curso en la vivienda que se va a vender, ésta deberá liquidarse, y también, hacer la cancelación registral. Esto se tramita a través del banco y la notaría. Así que si vendes una casa que tiene una hipoteca, la manera ideal es hacerlo por un precio superior al de compra, y con esos ingresos, pagar la deuda pendiente. Es importante hacer una escritura (Certificado de Deuda Pendiente) con el banco para realizar la cancelación de la hipoteca, incluso cuando ésta sea de 0. De esta manera también se cancela la Garantía hipotecaria.
Certificado de Eficiencia Energética
El certificado energético es un requisito al vender una vivienda. Hay tarifas muy amplias en el mercado. Todo depende de lo que estimen los profesionales, pero por lo general el precio oscila entre los 50 y 200 euros, y también depende del tipo de inmueble que esté a la venta.
Impuestos que Asume el Comprador en España
IVA e Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
El cálculo de los impuestos será diferente en caso de una vivienda de obra nueva o de segunda mano. En el caso de una vivienda de obra nueva, la compra está sujeta a dos impuestos:
- IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido): en el caso específico de Catalunya, el IVA de una vivienda de obra nueva corresponde al 10% del valor de la misma.
- IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados): corresponde al 1,5% del valor de la vivienda en el caso de Catalunya. Este impuesto no debe confundirse con el IAJD de los préstamos hipotecarios que desde junio de 2019, en aplicación de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, es asumido por la entidad bancaria.
En el caso de las viviendas de segunda mano, se aplica el impuesto ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) que, en el caso de la región catalana, es de 10%. Es fundamental no confundir esta cuota fija (que es un impuesto) con los aranceles notariales (honorarios).
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Ahora bien, ten en cuenta que tanto el IVA como el IAJD son gastos deducibles en la compra de una vivienda, así que recomendamos siempre la asesoría de un gestor inmobiliario. Lo más aconsejable para estar al día con la variación de porcentajes específicos a la Comunidad Autónoma de Catalunya, es revisar la página web del Ajuntament de Barcelona. Recuerda que la variación dependerá del calendario tributario y fiscal en relación con la fecha de la compraventa.
Resumen de Impuestos en la Venta de una Vivienda en Catalunya
| Impuesto | Quién lo paga | Detalle en Catalunya |
|---|---|---|
| IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas) | Vendedor | 19%-23% sobre la ganancia patrimonial. Exenciones para >65 años (vivienda habitual) o <65 años (reinversión). |
| Plusvalía Municipal (IIVTNU) | Vendedor | Grava el incremento de valor del suelo urbano. Excepción si se vende a pérdida. |
| IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) | Vendedor (generalmente) | Impuesto anual. Se negocia, pero es habitual que lo asuma el vendedor hasta la venta. |
| IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) | Comprador | 10% del valor en vivienda de obra nueva. |
| IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados) | Comprador | 1,5% del valor en vivienda de obra nueva. No aplica a hipotecas desde 2019. |
| ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) | Comprador | 10% del valor en vivienda de segunda mano. |
| Gastos de Notaría y Registro de la Propiedad | Comprador | Los aranceles de las copias de escritura de compraventa pueden ser un 1,5% aproximadamente. |
Venta de Vivienda Heredada
En estos casos, la venta es considerada como una ganancia patrimonial y la persona (o personas) que reciban la herencia deben pagar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD). El ISD puede suponer un tipo aplicable de 7% hasta el 32% en base al valor de la herencia. Este impuesto debe tributar como parte de la renta del año en que el piso o casa haya sido heredado.
Impuestos y Gastos al Vender una Vivienda en México
Al vender una casa en México, deberás considerar el pago de ciertos impuestos, como el ISR por enajenación y el Impuesto de Traslado de Dominio (ISAI), además del impuesto sobre plusvalía o estatal. Estos impuestos se calculan en base a la ganancia obtenida por la venta del inmueble y pueden variar según la legislación fiscal vigente.
Impuesto Sobre la Renta (ISR) por Enajenación de Inmuebles
El Impuesto sobre la Renta (ISR) es un cargo aplicado a los ingresos que representan un aumento en el patrimonio de personas, ya sean físicas o morales. En este caso, el ISR se paga por la enajenación de inmuebles. El término se refiere a cualquier tipo de traspaso de propiedades que genera ingresos.
El pago del ISR por enajenación del inmueble puede ser de hasta el 35% sobre el monto obtenido en la transacción, dependiendo de varios factores como las particularidades del inmueble, el ingreso obtenido por la transacción y la calidad fiscal del contribuyente. Normalmente, para realizar el cálculo del ISR se toma en cuenta el cálculo de la utilidad bruta, así como las deducciones autorizadas.
Cálculo de la Utilidad Bruta para el ISR
El cálculo de la cantidad a pagar de ISR por la venta de un inmueble se realiza tomando como referencia la ganancia obtenida por la transacción. Para calcular la utilidad bruta, basta con restar el monto pagado originalmente por la vivienda al precio de venta actual del inmueble. Con esto obtendrás la utilidad o ganancia bruta. Adicionalmente, suelen tomarse en cuenta los años transcurridos entre la adquisición y la enajenación del bien inmueble.
Deducciones Autorizadas para el ISR
Una vez se tenga el cálculo de la utilidad bruta, se deben restar los gastos que se deriven del trámite de venta de la propiedad. La Ley de Impuestos Sobre la Renta considera como factores de deducción los gastos en remodelaciones o mejoras realizadas en la vivienda, desde el momento de la adquisición hasta el día de su venta, los gastos notariales y de escrituración, los avalúos y las comisiones a otros intermediarios.
Entre los conceptos que se pueden deducir para calcular el ISR por la venta de una vivienda se encuentran:
- Costo comprobado de adquisición: Se refiere a lo que el vendedor pagó originalmente por el inmueble al adquirirlo. Para acreditarlo, se utiliza la escritura correspondiente en el caso de inmuebles adquiridos antes de abril de 2014, y a partir de entonces se requiere un complemento de la factura del notario (CFDI) con dicha información. Es importante contar con la factura del notario desde la compra del inmueble para poder deducir este costo al momento de la venta.
- Inversiones en construcciones, mejoras y ampliaciones: Estas inversiones realizadas en el inmueble también pueden ser deducibles y se acreditan mediante las facturas correspondientes, con el aviso de terminación de obra o, en el caso de un avalúo, solo al 80% del monto. Es recomendable contar con todas las facturas en regla y dar los avisos correspondientes para evitar problemas futuros.
- Gastos notariales: Los gastos relacionados con el proceso notarial también pueden ser deducibles y se acreditan con la factura correspondiente.
- Comisiones y mediaciones: Esto se refiere a la cantidad pagada a los mediadores o «corredores» inmobiliarios. Para deducir estos gastos, es necesario exigir una factura al momento de la compra del inmueble; de lo contrario, no serán deducibles. Por ejemplo, los gastos de mantenimiento y mejoras en tu propiedad son deducibles de impuestos, siempre que tengas las facturas correspondientes.
Impuesto de Traslado de Dominio (ISAI)
El Impuesto Sobre la Adquisición de un Inmueble (ISAI), también conocido como Impuesto de Traslado de Dominio, es un impuesto estatal que se aplica sobre la transferencia de propiedad de un bien inmueble. Es recaudado por las distintas entidades federativas del país y por tal motivo su tasa puede variar dependiendo de la entidad en la que se realice el trámite.
Impuesto Predial
El impuesto predial es un impuesto municipal aplicado anualmente a las propiedades, y se calcula en función del valor catastral del inmueble. Este valor es determinado por las autoridades locales y puede variar significativamente entre regiones, influyendo en la cantidad que debe pagarse. Este impuesto debe estar al día al momento de la venta, ya que la notaría requerirá la constancia de no adeudo para proceder con la escrituración.
Cuando se vende una propiedad durante el año fiscal, el vendedor es responsable de pagar la parte proporcional del impuesto correspondiente al tiempo que poseyó la propiedad. El comprador asumirá el pago del predial por el tiempo restante del año.
Ejemplo: Si una casa en la CDMX tiene un valor catastral de $2,000,000 pesos y el impuesto predial se calcula al 0.2%, el impuesto anual sería de $4,000 pesos. Si la venta se realiza en mayo, el vendedor deberá cubrir la parte proporcional de los primeros cinco meses, es decir, $1,666 pesos, mientras que el comprador se encargará de los $2,334 pesos restantes por el resto del año.
Exenciones del Impuesto Sobre la Renta (ISR) al Vender una Vivienda en México
En algunos casos es posible exentar el pago de este impuesto, siempre y cuando se cumpla con los siguientes requisitos:
- Ser persona física.
- Que el inmueble en cuestión sea la antigua residencia del vendedor. Esto se puede comprobar presentando recibos de luz, teléfono, estados de cuenta o identificación oficial vigente a nombre del propietario, y haber vivido ahí durante al menos los últimos 6 meses antes de la venta.
- No haber vendido un inmueble en los tres últimos años.
- El valor del inmueble no debe exceder el equivalente a 700 mil Unidades de Inversión (UDIs), límite establecido en el artículo 93, fracción XIX, inciso a) de la Ley del Impuesto sobre la Renta del Servicio de Administración Tributaria, que representa aproximadamente 5,225,861 pesos mexicanos.
Es importante señalar que esta exención solo se puede aplicar una vez cada tres años.
Otros Gastos y Trámites Asociados a la Venta de una Propiedad
Emisión de Factura Electrónica (CFDI)
Desde 2018, es obligatorio emitir una factura electrónica o Comprobante Fiscal Digital por Internet (CFDI) que acredite la venta y documente el precio de la transacción, una medida que da seguridad tanto al comprador como al vendedor. Este comprobante tiene dos propósitos principales:
- Formalizar la Transacción: Al emitir un CFDI, el vendedor proporciona un registro oficial de la operación, lo cual brinda seguridad tanto al comprador como al vendedor, ya que el SAT registra el monto de la venta y el ISR aplicable.
- Base para el Impuesto Sobre la Renta (ISR): Este documento permite al SAT verificar el monto de la venta y calcular el ISR que corresponde al vendedor. Si la propiedad está exenta de ISR, el CFDI ayuda a justificar la exención mediante su registro en el sistema fiscal.
Para emitir este CFDI, generalmente se requiere el apoyo de un notario o un contador certificado que pueda realizar el trámite de acuerdo a los requisitos del SAT, asegurando que todo el proceso esté en orden y conforme a la ley.
Honorarios Notariales y Certificados
Los honorarios notariales cubren el proceso de escrituración, y suelen representar entre el 1% y el 2% del valor de la propiedad. Adicionalmente, necesitarás algunos certificados, como el certificado de libertad de gravamen y constancias de no adeudo de servicios como predial y agua. Finalmente, tanto los gastos de notaría como de la escritura en el Registro de la propiedad irán a cargo del comprador. En estos casos es el comprador quien paga los aranceles de las copias de escritura de compraventa, que, a groso modo puede ser un 1,5%.
Publicidad y Promoción
Si decides vender por cuenta propia, la publicidad y promoción de la propiedad son fundamentales para llegar a los compradores adecuados. Esto puede implicar publicar en portales inmobiliarios y otros medios especializados, lo cual suele tener un costo mensual. Si optas por vender con el apoyo de una inmobiliaria, estos costos de publicidad generalmente están incluidos en el servicio. Las inmobiliarias suelen ofrecer estrategias de marketing más amplias y efectivas, incluyendo anuncios en portales destacados, redes sociales y eventos, además de herramientas como fotografías profesionales o recorridos virtuales.
Comisión de la Inmobiliaria
Muchos propietarios deciden trabajar con una inmobiliaria para gestionar la venta, lo que conlleva una comisión generalmente entre el 3% y el 6% del valor de venta. Aunque este costo puede parecer alto, contratar a un agente profesional ofrece varias ventajas:
- Red de contactos y clientes: Los agentes inmobiliarios ya cuentan con una red de clientes potenciales y otros agentes, lo que puede reducir el tiempo de venta.
- Experiencia en negociaciones: Los agentes tienen habilidades para negociar de forma efectiva, ayudándote a cerrar la venta en términos favorables.
- Promoción profesional: Los agentes suelen incluir servicios de marketing en redes sociales, fotografía profesional y colocación en portales destacados, todo lo cual ayuda a que tu propiedad tenga mayor visibilidad.
- Gestión de trámites: Un buen agente puede orientarte en todo el proceso, desde la preparación de documentos hasta la firma final. Esto reduce la carga administrativa y el estrés de manejar los trámites por cuenta propia.
Consideraciones Finales sobre los Costos de Venta
El tema de los impuestos es inevitable, así que será bastante difícil tener una posibilidad de ahorro en este sentido. Sin embargo, hay algunos aspectos en los que se puede economizar si se llegan a hacer negociaciones entre las dos partes interesadas. Has de tener en cuenta, por ejemplo, el estado del inmueble y las posibles reformas a las cuales les puedas solicitar deducciones.
En líneas generales, los costos de vender una propiedad pueden sumar:
- Vivienda nueva: Aproximadamente entre el 12 y 16% del precio total.
- Vivienda de segunda mano: Aproximadamente entre el 5 y 9% del precio total.
Como hemos visto a lo largo de este artículo, sí existen casos en los que se puede eximir a una persona de pagar ciertos impuestos por venta de casa. Los más comunes son los casos de las personas mayores de 65 años que vendan su vivienda principal o cuando la venta ha sido a pérdida. Sin embargo, cada caso se trata de manera particular con expertos en administración para asegurarse que efectivamente se pueda hacer una exención de pago de impuesto. Así que la recomendación es asesorarse siempre de la mejor manera.
¿Cómo se Declara la Venta de una Vivienda?
Al momento de hacer la declaración anual en España, deberás rellenar el modelo 210 de la Agencia Tributaria y, así, podrás dar cierre a la transacción.