La Recuperación y la Nueva Estrategia de Urbi
Las acciones de la constructora mexicana de viviendas Urbi se dispararon este miércoles en la Bolsa Mexicana de Valores en su regreso y avanzaron 91.1 por ciento, a 26.93 pesos cada una. Para Marco Medina, analista de Ve por Más, el aumento de las acciones de Urbi fue inusual. Llama la atención que fuera tan importante el movimiento. Urbi salió de concurso mercantil hace poco más de dos años, y a diferencia de las otras dos vivienderas en la misma situación (Geo y Homex), la compañía se ha fijado planes de crecimiento conservadores que ha ido cumpliendo poco a poco.
Su siguiente objetivo es diversificar su producción. La empresa espera incrementar sus ingresos hasta 1,500 millones de pesos (mdp) al cierre de 2018, esto implicaría un crecimiento de 91% respecto al cierre de 2017. La estrategia para lograr dicha meta será incrementar la producción y venta de vivienda, explicó Román Álvarez, director general de Urbi. “Buena parte de estos ingresos provendrán de nuestro negocio principal, que es la venta de vivienda, y también vamos a tener indicadores positivos en flujo libre de caja, Ebitda”, explicó Álvarez.
En los últimos dos años, Urbi ha mantenido dos líneas de negocio: una enfocada a la venta de tierra o activos no estratégicos, y otra de desarrollo de vivienda. La empresa obtuvo ingresos sobre todo de la primera línea de negocio, mientras consolidaba la operación para poder arrancar nuevos proyectos propios. Esto ha comenzado a revertirse, lo que refleja un cambio estratégico.
Transformación en los Ingresos y el Tipo de Vivienda de Urbi
A continuación, se presenta una tabla que ilustra la evolución de los ingresos de Urbi y el enfoque en el tipo de vivienda:
| Concepto | Primer Trimestre 2016 (mdp) | Primer Trimestre 2018 (mdp) |
|---|---|---|
| Venta de tierra | 37 | Menos de 50 |
| Venta de casas | 8 | 132 |
“En una decisión de que la rentabilidad debe venir antes que el volumen, hemos reconfigurado el tipo de vivienda que estamos haciendo. Nos estamos moviendo a vivienda media, aunque sigue habiendo una oportunidad importante en la de interés social”, dijo Álvarez. La venta de vivienda media está creciendo, y de 24% del total de ventas de Urbi, ahora representa el 56%, por lo que se enfocarán en este segmento. La idea es construir más sobre tierra propia, y ya no de terceros. Según el directivo, Urbi opera como una empresa pequeña, pero con un historial de varios años de operación que le permite cambiar de giro y segmento de forma más ordenada.
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Por ahora, para el siguiente año proyecta inversiones de entre 1,500 a 1,700 mdp. De dichos recursos, entre 300 y 400 mdp serán para la compra de proyectos de vivienda, mientras que cerca de 1,200 mdp serán para obras de urbanización y edificación de vivienda en 28 desarrollos ubicados en 14 ciudades. La tragedia en Guerrero confirma que las constructoras, antes de levantar casas, deben habilitar todos los servicios urbanos para mejorar la calidad de vida.
El Contexto del Mercado de Vivienda en México
Como Yaneth, en la última década, millones de mexicanos pudieron comprarse una casa. Sin embargo, casos como el de Yaneth, que decidió abandonar su nueva casa ante la lejanía y la falta de vialidades y transporte, se repiten. Los daños por las recientes lluvias acentuaron la percepción de abuso de las desarrolladoras. Las constructoras que más vivienda han construido en la zona han sido Geo, ARA, Urbi y Grupo EVI.
Con la cantidad de mercado que hay enfrente, la industria no tiene por qué estar en problemas, dice Sergio Leal, presidente de Grupo Vinte. Esta desarrolladora es más modesta, pero no emplea subsidios, emite deuda en el mercado y tiene como accionista al Banco Interamericano de Desarrollo (BID). En los últimos cinco años, sus ingresos crecieron a una tasa anual de 28%, para cerrar el año pasado en 1,560 millones de pesos (mdp). El derrumbe de los grandes desarrolladores ha hecho olvidar lo esencial: que el mercado sigue ahí.
En total, el rezago de nueve millones de vivienda se compone de 2.5 millones de afiliados a Infonavit que no han recibido un crédito, 1.5 millones de Fovissste, 2.5 millones de empleados de estados y municipios y otros 2.5 millones de población abierta, dice Jesús Cano Vélez. Pero esa demanda no es homogénea ni se satisface sólo con casas nuevas dado el estilo de vida de los mexicanos, y a que hay hogares con menos integrantes y capacidades económicas distintas.
Cambios en la Política de Subsidios y sus Consecuencias
Antes del año 2000, los créditos para vivienda eran escasos y se otorgaban mediante supuestos sorteos. Después, el gobierno de Vicente Fox soltó las riendas del mercado: individualizó las cuentas de los trabajadores, modificó la operación del Infonavit e implantó un sistema de puntos para acceder a los créditos. A la par, fomentó la creación de las Sofoles. El secreto de las grandes desarrolladoras era construir con bajos márgenes de ganancia por casa, pero en grandes volúmenes y con rapidez.
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La Ley de Asentamientos Humanos señala que estados y municipios deben tener un plan de desarrollo urbano y actualizarlo cada tres años, así como decidir conforme a ello dónde se puede construir y dónde no. Cuando el modelo se vició, se volvió contra las empresas. La crisis de 2009 y la mala administración sacó de la jugada a financiadores de vivienda no regulados como las Sofoles; entraron en vigor reglas contables que impedían reportar como vendidas casas que aún estaban en construcción o en espera de cliente, y el gobierno introdujo nuevos criterios para dar los subsidios.
El subsidio es una aportación de 60,000 pesos para viviendas con un precio máximo de 300,000 pesos, y en apoyo de trabajadores que ganen menos de 5,118 pesos mensuales. El cambio de reglas no sólo reacomodará a las constructoras. El cambio de la política de vivienda también producirá una caída en la construcción y venta de casas.
La académica Mónica Gómez Gutiérrez llevó la discusión al plano cotidiano de las ciudades latinoamericanas. Gómez Gutiérrez cuestionó también la carga cultural asociada con la propiedad: “Si no tengo casa no soy nadie, no triunfé en la vida”, dijo, en un país en el que “80 por ciento de la ciudad lo construye la gente con las manos”. Al abordar las posibles salidas, Rolnik fue contundente al señalar que muchos Estados han sido “100 por ciento protagonistas en el proceso de financiarización”, promoviendo “fake viviendas sociales” mediante subsidios, incentivos urbanísticos y exenciones fiscales. Rolnik llamó a romper la ecuación vivienda = propiedad individual: “Una vivienda adecuada no es sólo una propiedad, es un lugar donde hay seguridad de tenencia, condiciones dignas y acceso a ciudad, educación, salud, transporte y medio ambiente”. Gómez Gutiérrez subrayó que no existe una solución única: “La verdad, con mayúsculas, no es otra cosa que la sumatoria de todas las verdades”, dijo, al defender respuestas múltiples, locales y desde distintas disciplinas.
El Infonavit impulsa la construcción vertical con un programa de 3,000 mdp al adelantar hasta 70 del pago de la vivienda, aún si la construcción sólo tenga 50% de avance.
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