El usufructo es el derecho de uso de un bien del que no se es propietario. La nuda propiedad define la situación inversa, es decir, se posee la propiedad de un bien pero no se tiene derecho de uso del mismo. En la realidad, ambos conceptos están vinculados. Normalmente, cuando se adquiere un bien, como una vivienda, lo común es obtener el “pleno dominio”. Este concepto tiene dos partes: la nuda propiedad y el usufructo. Esto significa que la persona se convierte en propietaria del bien y también tiene derecho a habitarlo, habiendo adquirido tanto la nuda propiedad (titularidad) como el usufructo (derecho a su uso y disfrute). Sin embargo, no siempre es así.
Cuando existe usufructo, el dominio del bien queda desmembrado, ya que el pleno dominio reúne ambas dimensiones: titularidad y goce.
La Enajenación de Bienes Inmuebles
El término enajenación de bienes inmuebles es muy común en el lenguaje jurídico comercial. Su definición provista por la Real Academia Española es “vender o ceder la propiedad de algo u otros derechos”. Conocer este término y todas sus implicaciones es fundamental para proteger la participación inmobiliaria, especialmente en todas las leyes y disposiciones que regulan las actividades de compraventa y transferencia de propiedades.
Usufructo y Arrendamiento vs. Enajenación
En este sentido, es importante destacar que operaciones como el contrato de arrendamiento y el usufructo no se consideran enajenación de bienes inmuebles. Esto se debe a que, en estos casos, el arrendatario y el usufructuario solo tienen el derecho de uso del inmueble, mas no el derecho de propiedad. Sin embargo, la nuda propiedad sí se considera enajenación, pues en ese caso existe una transferencia de la propiedad del inmueble.
Clasificación de la Enajenación de Bienes Inmuebles
Hay dos formas principales de clasificar la enajenación de bienes inmuebles: según el tipo de operación que la genera y según la voluntad de realizarla.
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Según el tipo de operación:
- A título oneroso: Estas son las enajenaciones que involucran un pago por la transferencia de la propiedad.
- A título gratuito: Aquí se comprenden todas aquellas operaciones donde la transferencia de la propiedad no genera una obligación de pago.
Según la voluntad de realizarla:
- Voluntaria: Estas son las enajenaciones donde ambas partes están de acuerdo con la operación que se realiza.
- Obligatoria: En este tipo de enajenación de bienes inmuebles, es un juez el que dictamina la ejecución de la operación.
Importancia Fiscal de la Clasificación
La importancia de conocer a qué tipo de enajenación corresponde cada operación de transferencia de propiedad de un inmueble radica en la originación de impuestos. Hay operaciones de enajenación que los producen y otras que están exentas de estos. Por ello, conocer el tipo de enajenación de bienes inmuebles del que se traten las operaciones realizadas será fundamental al presentar la declaración anual de impuestos ante la autoridad fiscal correspondiente, en el apartado de ingresos por enajenación.
Tipos Comunes de Enajenación y su Clasificación
A continuación, se presenta una tabla que resume algunos tipos comunes de enajenación y sus características:
| Tipo de Operación | Título | Voluntad | Descripción |
|---|---|---|---|
| Compraventa | Oneroso | Voluntaria | Tanto el comprador como el vendedor deben manifestar su voluntad de realizar la operación y se origina un pago definitivo por la transferencia de la propiedad. |
| Donación | Gratuito | Voluntaria | El donante manifiesta su voluntad de donar el inmueble y el donatario de recibirlo o rechazarlo. |
| Herencia | Gratuito | Voluntaria | Aunque se da después del fallecimiento de la persona que hereda, su voluntad de transmitir la propiedad está manifestada en el testamento. |
| Subastas y Remates | Oneroso | Obligatoria | Se produce un pago monetario y se da mediante una sentencia judicial de embargo. |
| Nuda Propiedad | Oneroso | Voluntaria | Implica la transferencia de la propiedad del inmueble sin el derecho de uso y disfrute. |
El Usufructo Vitalicio y su Aplicación Práctica
El ejemplo más frecuente de bienes en nuda propiedad y en usufructo es el de la vivienda. La nuda propiedad de una vivienda es bastante frecuente. Es común que personas mayores de 65 años realicen este tipo de venta, reservándose el usufructo del bien. También se dan casos en los que personas mayores que no tienen herederos, o que carecen de recursos económicos suficientes, venden la nuda propiedad de su casa y se reservan para ellos el usufructo. Esto les permite obtener los beneficios de vender la vivienda, pero seguir habitándola mientras vivan. Es decir, mantener el usufructo vitalicio.
¿Se ha encontrado ofertas de viviendas muy baratas con el título “ideal para inversores”? Seguramente sea un inmueble del que el propietario vende la nuda propiedad y mantiene el usufructo vitalicio. En este caso, si se abre la oferta, es probable que se encuentre con una vivienda de la que se vende la nuda propiedad. Normalmente, se paga al propietario una cantidad pequeña de dinero y una cuota al mes hasta su fallecimiento. Por eso la oferta suele incluir la edad del usufructuario.
Este tipo de situación también se da a menudo en las herencias, en las que las parejas con hijos dejan por escrito que, si uno de los progenitores y titulares fallece, el otro, además de ser propietario del 50% de la vivienda, mantiene el usufructo vitalicio. Existe otra situación en la que el usufructo vitalicio puede ser una opción, y es en las herencias. Cuando una pareja con hijos es propietaria de un inmueble y uno de los miembros de la pareja fallece, su parte de la propiedad pasaría a ser de los hijos. También puede ocurrir que los progenitores donen un bien a un hijo, reservándose el usufructo vitalicio.
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Derechos y Obligaciones
Del Usufructuario
El usufructuario es quien tiene la utilidad económica actual y percibe los frutos, sean naturales, industriales y civiles de los bienes usufructuados. Tiene derecho al uso y disfrute de los bienes usufructuados, sin alterar la sustancia del bien. El usufructuario de una vivienda podrá hacer las reformas que necesite para acondicionar la vivienda para su uso y disfrute, siempre que estas no alteren la forma o sustancia. Por ejemplo, puede reformar la cocina, pero no puede tirar un muro para unir dos estancias. Además, el usufructuario también tiene derecho a alquilar la vivienda o a no vivir en ella, y cobrar los alquileres. Sin embargo, el usufructuario no puede vender el bien, porque no tiene la nuda propiedad sobre el mismo.
En cuanto a las obligaciones, el usufructuario tiene responsabilidades con respecto a la vivienda que ocupa. Tendrá que hacerse cargo de las reparaciones ordinarias que la vivienda necesite, es decir, de arreglos de deterioros o desperfectos derivados del uso del bien. También es responsable del Impuesto de Bienes Inmuebles, así como de la tasa de basuras. En cuanto a los gastos de la comunidad, el Código Civil establece que el usufructuario será responsable de pagar los gastos ordinarios, es decir, las cuotas de la comunidad. Antes de comenzar a disfrutar de los bienes usufructuados, el usufructuario debe formar inventario y prestar fianza. Asimismo, debe poner en conocimiento del propietario cualquier acto por parte de un tercero del que tenga noticia que pueda lesionar los derechos de la propiedad y avisar al propietario de las reparaciones extraordinarias que necesiten las cosas usufructuadas.
Del Nudo Propietario
La nuda propiedad define la situación inversa: el nudo propietario tiene la propiedad de un bien, pero no tiene derecho de uso del mismo. El nudo propietario puede enajenar el bien o derecho, pero no alterar su forma ni sustancia, ni hacer en ellos nada que perjudique al usufructuario. De hecho, puede vender la nuda propiedad a una tercera persona o hipotecar la vivienda. Sin embargo, salvo que llegue a un acuerdo con el usufructuario, solo podría vender la nuda propiedad, no el usufructo.
La persona que tiene la nuda propiedad no tendrá que hacerse cargo de las reparaciones ordinarias, pero sí de las extraordinarias y de las derramas de la comunidad, de forma similar a cuando se alquila una vivienda. El nudo propietario debe abstenerse de turbar el uso del usufructuario dentro de sus facultades.
Aspectos Legales y Fiscales del Usufructo por Enajenación
Constitución y Naturaleza del Usufructo
A tenor del artículo 468 del Código Civil, “el usufructo se constituye por la ley, por la voluntad de los particulares manifestada en actos intervivos o 'mortis causa', y por prescripción“. Es un derecho real, por cuanto el usufructuario posee un poder inmediato y directo sobre la cosa o derecho usufructuado, sin necesidad de contar con el nudo propietario para realizarlo. El usufructo es esencialmente temporal. Si no se pactó plazo, se entiende vitalicio.
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Extinción del Usufructo Vitalicio
El usufructo vitalicio no se puede heredar porque se extingue con el fallecimiento. Si una persona tiene el usufructo vitalicio de un bien inmueble y otra la nuda propiedad, cuando la primera fallece, su derecho de usufructo se extingue y pasa al propietario. La única excepción en la que esto no será así es cuando hay varios usufructuarios. Por ejemplo, si se compra la vivienda a una pareja y ambos tienen el usufructo vitalicio en copropiedad. En ese caso, no se adquiriría el derecho al uso y disfrute del bien hasta que ambas personas falleciesen. En inmuebles, la extinción debe reflejarse registralmente, lo que implica la cancelación registral por la muerte del usufructuario.
Usufructo de Acciones
En el caso particular del usufructo de acciones, la cualidad de socio corresponde al nudo propietario, mientras que los dividendos obtenidos y el incremento de valor que tengan las acciones al terminar el usufructo corresponden al usufructuario. El derecho de adquisición preferente en el caso de acciones en usufructo se regula en el artículo 70 del RD 1564/1989. En los casos de aumento de capital de la sociedad, si el nudo propietario no ejerce o enajena el derecho de suscripción preferente diez días antes de la extinción del plazo fijado, el usufructuario podrá ejercer o enajenar el derecho de suscripción. En todo caso, si se enajenan el usufructo se extiende al importe obtenido. Por tanto, pocos incentivos tiene el nudo propietario a enajenar dichos derechos, de los que no verá un euro hasta el fin del usufructo. Los mismos derechos tiene el usufructuario en caso de emisión de obligaciones convertibles en acciones. Se observa, por tanto, que el usufructo limita de una forma muy fuerte la capacidad de maniobra del nudo propietario, quien mantiene un poder de disposición sobre los bienes que le es de poca utilidad mientras dure el usufructo.
Cálculo de la Ganancia por Enajenación de Nuda Propiedad o Usufructo
De acuerdo con lo anterior, el último párrafo del artículo 19 aclara que, tratándose de bienes en los que se enajene únicamente el usufructo o la nuda propiedad, la ganancia se determinará restando del precio obtenido el monto original de la inversión en la proporción del precio que corresponda al atributo transmitido conforme al avalúo que se deberá practicar por persona autorizada por las autoridades fiscales.
A modo de ejemplo, consideremos el siguiente caso:
- En el mes de mayo de 2022, una persona moral decide vender en $200,000 la nuda propiedad de un terreno de su propiedad, conservando el usufructo del mismo.
- Dicho terreno se adquirió en mayo de 2016 por un importe de $425,000.
- De acuerdo al avalúo practicado por persona autorizada, la nuda propiedad tendría un valor de $106,250 y el usufructo de $318,750.
- En este caso, para calcular la ganancia por la enajenación de la nuda propiedad, se restaría del precio de venta ($200,000) el monto original de la inversión correspondiente a la nuda propiedad ($106,250).
- Por lo tanto, la ganancia sería de $93,750 ($200,000 - $106,250).
Diferencias con Otros Derechos
Tanto en el usufructo vitalicio como en el derecho de habitación, la persona sobre la que recae tiene derecho a vivir en la vivienda. Sin embargo, el uso está limitado a necesidades personales y familiares en el derecho de habitación, mientras que el usufructuario puede explotar rentas. La afectación de vivienda familiar, antes conocido como bien de familia, no debe confundirse con el usufructo. Si bien la protección de vivienda y publicidad registral son importantes, la afectación organiza quién usa y quién conserva la titularidad y protege de deudas, cumpliendo funciones distintas al usufructo, aunque pueden coexistir.
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