La herencia sigue siendo la opción habitual para transmitir un bien a un familiar después del fallecimiento. Sin embargo, también es posible realizar una donación en vida. Una operación inmobiliaria común en el ámbito familiar es la donación de la nuda propiedad con la reserva del usufructo vitalicio por parte del donante, a través de la cual un ascendiente realiza la transmisión de un inmueble en favor de un descendiente, conservando el derecho a utilizarlo y aprovecharlo.
Este tipo de donación es una manera de ayudar a los hijos en vida, que puede generar un especial interés desde la perspectiva fiscal. Comprender cuándo debe pagarse, cómo se calcula y qué bonificaciones o exenciones pueden aplicarse es fundamental para evitar sorpresas.
¿Qué es la Donación con Reserva de Usufructo Vitalicio?
Para entender este concepto, es útil analizar sus componentes por separado.
El Usufructo Vitalicio
El usufructo vitalicio es el derecho a disfrutar de por vida de un bien ajeno, con la obligación de conservar su forma y sustancia. Es el derecho a usar y disfrutar un bien, normalmente un inmueble, durante toda la vida del usufructuario. El Código Civil regula el usufructo en los artículos 467 a 522. Cuando el usufructo se califica como vitalicio, significa que se extiende durante toda la vida del usufructuario, extinguiéndose con su fallecimiento. El usufructuario es quien disfruta del bien, pero no ostenta la propiedad.
La persona que se convierte en usufructuaria tiene el derecho a disfrutar del bien como le plazca. Por otra parte, tiene la obligación de conservarlo en buenas condiciones. Cabe aclarar que tener derecho a disfrutarlo no significa que haya una obligación de hacerlo. Además, la persona usufructuaria no puede ceder el bien y deberá ocuparse de las reparaciones que sean necesarias para que el bien se conserve en perfecto estado en el momento de pasar al nudo propietario. Estas reparaciones pueden ser ordinarias, referidas a deterioros producidos por el uso habitual del bien, o extraordinarias, que son mejoras no absolutamente necesarias y que, en principio, serán a cargo de los propietarios. En general, la persona usufructuaria tiene que velar por la perfecta conservación del inmueble.
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El usufructo vitalicio garantiza el uso de un bien sin perder su esencia patrimonial. La propia naturaleza jurídica del usufructo vitalicio dificulta el embargo del bien. Sin embargo, puede haber casos en los que esta situación cambie, pero solo en el caso de que el disfrute del bien perjudique de forma manifiesta al propietario.
La Nuda Propiedad
La nuda propiedad es la titularidad del bien sin el derecho de uso y disfrute. Al dueño del bien, quien no podrá usar y disponer de él durante el tiempo que perdure el usufructo, se le denomina nudo propietario. El nudo propietario conserva la titularidad jurídica del bien, aunque no pueda disfrutarlo mientras dure el usufructo.
El usufructuario no puede vender ni hipotecar la propiedad, ya que esta pertenece al nudo propietario. En cambio, sí se puede embargar la nuda propiedad, ya que es, a fin de cuentas, un tipo de propiedad que se puede vender, hipotecar o subastar.
La Donación con Usufructo Vitalicio
La donación consiste en ceder a otra persona la propiedad de un bien sin recibir compensación económica por ello. Da lugar a dos posiciones: la del donante y la del donatario. Por lo tanto, la donación con usufructo vitalicio es ceder a alguien una propiedad pero, a la vez, reservarse el derecho de su uso y disfrute hasta el momento del fallecimiento. En esta circunstancia, el donante del bien, que además se reserva el usufructo vitalicio, se denomina donante usufructuario. El hijo, quien es el donatario nudo propietario, no le será posible utilizar o alquilar la vivienda donada mientras el padre, quien es el donante usufructuario, esté vivo.
¿Por Qué Realizar una Donación con Reserva de Usufructo Vitalicio?
La donación con usufructo se suele usar como manera de favorecer a los hijos en vida, en lugar de dejarles bienes en herencia. Lo que motiva la donación suele ser el deseo de ayudar a personas queridas que lo necesitan o evitar disputas en el futuro cuando haya que repartir bienes.
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Este acto se realiza por un donante que considera que ya es el momento oportuno de transmitir un inmueble en vida a un descendiente, para que, llegado el fallecimiento de dicho donante-usufructuario, se convierta ya en pleno propietario en virtud de la extinción del usufructo que se producirá con su muerte.
La donación de la vivienda habitual en mayores de 65 años es más frecuente que en otros grupos de edad. Imaginemos que se trata de unos padres que quieren donar en vida su casa a su hijo, en lugar de hacerlo en testamento, pero ellos quieren seguir habitando la vivienda. Podrán habitarla e incluso alquilarla, pero no venderla, hipotecarla o realizar cualquier otra acción que necesite la autorización del nudo propietario.
También ofrece control a la hora de que se cumpla la voluntad propia, pues al donatario se le puede imponer un plazo o condición. Lo donado incluso podría volver a ser propiedad del donante. La decisión de llevarla a cabo está sujeta a que existan las condiciones para ello, tales como la edad del donante, su expectativa de vida, los bienes y los recursos que pueda conservar para su sustento, entre otros.
Procedimiento para Realizar la Donación
La donación con usufructo afecta a bienes inmuebles, sobre todo, como una vivienda, un local comercial o un terreno. Para realizarla, se deben seguir los siguientes pasos:
- Escritura Pública en Notaría: Es necesario acudir al notario/a correspondiente para que haga escritura pública, donde conste que la donación se hace y que el donatario acepta. Es decir, deben constar las voluntades de ambas partes.
- Liquidación de Impuestos: La donación conlleva hacer frente a obligaciones fiscales, sea o no con usufructo vitalicio. Hablamos del Impuesto sobre Donaciones, la Plusvalía Municipal y el IRPF.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad: Este trámite hará efectiva la donación con usufructo vitalicio, y se debe proceder en el Registro que corresponda a la ciudad o localidad donde se localice el bien donado. Una vez que se han cumplido los pasos anteriores, el documento de donación deberá ser presentado en el Registro de la Propiedad.
Aspectos Fiscales de la Donación con Reserva de Usufructo Vitalicio
La cuestión de la tributación siempre genera dudas. En una donación con reserva de usufructo vitalicio, intervienen principalmente tres impuestos:
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Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD)
El primer impuesto que se debe liquidar en cualquier donación es el impuesto de donaciones y sucesiones, en este caso mediante el modelo 651 por parte del donatario. En cuanto al Impuesto de donaciones, quien lo debe abonar es el donatario. Debe hacerlo en el plazo de 30 días hábiles desde que se produzca la donación, y el plazo es improrrogable. Cada comunidad autónoma establece sus propios tipos, coeficientes y bonificaciones en este impuesto, pues tienen cedidas las competencias. En algunas de ellas la bonificación es tan alta que el concepto a pagar resulta muy bajo.
El impuesto de sucesiones, igual que el IRPF o el impuesto de patrimonio, es un impuesto progresivo, en el que el tipo impositivo es más alto conforme mayor es la base imponible.
Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía Municipal)
Seguidamente, el donatario también deberá tributar por la conocida como plusvalía municipal. Este impuesto, que oficialmente se conoce como el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Bienes de Naturaleza Urbana, también debe ser abonado por la persona que recibe el bien. No siempre se aplica porque es un impuesto de carácter potestativo, así que es necesario informarse en el ayuntamiento de la localidad donde se encuentra el bien, que es el organismo competente. Si lo aplica, el donatario también dispondrá de 30 días desde que recibe la donación.
Si la consolidación del dominio se produce en vida mediante donación o renuncia, puede surgir controversia y algunos ayuntamientos pueden exigir el impuesto al considerar que existe transmisión de un derecho real. Sin embargo, si el usufructo se extingue por fallecimiento, en principio no hay plusvalía municipal. A efectos de la plusvalía municipal, la forma jurídica elegida sí puede marcar una diferencia importante.
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
Por último, y en este caso por parte del donante, cuando se realiza una donación se debe tributar en IRPF por la ganancia patrimonial entendida como la diferencia entre valor de donación y precio de adquisición a incorporar a la escala de la base del ahorro en vigor en ese momento. Este es, sin duda, uno de los grandes impedimentos a la hora de hacer una donación y aquí nace la peculiaridad de esta operación.
El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, el IRPF, lo abona quien dona el bien. Debe declarar la ganancia patrimonial, aunque estará exento/a de hacerlo si el donante es mayor de 65 años y/o si lo que dona es su vivienda habitual. En el caso de donación de vivienda habitual en mayores de 65 años, no se aplica la llamada ganancia patrimonial en el IRPF.
Tributación del Usufructuario (si arrienda)
Por su lado, el usufructuario, al tener el derecho del uso y disfrute del bien podrá, dentro de sus limitaciones como usufructuario, utilizar dicho bien como mejor crea conveniente y, en caso de arrendarlo, deberá imputar a sus rendimientos los ingresos en concepto del alquiler del inmueble menos los gastos deducibles del mismo. Importante se debe recalcar que, en caso de imputar gastos de amortización del inmueble, únicamente se podrá deducir el 3% del coste de adquisición satisfecho. Esto es el porcentaje por el que se haya valorado el usufructo en el momento de la donación sobre el valor catastral de la construcción.
Valoración del Usufructo Vitalicio
El valor del usufructo vitalicio se calcula restando la edad del usufructuario a 89. El resultado es el porcentaje del valor del inmueble que se asigna al usufructo, con un mínimo legal del 10%. Como hemos visto, el valor del usufructo vitalicio varía entre el 10 y el 70 %, disminuyendo, a partir de los 20 años de edad, un punto porcentual por año.
El valor del usufructo vitalicio será el 70 % del valor total del bien, si el usufructuario tiene menos de 20 años. Por ejemplo, si el usufructuario tiene 75 años, el valor del usufructo será del 10 % del valor del bien y la nuda propiedad representará el 90 %.
Tabla de Valoración Orientativa del Usufructo Vitalicio
| Edad del Usufructuario | Valor del Usufructo Vitalicio (%) | Valor de la Nuda Propiedad (%) |
|---|---|---|
| Menor de 20 años | 70% | 30% |
| 20 años | 69% | 31% |
| 30 años | 59% | 41% |
| 40 años | 49% | 51% |
| 50 años | 39% | 61% |
| 60 años | 29% | 71% |
| 70 años | 19% | 81% |
| 75 años | 10% | 90% |
| 79 años | 10% | 90% |
| 80 años o más | 10% | 90% |
Nota: Estos porcentajes son orientativos y deben calcularse con precisión según la normativa vigente y la edad exacta del usufructuario. Para la edad de 75 años, el valor del usufructo es el 10% según el ejemplo específico proporcionado en el texto original.
Diferencias: Donación del Usufructo vs. Donación con Usufructo Vitalicio
Es preciso distinguir para evitar confusiones: una cosa es la donación del usufructo y otra es donar con usufructo vitalicio.
Donación con Reserva de Usufructo Vitalicio
Esta es la situación en la que nos centramos, donde el donante transmite la nuda propiedad y se reserva el derecho de uso y disfrute del bien.
Donación del Usufructo (ya existente)
La donación del usufructo también es una posibilidad y terminará con la situación de nuda propiedad. Cuando un usufructuario dona su derecho, termina la situación de nuda propiedad en la que se encontraba el propietario. La persona que recibe el bien pasará así a ser propietario de pleno derecho, es decir, se producirá la consolidación de dominio.
En este caso, también es el donatario quien deben tributar el Impuesto de donaciones y la Plusvalía, mientras que el donante debe hacer lo propio con el IRPF. Se debe declarar ganancia patrimonial aunque no se haya recibido ninguna contraprestación. Esta corresponde a la diferencia del valor asignado al usufructo y el valor de la adquisición. Así pues, es necesario calcular la ganancia tributable.
El valor de adquisición será el que se asignó al usufructo al liquidar el Impuesto de sucesiones en la herencia, y hay que considerar otros impuestos y gastos adscritos a la adquisición. Además, si el bien ha sido arrendado en algún momento desde que se adquirió el usufructo, hay que reducir el valor de adquisición según las amortizaciones deducidas en IRPF en cuanto a rendimiento del alquiler. Por el tiempo que el inmueble estuviera sin alquilar, hay que descontar un 3% del valor de adquisición por deterioro.
Extinción del Usufructo Vitalicio y Consolidación del Dominio
El usufructo vitalicio se extingue con el fallecimiento del usufructuario. Cuando la persona usufructuaria fallece, el bien pasa a ser propiedad de los herederos.
La renuncia expresa del usufructuario es una de las causas legales de extinción del usufructo vitalicio. La renuncia debe hacerse en escritura pública y notificarse al nudo propietario para su inscripción en el Registro de la Propiedad. En este caso, la extinción del usufructo implica que el nudo propietario pasa a ostentar la plena propiedad. Si el usufructo se dona o se renuncia en vida, esa consolidación se adelanta.
El nudo propietario debe liquidar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones por la consolidación del dominio. En estos casos, la cuota se calcula comparando dos importes: el que correspondería por una donación ordinaria y el que habría resultado si la consolidación se hubiera producido por fallecimiento del usufructuario. Se paga el mayor de las dos cuotas. A efectos del ISD, da igual que la operación se llame donación, renuncia a favor o renuncia pura y simple.
Consideraciones Importantes y Recomendaciones
En definitiva, este tipo de operaciones pueden ser muy interesantes fiscalmente, pero se debe tener en cuenta las particularidades de cada caso que conviene estudiar y preparar individualmente. Es fundamental realizar cálculos previos detallados.
Consideremos dos escenarios:
- Caso favorable: una familia con un inmueble heredado decide adelantar la consolidación del dominio. Antes de firmar, calcula las dos cuotas comparativas del ISD, estima la ganancia patrimonial que generará en IRPF al usufructuario y consulta el criterio del ayuntamiento sobre plusvalía. La decisión se toma con la información en la mano.
- Caso problemático: la misma familia firma una donación del usufructo en notaría «para simplificar», sin cálculos previos. Al liquidar, descubre que la cuota del ISD aplicable es la mayor de las dos, aparece una ganancia patrimonial en IRPF no prevista y el ayuntamiento les notifica una liquidación de plusvalía. Puede haber controversia con el ayuntamiento.
Por tanto, es crucial una planificación adecuada para evitar sorpresas fiscales.
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