Para comprender la fiscalidad de los arrendamientos, es fundamental distinguir entre bienes muebles e inmuebles. Se considera que un bien es inmueble cuando no es posible su traslado desde un sitio a otro. El término designa a aquellas construcciones que se encuentran sobre un terreno. Por otro lado, los bienes muebles son todos aquellos bienes tangibles e intangibles que pueden ser trasladados de un lugar a otro sin perder su integridad ni funcionalidad. Por ejemplo: un electrodoméstico, una película, un par de zapatos. Es importante destacar que algunos bienes muebles necesitan ser inscriptos en un registro. Para el derecho civil, los bienes muebles que estén adheridos a un bien inmueble forman parte de este.
Arrendamiento de Bienes Inmuebles
La declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) para rendimientos derivados de inmuebles, como se detalla en el Manual del Modelo 100, implica la correcta cumplimentación de los datos. El contribuyente incorporará el inmueble que ha estado en alquiler y marcará la casilla arrendamiento al ser el único uso que el inmueble tuvo en 2021.
Ejemplos Prácticos de Arrendamiento de Inmuebles
A continuación, se presentan ejemplos ilustrativos de situaciones de arrendamiento de bienes inmuebles y los datos relevantes para su declaración:
Caso 1: Inmueble con cambio de arrendatario
El contribuyente es propietario del 100% de un inmueble adquirido a título oneroso el 01/01/2003 por 140.000 euros. El 01/01/2015 alquila el inmueble a “A” con NIF : XXX y a "B" con NIF: YYY. El alquiler venció el 30 de junio de 2021. El 1 de julio de 2021 celebra un nuevo contrato a “C” con NIF: “ZZZ”. Los gastos de formalización del contrato son 180 euros. La renta es de 900 euros mensuales. Para este caso, el número de días de duración de este contrato de arrendamiento en 2021 fue de 181 días (desde el 1 de enero a 30 de junio). Asimismo, el número de días de duración de este contrato de arrendamiento en 2021 fue de 184 días (desde el 1 de julio a 31 de diciembre). Se deben considerar los gastos de reparación y conservación e intereses y otros gastos de financiación de 2017 a 2020. También se aplica la amortización. El contribuyente pinchará “Alta Arrendamiento” para reflejar todos los datos relacionados con ese contrato, incluyendo la fecha de contrato y NIF del arrendatario.
Caso 2: Inmueble de reciente adquisición con alquiler diario
El contribuyente es propietario del 100% de una casa adquirida a título oneroso el 01/12/2021 por 120.000 euros. Los gastos y tributos satisfechos en la adquisición son 6.000 euros. El precio del alquiler es de 80 euros por día. El importe de la prima de seguros es de 840 euros al año. El recibo del IBI asciende a 900 euros anuales. En este ejemplo, el número de días de duración de este contrato de arrendamiento en 2021 fue de 31 días. También se consideran la fecha de contrato y NIF del arrendatario, así como la amortización.
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Tratamiento Fiscal del Arrendamiento de Bienes Muebles
El tratamiento fiscal para la deducción de bienes muebles utilizados en el otorgamiento del uso o goce temporal a terceros (en adelante bienes en arrendamiento o arrendamiento de bienes), existe sin cambios desde hace muchos años en nuestra legislación fiscal. Contablemente, las Normas de Información Financiera permiten la depreciación de los bienes en arrendamiento conforme a la vida útil de los mismos. Sin embargo, la LISR no les permite ajustar la deducción de inversiones conforme a la vida útil de los bienes en arrendamiento. Esto significa que la liquidez en este tipo de contribuyentes es restringida debido a la necesidad continua de adquirir nuevos equipos.
Consideraciones sobre Deducciones y Amortización
Si bien es cierto que fiscalmente tenemos la opción de disminuir el importe de la Deducción anual antes mencionada, o hasta el pasado ejercicio de 2013 de optar por la deducción inmediata, ambos tratamientos no son objeto del presente artículo. Las utilidades se convierten en flujo hasta el momento de lograr el cobro, y solamente cuando excedan del costo financiero de los bienes. Como ejemplo, basta señalar a los arrendadores de maquinaria para la industria de la construcción, quienes tienen bienes en arrendamiento que deben deducir fiscalmente entre un 10% y un 25% anual, es decir, con una vida útil estimada para efectos fiscales de entre 10 y 4 años.
Como se puede apreciar, todos los contribuyentes dedicados al arrendamiento de bienes muebles tienen características similares, distintas a aquellos que adquieren los bienes para su propio aprovechamiento. Por tanto, lo ideal para ellos no es nada más reflejar las utilidades fiscales lo más cercano a las financieras, sino aún más, apoyarlos de tal manera que puedan seguir invirtiendo lo más posible. Sin embargo, a partir de este ejercicio de 2014, la LISR no contempla más algún estímulo fiscal al respecto.
Inversiones no Deducibles o con Requisitos Específicos
El Artículo 36 de la Ley, en sus apartados I, II y III, establece ciertas limitaciones o requisitos para la deducción de inversiones. Las inversiones en casas habitación y en comedores, que por su naturaleza no estén a disposición de todos los trabajadores de la empresa, así como en aviones y embarcaciones que no tengan concesión o permiso del Gobierno Federal para ser explotados comercialmente, sólo serán deducibles en los casos que reúnan los requisitos que señale el Reglamento de esta Ley.
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