A la hora de hacer la Declaración de la Renta hay que incluir todos los ingresos o rendimientos del contribuyente durante el año a declarar. Aunque se trata de un proceso que debe realizarse cada año, para muchas personas aún se sigue tratando de un trámite un poco engorroso. Lo más importante, en cualquier caso, es que no te olvides de declarar tu propiedad en la Operación Renta. Los impuestos que pagamos por los inmuebles varían en función del uso que hagamos de ellos, pero siempre, incluso cuando estén exentos, hay que incluirlos en la declaración de la renta, empezando por la vivienda habitual.
Tipos de rendimientos relacionados con inmuebles
La Agencia Tributaria clasifica los rendimientos que pueden derivar de los inmuebles de diversas formas:
Rendimientos del Capital Inmobiliario
De acuerdo con la Agencia Tributaria, se consideran rendimientos del capital inmobiliario “todas las utilidades o contraprestaciones, cualquiera que sea su denominación o naturaleza, dinerarias o en especie, que provengan, directa o indirectamente, de elementos patrimoniales, bienes o derechos, de naturaleza inmobiliaria, cuya titularidad corresponda al contribuyente”. Es decir, todos los ingresos que procedan de los beneficios que reporte la propiedad o los derechos sobre un bien inmueble.
Si alquilas un inmueble, en tu declaración de renta debes declarar rendimientos de capital inmobiliario, salvo que realices el arrendamiento como actividad económica. El arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda debe declararse en la renta del propietario, como rendimientos del capital inmobiliario. El importe de la renta de las viviendas alquiladas tributa en la base general como rendimiento del capital inmobiliario.
Rendimientos de Actividades Económicas
Se considera actividad económica aquella en la que el contribuyente ordena por cuenta propia medios de producción, recursos humanos o ambos con el objetivo de intervenir en la producción de bienes o servicios. Así, todos los rendimientos derivados de este tipo de actividades deben declararse también.
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Algunos ejemplos de este tipo de ingresos son los rendimientos de actividades extractivas, de fabricación, comercio o prestación de servicios, incluidas las de artesanía, agrícolas o ganaderas, y las profesiones liberales, artísticas y deportivas. Sin perjuicio de lo anterior, debe tenerse en cuenta que las ganancias o pérdidas patrimoniales derivadas de elementos afectos al desarrollo de actividades económicas se atribuirán a la persona a quien corresponda la titularidad de los bienes.
Ganancias o Pérdidas Patrimoniales
Si vendes un inmueble, tienes que incluir en tu declaración de la renta una ganancia o pérdida patrimonial. La venta de vivienda es una ganancia o pérdida patrimonial. Básicamente, la venta tributa en la base del ahorro como ganancia o pérdida patrimonial. En el caso de la venta de un inmueble, la ganancia patrimonial (la ganancia patrimonial tributa a un tipo de entre el 19% y el 30%) puede estar total o parcialmente exenta cuando se trata de la venta de una vivienda habitual para la compra de otra (vivienda habitual) si se cumplen una serie de requisitos.
Qué propiedades estoy obligado a incluir en mi declaración
Básicamente, estás obligado a declarar cualquier propiedad, a no ser que se trate de un solar sin edificar y esté considerado como tal en el Catastro. Un solar sin construir, tanto si es urbano como rústico, no genera renta alguna, por lo que no hay que incluirlo en la Declaración de la Renta.
Vivienda Habitual
La vivienda habitual no tributa en el IRPF. En este impuesto está exenta la vivienda habitual con un importe máximo de 300.000 euros. Conforme con lo dispuesto en el artículo 51.1 del Reglamento del Impuesto no existe ningún problema para que pueda considerarse como vivienda habitual la unión de dos pisos contiguos a efectos registrales, siempre que la total superficie de los mismos constituya la residencia habitual del contribuyente.
Inmuebles Arrendados
Los ingresos por arrendamiento son aquellos beneficios que obtiene el propietario de un inmueble por alquilarlo durante un período de tiempo a un inquilino. Para declarar tu alquiler en la Renta tienes que calcular todos los beneficios que has obtenido a lo largo del año por alquilar la propiedad y los gastos que has tenido. De esta manera, tendrás que sumar todos los beneficios y a estos restarles los gastos que tuviste.
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Para llevar a cabo este trámite, el contribuyente debe presentar el contrato de arriendo. El valor por el que se arrienda el inmueble no es relevante. No obstante, es posible caer en lo que se conoce como un gasto objetado si es que el valor del arriendo se halla fuera de rango de mercado. Un error habitual por parte de los contribuyentes es el de no declarar los ingresos que se perciben a través del arriendo de una segunda vivienda, como por ejemplo una casa en la playa. Es igualmente importante hacer la declaración de estas otras propiedades.
Hay que recordar que el rendimiento neto que obtenemos, si el inmueble está destinado a vivienda, puede beneficiarse de una reducción fiscal, cuyo porcentaje depende de la fecha de firma del contrato y ciertas condiciones. Para contratos firmados a partir del 1 de enero de 2024, la reducción varía entre un 90%, 70%, 60% o 50%, según las condiciones del alquiler. Alcanza el 90% si el alquiler está en una zona de mercado residencial tensionado y el propietario ha rebajado la renta en más de un 5%. Se aplica una reducción del 70% si es la primera vez que se alquila y el inquilino tiene entre 18 y 35 años. No hay que incluir IVA en la mensualidad a los inquilinos, ni presentar declaraciones trimestrales ni cumplir determinadas obligaciones que otras actividades sí tienen.
Las plazas de garaje y los trasteros que se alquilan de forma conjunta con la vivienda no generan imputación de rentas (deben pertenecer al mismo inmueble o urbanización y se pueden alquilar hasta 2 plazas junto con el piso). Pero, si se alquilan por separado, sí tributan en el IRPF, como cualquier otro inmueble, pero sin aplicarse la reducción.
Inmuebles Vacíos o a Disposición (Imputación de Rentas Inmobiliarias)
La inclusión de los inmuebles en la Renta es algo que causa verdaderos quebraderos de cabeza a la mayor parte de los contribuyentes. Tenemos claro qué rentas provienen de un inmueble arrendado, pero los inmuebles vacíos presentan más dificultades. Si eres propietario de una vivienda vacía o has cedido un piso de tu propiedad a un amigo o familiar, es necesario que sepas que se debe incluir esta situación en la declaración de la renta y qué precauciones hay que tener.
Los inmuebles que no constituyen nuestra residencia habitual, pero que tampoco generan rentas ni están vinculados a actividades económicas, ni son indispensables para el desarrollo de explotaciones agrícolas, forestales o ganaderas, tributan por la imputación de rentas en la base general. En concreto, se pagan impuestos sobre el 1,1% del valor catastral (o el 2% si no se ha revisado desde 1993), en función del tipo que corresponda a cada contribuyente.
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La imputación de rentas inmobiliarias se regula en el artículo 85 de la Ley del IRPF que regula los tipos de bienes a los que se aplica y el porcentaje que se aplica:
- Inmuebles urbanos no afectos a actividades económicas.
- Inmuebles rústicos con construcciones que no sean indispensables para el desarrollo de explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales.
- Inmuebles que no generen rendimientos de capital derivados de arrendamientos de bienes inmuebles, negocios o minas o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso y disfrute de bienes inmuebles.
- Que no sean la vivienda habitual del contribuyente.
Además de los inmuebles que se deben considerar en relación con la renta inmobiliaria imputada, también es importante saber qué personas deben incluir estos inmuebles en sus declaraciones de la renta. Las personas que deben incluir la renta inmobiliaria imputada en su declaración del IRPF son las que sean titulares de bienes inmuebles o derechos de reales de disfrute sobre esos bienes.
Los porcentajes de imputación son:
- Porcentaje general del 2% sobre el valor catastral del inmueble. El valor catastral es el que figura en el recibo del IBI.
- Porcentaje para supuestos específicos del 1,1%. Se aplica en los siguientes casos:
- Bienes inmuebles cuyos valores catastrales han sido revisados, modificados o determinados mediante un procedimiento de valoración colectiva de carácter general y hayan entrado en vigor en el período impositivo en un plazo de los 10 períodos impositivos anteriores.
- Bienes inmuebles que a la fecha del devengo del impuesto no tengan valor catastral o el valor no ya ha sido notificado por el titular del bien inmueble.
La imputación inmobiliaria de la renta se incluye en el apartado de la declaración de la renta denominado “Bienes inmuebles no afectos a actividades económicas”. En ese apartado se incluyen los datos de los inmuebles que tienen los contribuyentes en propiedad y el uso que hacen de esos inmuebles.
Algunos ejemplos de situaciones donde se declara por imputación de rentas:
- Una casa que te pertenece pero en la que reside un familiar o amigo. Si se la alquilas tendrás que marcar que la casa está alquilada, pero si se la dejas gratis, deberás declararla ante Hacienda como vacía.
- Una propiedad que tienes en el extranjero. Si eres residente fiscal en España tienes que incluir en tu declaración todas las viviendas que tengas, tanto en España como en el extranjero, tanto si las tienes alquiladas como vacías. Adicionalmente, tendrás que haber presentado el modelo 720, cuyo plazo de presentación es del 1 de enero al 31 de marzo de 2022.
- Tu segunda vivienda o vivienda de vacaciones. Aunque residas ahí por ejemplo durante los meses de verano, tendrás que marcar su uso como vacía durante todo el año, ya que no es tu vivienda habitual. La ley exige que pagues imputación de rentas por la misma.
- Tengo una vivienda que alquilé durante 7 meses y luego ha estado vacía pero anunciada para alquilarla. Sí. Como titular del derecho real deberás hacer la imputación de rentas y aplicar el 2% o el 1%, en función de los casos, al resultado del prorrateo del valor catastral en función de la duración anual de tu periodo de aprovechamiento del bien inmueble.
- Cuando se adquiere un garaje de forma conjunta con la vivienda habitual no genera imputación de renta alguna en el IRPF. Esto siempre y cuando se encuentre en el mismo edificio o urbanización. Podemos incluir hasta 2 plazas de garaje junto con la vivienda. Con los trasteros pasa lo mismo que con los garajes. Si se adquieren junto con la vivienda habitual no tributan.
En el caso de viviendas vacías que se han ocupado ilegalmente por terceras personas en contra de la voluntad del propietario, si se ha iniciado el procedimiento judicial de desahucio, la vivienda no se incluirá en la declaración de la renta.
Venta de Inmuebles
En el caso de vivienda habitual, si la diferencia entre ingresos y gastos es positiva, la ganancia patrimonial puede estar total o parcialmente exenta, cuando se destine a la compra de otra vivienda habitual. En el caso de segunda residencia, se tienen que pagar impuestos ya que tributan por la imputación de rentas en la base general; del mismo modo que otras propiedades que no constituyen la residencia habitual, pero que no generan rentas ni están vinculados a actividades económicas, ni son indispensables para el desarrollo de explotaciones agrícolas, forestales o ganaderas. Está exenta la ganancia patrimonial por la dación en pago o por un procedimiento de ejecución hipotecaria que afecte a tu vivienda habitual si se cumplen determinados requisitos.
Inmuebles con Derechos Reales y Heredados
En el supuesto de derechos reales de disfrute, el rendimiento íntegro debe imputarse a su titular. Una vivienda de la que eres usufructuario. Si eres simplemente nudo propietario de un inmueble no estás obligado a declararlo. Una vivienda que hayas heredado, ya que desde que la heredas te pertenece incluso aunque no seas el propietario de la misma al 100%. En el caso en el que se adquiera por herencia un usufructo vitalicio sobre un inmueble y el heredero lo arrienda. No, porque, en este caso, la imputación de rentas corresponderá al titular del derecho real.
Renta en Viviendas DFL 2 (Decreto con Fuerza de Ley 2)
Toda vivienda con un área construida de hasta 140 metros cuadrados, destinada a personas naturales y con utilización habitacional se consideran como DFL 2 (por el Decreto con Fuerza de Ley 2). Al poseer rebajas tributarias, este tipo de inmueble también debe ser declarado. Una de sus rebajas tributarias es la exención en el impuesto territorial, lo que se traduce en un pago de tan solo el 50% en las Contribuciones de Bienes Raíces. Este beneficio se mantendrá vigente durante:
- 10 años para inmuebles con superficies desde los 100 m² hasta los 140 m².
- 15 años para inmuebles con superficies desde los 71 m² hasta los 100 m².
- 20 años para inmuebles de hasta 70 m².
Se debe destacar que estas condiciones no se reinician si se compra una casa que no es nueva, es decir, sus años anteriores de uso siguen contabilizándose. Por ello, es fundamental averiguar cuánto tiempo le resta a la propiedad para que se cumpla el término del beneficio. Otro aspecto importante de este tipo de viviendas es el del impuesto a la renta, pues las DFL 2 se consideran libres de impuestos, tanto para personas naturales como para empresas.
Gastos y Deducciones Relacionadas con Inmuebles
Deducciones por Obras de Mejora
Además, hay que tener en cuenta las deducciones por obras. Conoce las tres nuevas deducciones temporales por las cantidades invertidas en obras de rehabilitación que permitan alcanzar mejoras de la eficiencia energética. Por un lado, se mantiene la deducción de aquellas cantidades que han sido destinadas a obras para adecuar la vivienda habitual del contribuyente por razón de discapacidad, en dónde el límite es de 12.080 euros. Si dichas obras se han realizado en la vivienda habitual para la reducción de la demanda de calefacción y refrigeración tendríamos una deducción del 20%. Las rehabilitaciones que hayan conseguido que el consumo de energía no renovable se reduzca podrán beneficiarse de una rebaja del 40%.
Deducción por Inversión en Vivienda Habitual
Desde el 1 de enero de 2013 se suprime esta deducción, pero si te has deducido antes de esa fecha puedes seguir aplicando esta deducción en tu declaración de Renta si cumples los requisitos establecidos.
Deducción para el Arrendatario
Si tu vivienda habitual es alquilada, puedes aplicar una deducción en tu declaración de renta si el contrato es anterior al 1 de enero de 2015.
Deducciones Autonómicas
Existen deducciones sobre la cuota autonómica que algunas Comunidades Autónomas establecen por adquisición o arrendamiento de vivienda habitual, que puedes aplicar en tu declaración de renta del ejercicio 2025.
Deducciones por Créditos Hipotecarios
De existir un crédito hipotecario utilizado específicamente para la compra de un bien, entonces los contribuyentes tendrán la posibilidad de apelar a rebaja de la Renta Bruta imponible anual sobre los intereses que efectivamente hayan sido pagados a lo largo del año correspondiente a la renta. Esta rebaja puede ser solicitada por los contribuyentes que construyan o adquieran uno o más inmuebles con un crédito de garantía hipotecaria.
Gastos Deducibles en Alquiler de Vivienda
Una de las preguntas más frecuentes que surgen a los arrendadores cuando alquilan su propiedad es qué importes debe de abonar el propietario. Para pequeños propietarios e inversores, suele ser habitual que figuren como titulares de los inmuebles, a nivel de persona física. Entre los gastos deducibles se incluyen:
- Gastos del inmueble. Puedes declarar gastos relacionados con la compra de muebles o enseres del hogar.
- Gastos de formalización. Aquellos que están relacionados con la formalización del contrato de alquiler u otras actividades para establecer la actividad del arrendamiento.
- Gastos de defensa jurídica. En caso de que hayas tenido problemas de impago con tu inquilino o hayas hecho trámites de índole legal.
- Gastos de gestión integral del alquiler. Son los que se refieren al importe que se abona a una inmobiliaria por buscar un inquilino para tu piso, gestionar los cobros y las incidencias del alquiler de tu propiedad, etc.
- Seguros del hogar. Otros de los gastos que puedes incluir son los relacionados con los seguros asociados al inmueble alquilado, por ejemplo, el seguro del hogar, el seguro de responsabilidad civil, el seguro de impago de alquiler, etc.
- Reparaciones por alquilar la vivienda. Relacionados con aquellos gastos que se generan por reparar aspectos de la vivienda. Ten en cuenta que no puedes añadir todos los arreglos que se hagan sino solo aquellas reparaciones para que la propiedad pueda ser habitable, por ejemplo, reparaciones en la calefacción, humedades, etc.
- Intereses y gastos de financiación.
- Gastos de reparación y mantenimiento del inmueble: sustitución de la caldera, pintado del piso, reparación del fontanero o electricista, etc.
- El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos.
- Otros gastos relativos a la constitución de la hipoteca del préstamo concedido para su adquisición.
- ¡Ojo! Amortización del inmueble.
- Saldos de dudoso cobro.
Criterios de la Dirección General de Tributos y Casos Especiales
Es importante analizar cada caso con exhaustividad para verificar si se debe realizar la imputación de rentas o no.
Titularidad y Rendimientos
En el supuesto de derechos reales de disfrute, el rendimiento íntegro debe imputarse a su titular. En los supuestos en que la titularidad corresponda a varias personas, los rendimientos correspondientes al bien inmueble o derecho de que se trate se considerarán obtenidos por cada una de ellas en proporción a su participación en dicha titularidad.
Bienes Gananciales
Consulta V0029-19: cónyuges licenciados en farmacia que adquirieron, estando casados en régimen de gananciales, una oficina de farmacia cuya titularidad y explotación ha venido realizando únicamente la consultante. La ganancia o pérdida patrimonial derivada de la venta de los elementos del inmovilizado de naturaleza ganancial se imputará a ambos cónyuges por mitad.
Bono Joven de Alquiler
Una de las novedades es el bono joven de alquiler, dotado con 250 euros mensuales, que hay que hacer constar en la declaración.
Criterio del Tribunal Supremo sobre el Valor de Adquisición
El criterio de la Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de septiembre de 2021 sobre el concepto del valor de adquisición de un bien inmueble adquirido a título lucrativo se aplica también al derecho de usufructo.