Quien más o quien menos tiene el sueño de tener un techo propio donde vivir. Y para cumplirlo, salvo que seas de esos privilegiados que cuenta con ahorros suficientes para abonar al contado el pago de la misma, te verás en la obligación de contratar una hipoteca. Asimismo, las personas recurren a instituciones bancarias, aseguradoras u otras entidades legales que ofrecen hipotecas. Desde el momento que solicites el préstamo, la entidad financiera quiere tener garantías de que lo vas a devolver y te exigirá unos determinados requisitos de solvencia económica y estabilidad laboral. Un acreedor hipotecario es quien define los términos, plazos y montos que el deudor debe cumplir. Informarte para conocer los diferentes términos relacionados con un crédito hipotecario y todo lo que implica, te permitirá tomar decisiones convenientes y evitar problemas legales cuando estás en el proceso de comprar un inmueble.
¿Qué es una Hipoteca?
La hipoteca es el derecho real constituido en seguridad de un crédito en dinero, sobre los bienes inmuebles, que continúan en poder del deudor. No puede constituirse hipoteca sino sobre cosas inmuebles, especial y expresamente determinadas, por una suma de dinero también cierta y determinada. Si el crédito es condicional o indeterminado en su valor, o si la obligación es eventual, o si ella consiste en hacer o no hacer, o si tiene por objeto prestaciones en especie, basta que se declare el valor estimativo en el acto constitutivo de la hipoteca.
Una hipoteca es un contrato con el cual se toma un bien inmueble como garantía de un crédito. Dicho bien es propiedad del deudor en tanto cumpla con sus obligaciones. La hipoteca de un inmueble se extiende a todos los accesorios, mientras estén unidos al principal; a todas las mejoras sobrevinientes al inmueble, sean mejoras naturales, accidentales o artificiales, aunque sean el hecho de un tercero; a las construcciones hechas sobre un terreno vacío; a las ventajas que resulten de la extinción de las cargas o servidumbres que debía el inmueble; a los alquileres o rentas debidas por los arrendatarios; y al importe de la indemnización concedida o debida por los aseguradores del inmueble. Sin embargo, las adquisiciones hechas por el propietario de inmuebles contiguos para reunirlos al inmueble hipotecado, no están sujetos a la hipoteca.
Los costos y gastos, como los daños e intereses, a que el deudor pueda ser condenado por causa de la inejecución de una obligación, participan, como accesorio del crédito principal, de las seguridades hipotecarias constituidas para ese crédito. La hipoteca es indivisible; cada una de las cosas hipotecadas a una deuda, y cada parte de ellas están obligadas al pago de toda la deuda y de cada parte de ella. La hipoteca garantiza tanto el principal del crédito, como los intereses que corren desde su constitución, si estuvieren determinados en la obligación.
El Rol del Acreedor Hipotecario
El prestamista o acreedor hipotecario tiene muchas responsabilidades y realiza varias tareas a lo largo del proceso a través del que una persona compra una casa y se convierte en propietaria de esta. Si bien los prestamistas establecen las tasas hipotecarias que les ofrecen a los clientes, no las inventan sobre la marcha. Las tasas hipotecarias se basan en la demanda del mercado. Las condiciones económicas influyen en esta demanda, en el hecho de que las personas inviertan en acciones o bonos y en factores como la tasa de fondos federales, que es la tasa a la que los bancos locales le piden dinero prestado a la Reserva Federal a corto plazo.
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El prestamista debe tomar tu solicitud y evaluar su riesgo para asegurarse de que califiques. Reunirá y revisará información sobre ti -tu puntuación de crédito, relación deuda-ingreso (DTI), ingresos y bienes, etc.- y determinará el monto del principal, el plazo de reembolso y la tasa de interés que tu póliza debería tener. Una vez que haya hecho eso, aprobará tu hipoteca. Una hipoteca es un préstamo que está garantizado por tu casa. Como tal, una de las cosas que hará un prestamista es establecer un gravamen perfeccionado para proteger su interés en la transacción.
Una vez establecido el gravamen, tu casa se usará como colateral para el préstamo. Siempre y cuando continúes haciendo los pagos en tiempo y forma, el prestamista no tendrá que tomar medidas sobre el gravamen. El gravamen es importante porque le otorga al acreedor hipotecario el derecho de tomar posesión de la casa si el prestatario no cumple con la hipoteca. Una vez que una casa de haya ejecutado y se haya tomado posesión de esta, un prestamista venderá la propiedad para recuperar sus pérdidas.
Grados de Hipoteca y Prioridad de Cobro
En un momento como el actual, en el que un euríbor disparado eleva de manera notable las cuotas hipotecarias en cada revisión, no son pocas las familias que empiezan a tener dificultades, llegando, en casos extremos, a no poder hacer frente al pago de la hipoteca. Y en caso de situación de impago, es importante conocer, entre otros aspectos, el grado de tu hipoteca. Es un elemento a tener en cuenta a la hora de pedir el crédito hipotecario y que debe figurar en tu contrato. Y es que los grados de las hipotecas establecen la prioridad y el orden en el que deberán devolverse las deudas por parte del deudor en caso de impago, haciendo referencia a la prioridad en el cobro.
Los grados de las hipotecas permiten a las entidades bancarias asegurarse de que, ante un caso de impago, serán ellas las primeras en recibir las compensaciones económicas que se deriven de un posible impago. Además, esto no quiere decir que el deudor no tenga que pagar también lo que reste de las deudas.
Hipoteca de Primer Grado
Las hipotecas de primer grado son aquellas en las que el prestamista tiene prioridad de cobro en caso de impago. Es decir, le conceden a la entidad financiera de turno la prioridad de la deuda. Con lo que, en caso de impago y si el deudor tiene más deudas, el banco va a ser el primero a la hora de reclamar y cobrar esa deuda respecto a otros acreedores. En este caso, además de marcar que tienen preferencia en el cobro de la deuda sobre otros posibles acreedores, las hipotecas de primer grado establecen que no existe límite de cuantía. Es decir, que esta prioridad en el cobro de la deuda se aplica a la totalidad de dicha deuda, no solo a una parte.
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Hipoteca de Segundo Grado
Por otra parte, también hay hipotecas de segundo grado, que son aquellas que no tienen prioridad en el cobro de la deuda. Se trata de préstamos hipotecarios que se contratan ofreciendo como garantía hipotecaria un inmueble que ya tiene una hipoteca. Esta última sería la de primer rango y la que tendría prioridad de cobro en caso de impago y de que se procediera a embargar la vivienda hipotecada. En este sentido, se puede pedir una hipoteca de segundo grado por varios motivos, por ejemplo, como alternativa a un préstamo personal con un importe elevado.
Al constituir la hipoteca, el propietario puede, con consentimiento del acreedor, reservarse el derecho de constituir ulteriormente otra de grado preferente, expresando el monto a que ésta podrá alcanzar.
Constitución y Registro de la Hipoteca
La hipoteca sólo puede ser constituida por escritura pública o por documentos, que sirviendo de títulos al dominio o derecho real, estén expedidos por autoridad competente para darlos, y deban hacer fe por sí mismos. Podrá ser una misma la escritura pública de la hipoteca y la del contrato a que acceda. Para constituir una hipoteca, es necesario ser propietario del inmueble y tener la capacidad de enajenar bienes inmuebles. No es necesario que la hipoteca sea constituida por el que ha contraído la obligación principal, puede ser dada por un tercero sin obligarse personalmente.
La constitución de la hipoteca debe ser aceptada por el acreedor. Cuando ha sido establecida por una escritura pública en que el acreedor no figure, podrá ser aceptada ulteriormente con efecto retroactivo al día mismo de su constitución. El acto constitutivo de la hipoteca debe contener: 1°, el nombre, apellido y domicilio del deudor y las mismas designaciones relativas al acreedor, los de las personas jurídicas por su denominación legal, y el lugar de su establecimiento; 2°, la fecha y la naturaleza del contrato a que accede y el archivo en que se encuentra; 3°, la situación de la finca y sus linderos, y si fuere rural, el distrito a que pertenece; y si fuere urbana, la ciudad o villa y la calle en que se encuentre; 4°, la cantidad cierta de la deuda.
La hipoteca constituida en los términos prescriptos debe ser registrada y tomada razón de ella en un oficio público destinado a la constitución de hipotecas o registro de ellas, que debe existir en la ciudad Capital de cada Provincia, y en los otros pueblos en que lo establezca el Gobierno Provincial. La constitución de la hipoteca no perjudica a terceros, sino cuando se ha hecho pública por su inscripción en los registros tenidos a ese efecto. Pero las partes contratantes, sus herederos y los que han intervenido en el acto, como el escribano y testigos, no pueden prevalerse del defecto de inscripción; y respecto de ellos, la hipoteca constituida por escritura pública, se considera registrada.
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La hipoteca registrada tendrá efecto contra terceros desde el día del otorgamiento de la obligación hipotecaria, si el ingreso para su registro se hubiese producido dentro del término previsto en la ley. Si el acreedor deja pasar el tiempo designado para el registro de la hipoteca sin hacer tomar razón, ésta no tendrá efecto contra terceros, sino desde el día en que se hubiere registrado. Pero podrá hacerla registrar en todo tiempo sin necesidad de autorización judicial. Los efectos del registro de la hipoteca se conservan por el término de veinte años, si antes no se renovare.
El registro debe hacerse en el oficio de hipotecas del pueblo en cuyo distrito estén situados los inmuebles que se hipotecan. El oficial encargado de las hipotecas es responsable de la omisión en sus libros de las tomas de razón, o de haberlas hecho fuera del término legal. Es responsable también del perjuicio que resulte al acreedor de la falta de mención en sus certificados, de las inscripciones o tomas de razón existentes, o por negar la toma de razón que se le pide por persona autorizada para ello.