La correcta clasificación de los desembolsos realizados en inmuebles, ya sean propios o arrendados, representa un desafío constante para los contribuyentes. El tratamiento fiscal de los gastos en mejoras para inmuebles en México depende de varios factores, incluyendo si el inmueble es propio o arrendado, y si las mejoras se consideran como inversiones o gastos inmediatos. Este análisis es fundamental, ya que su implicación en la deducción fiscal varía significativamente.
Por ejemplo, un cliente persona moral que renta una bodega para poder realizar su actividad de compactación de chatarra para su compra venta, el año pasado realizó el cambio del piso de dicha bodega de más de 90 metros cuadrados, debido a que por el manejo de dichos materiales y el tamaño de la maquinaria el piso se dañó. Este tipo de situaciones plantea la duda sobre si el desembolso debe considerarse como un gasto de mantenimiento, una reparación o una inversión, y cómo esto afectará su deducción.
Distinción entre Gasto e Inversión
En el ámbito fiscal, la diferencia entre un gasto y una inversión es crucial para determinar su deducibilidad. Las disposiciones fiscales buscan prohibir que una persona deduzca activos fijos como si fueran gastos, dado que estos se deducen totalmente en un ejercicio y aquellos se deducen en porcentajes anuales.
Fiscalia señaló que el parámetro para identificar si este tipo de acciones se consideran gasto o inversión reside en el efecto que tiene en la función del bien. Es decir, si implica una adición o una mejora al bien, entonces se considerará inversión. Si implica mejora es inversión. Por el contrario, no son inversiones los gastos por concepto de conservación, mantenimiento y reparación, erogados con el objeto de mantener el bien en condiciones de operación.
Sin embargo, el artículo 74 del Reglamento de la Ley del Impuesto Sobre la Renta establece una opción inversa, es decir, deducir gastos como si fueran activos fijos en casos muy específicos.
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Conceptos Clave: Mantenimiento, Reparación, Mejora y Adición
Para comprender el tratamiento fiscal, es indispensable definir correctamente los conceptos involucrados:
| Concepto | Definición | Tratamiento General (LISR) |
|---|---|---|
| Mantenimiento | Son acciones tendientes a prevenir algún desperfecto del bien. Son servicios cuyo objetivo es mantener el buen funcionamiento del bien. No prolongan su vida útil ni aumentan su capacidad de producción o de desempeño, solamente la mantiene. | Gasto deducible en el ejercicio en que se produce. |
| Reparaciones | Acciones encaminadas a mantener el componente en condiciones normales de uso o servicio mediante el remplazo de piezas que han dejado de funcionar. En ocasiones puede implicar solamente mantener la vida útil o la capacidad del bien, y en otras puede implicar el aumento de su vida útil o de su capacidad. Esto dependerá del tipo de reparación. | Gasto o Inversión, según su impacto (si implica adición o mejora). |
| Mejoras | Aumenta capacidad de servicio, eficiencia, prolonga la vida útil o ayuda a reducir costos futuros. | Inversión (capitalizable y deducible vía amortización/depreciación). |
| Adiciones | Aumenta capacidad de servicio, eficiencia, prolonga la vida útil o ayuda a reducir costos futuros. | Inversión (capitalizable y deducible vía amortización/depreciación). |
El artículo 36 fracción I de la LISR señala que las reparaciones así como las adaptaciones a las instalaciones se considerarán inversiones siempre que impliquen adiciones o mejoras al activo fijo. Por su parte, el artículo 75 de la Ley del ISR, establece que se consideran como parte de las instalaciones o de los bienes, las reparaciones o adaptaciones que implican adiciones o mejoras al activo fijo, las que aumentan su productividad, su vida útil o permiten darle al activo de que se trate un uso diferente o adicional al que originalmente se le venía dando. Deben entenderse como tales aquellas que aumenten su productividad, su vida útil o permitan darle al activo un uso diferente o adicional al original. Esto implica reconocerlas como una inversión diferente, sujetas a las reglas generales de las inversiones.
El costo de las adaptaciones o mejoras debe reconocerse como un componente por separado del costo de adquisición del activo original. En los casos en que solo se dé un mantenimiento como pintura, reparaciones eléctricas de cancelería se manejan como un gasto deducible. Por lo cual, si se dan estos supuestos, se consideran como activos fijos, y por ende, deben deducirse como una inversión a partir del ejercicio en que se realicen las mismas.
Tratamiento Fiscal Específico para Mejoras en Bienes Arrendados (LISR, México)
Cuando un contribuyente realiza mejoras en un bien que no es de su propiedad, sino que lo tiene en arrendamiento, la Ley del Impuesto Sobre la Renta (LISR) establece un tratamiento particular.
Deducción por el Arrendatario (Inversionista)
En relación con las mejoras a locales arrendados, la fracción VI del artículo 42 de la LISR, señala: Las construcciones, instalaciones o mejoras permanentes en activo fijos tangibles, propiedad de terceros, que de conformidad con los contratos de arrendamiento o de concesión respectivos queden a beneficio del propietario y se hayan efectuado a partir de la fecha de celebración de los contratos mencionados, se deducirán en los términos de esta Sección.
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El Artículo 36 en su Fracción VI indica que, en caso de adiciones o mejoras sobre bienes arrendados, la deducción se llevará a cabo por medio de los porcentajes aplicables, localizados en la Sección II del Capítulo 2, del Título Segundo de la Ley del Impuesto sobre la Renta. INVERSIÓN REALIZADA SOBRE LOS ACTIVOS PROPIEDAD DE TERCEROS, LE ES APLICABLE EL PORCENTAJE DEL 5% PARA CONSTRUCCIONES COMO DEPRECIACIÓN.
En el caso de que el contribuyente realice trabajos de albañilería, instalaciones de piso, de electricidad, jardinería y carpintería, sobre determinados inmuebles propiedad de terceros debe considerarse que esas inversiones son las mismas a que se refiere el artículo 46, fracción VII (actual 42-VI), de la Ley del Impuesto Sobre la Renta vigente en el año de 1981.
Ejemplos de Deducción por Arrendatario
Metal Industrias, S.A. de C.V. es una empresa que fabrica y comercializa productos a base de acero. El día 1 de enero del 2024, Metal Industrias construye una galera para proteger a los productos. Esto se considera una adición sobre los bienes arrendados (el terreno). Además, Metal Industrias convino que dicho almacén pasa a propiedad del Ingeniero Andrade. En ese sentido, la empresa deduce su almacén al 5% anual.
Acumulación por el Arrendador (Propietario)
Acumulación de mejoras permanentes en bienes arrendados: El arrendador del bien deberá acumular el ingreso por mejoras permanentes en dicho bien inmueble que queden a su beneficio. Esto se refiere a los que provengan de construcciones, instalaciones o mejoras permanentes en bienes inmuebles, que de conformidad con los contratos por los que se otorgó su uso o goce queden a beneficio del propietario. Esto corresponde para personas morales.
Para las personas físicas, se considerará al ingreso por las adiciones y mejoras en bienes arrendados como Adquisición de Bienes, correspondiente al Capítulo 5 del Título IV de la Ley de ISR (Artículo 130, f. Las deducciones correspondientes se presentarán en la declaración anual del ejercicio).
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Ejemplo de Acumulación por Arrendador
La señora Gloria García tiene un negocio de repostería desde hace 5 años. Desde que empezó operaciones, el 1 de octubre de 2019, adicionó dos anexos al local principal, uno de almacenamiento y otro para la producción de sus pasteles. Hacia el 1 de octubre de 2023, la construcción que la señora García depreciaba tiene un Monto Original de la Inversión pendiente de depreciar por un monto de $118,750. Por otra parte, puesto que las construcciones forman parte ahora de la propiedad del señor Rojas, este tiene que acumular el ingreso correspondiente.
Perspectiva Contable (NIF C-6)
Si bien no es propiamente fuente de Derecho, la Norma de Información Financiera C-6 (Propiedades, Planta y Equipo) define los términos “adaptaciones o mejoras” de como desembolsos para aumentar el valor de un activo fijo. A falta de definición expresa de estos términos en lo individual, es posible establecer ciertas interpretaciones. Por un lado, la adición se puede considerar como: La inversión agregada al activo inicialmente adquirido. Cabe aclarar que las adiciones y mejoras son inversiones para efectos fiscales.
Contablemente la NIF C-6 prevé que algunos activos pueden sufrir modificaciones tan completas que más que adaptaciones o reparaciones, representan verdaderas reconstrucciones. Esta situación puede encontrarse principalmente en el caso de edificios y en cierto tipo de maquinaria. Por último, en materia contable las reparaciones y mantenimiento no deben capitalizarse, ya que su efecto es el de conservar un componente en condiciones normales de servicio o uso y, consecuentemente, fueron considerados de manera implícita al estimar originalmente la vida útil del componente. Tales costos deben reconocerse en resultados conforme se devenguen. La reparación se reconoce conforme se devengue; es decir, en el periodo que ocurrieron.
Aspectos del Derecho Civil
Desde una perspectiva civil, el hecho que un arrendatario adicione una cosa al inmueble arrendado hace de la cosa propiedad del dueño (arrendador) por derecho de accesión. No obstante, esto no es del todo preciso ya que las disposiciones civiles indican que todo lo que se une o incorpore a una cosa pertenece al dueño y, si desde que se unió perteneció al dueño, entonces la cosa siempre estuvo bajo su propiedad. De ser así, no existe entonces transmisión de propiedad, pues la propiedad siempre fue del dueño del inmueble. Por lo anterior puede concluirse que no existe enajenación en lo que respecta a adiciones y mejoras en bienes arrendados.
Opción por Restauración de Monumentos Artísticos e Históricos
Los contribuyentes podrán considerar dentro de las inversiones a que se refiere el artículo 36, fracción I de la Ley, así como la fracción I del artículo 42, los gastos que se efectúen por concepto de restauración, conservación o reparación de monumentos artísticos e históricos en los términos de la Ley Federal sobre Monumentos y Zonas Arqueológicos, Artísticos e Históricos, siempre que dicha restauración, conservación o reparación se efectúe conforme a la autorización o permiso que para las mismas hubiera otorgado la autoridad competente para tales efectos.
Consideraciones Adicionales: Fiscalidad del Arrendamiento en IRPF (España)
Uno de los aspectos que más dudas genera en la fiscalidad del alquiler es la correcta clasificación de los gastos realizados en un inmueble: conservación y reparación frente a ampliación y mejora. Esta distinción es clave, ya que su tratamiento fiscal en el IRPF es muy diferente.
¿Por qué es importante diferenciar estos gastos? Cuando realizamos obras en un inmueble que se va a destinar al arrendamiento, surge la duda de si: Pueden deducirse directamente como gasto en el ejercicio, o Deben incorporarse como mayor valor del inmueble, recuperándose su deducción a través de la amortización. La normativa del IRPF (art. 23 de la Ley y su Reglamento) establece que son deducibles los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos del capital inmobiliario, entre ellos los de conservación y reparación.
Gastos de Conservación y Reparación
Se consideran gastos de conservación y reparación aquellos destinados a mantener el uso normal del inmueble, sin alterar su estructura ni aumentar su capacidad o superficie. Son deducibles en el ejercicio en que se producen.
Un requisito clave es que debe existir vinculación con la obtención de ingresos. Esto implica que, aunque los gastos se realicen antes de alquilar el inmueble, serán deducibles si posteriormente se destina efectivamente al arrendamiento.
Ejemplos Habituales
- Pintura del inmueble
- Reparación o sustitución de instalaciones (electricidad, fontanería, calefacción)
- Sustitución de suelos, azulejos o revestimientos
- Cambio de puertas o ventanas
- Reparaciones estructurales puntuales (sin ampliación)
Límite de Deducción
Existe una limitación importante: La suma de gastos de conservación y reparación más intereses de financiación no puede superar los rendimientos íntegros del inmueble en el ejercicio. El exceso se puede deducir en los 4 años siguientes.
Además, es conveniente tener en cuenta que la correcta diferenciación entre gastos de conservación y reparación y gastos de ampliación o mejora no solo afecta al momento en que puede aplicarse la deducción fiscal, sino que también puede tener una incidencia importante en una posible comprobación por parte de la AEAT. En muchas ocasiones, el contribuyente considera determinadas obras como una simple reparación por tratarse de actuaciones necesarias para poder alquilar el inmueble en condiciones adecuadas, cuando en realidad Hacienda puede interpretar que dichas actuaciones incrementan la capacidad, habitabilidad o valor del inmueble y, por tanto, deben calificarse como mejora. Por este motivo, es imprescindible conservar facturas detalladas, presupuestos, informes técnicos y cualquier documentación que permita acreditar la naturaleza real de las obras ejecutadas. Asimismo, cuando una reforma incluye actuaciones mixtas -es decir, reparaciones junto con mejoras- será recomendable desglosar correctamente cada concepto en las facturas para evitar conflictos futuros y poder aplicar el tratamiento fiscal adecuado a cada partida.
Gastos de Ampliación y Mejora
Por el contrario, tienen la consideración de ampliación o mejora aquellas actuaciones que: Supongan una alteración estructural del inmueble, aumenten su capacidad, superficie o habitabilidad, o incorporen elementos nuevos que antes no existían. Estos gastos no son deducibles directamente.
Ejemplos
- Construcción de nuevas estancias
- Ampliación de superficie
- Instalación de ascensor donde no existía
- Reforma integral que suponga un incremento significativo de valor
- Mejora energética sustancial (cuando excede del mantenimiento)
Tratamiento Fiscal
Estos importes: Se integran como mayor valor de adquisición del inmueble. Se recuperan fiscalmente mediante su amortización anual.
En la práctica, uno de los aspectos que más dudas genera es la calificación de las reformas integrales realizadas en viviendas antiguas antes de destinarlas al alquiler. En estos casos, no siempre resulta sencillo distinguir qué parte de la obra responde a una mera reparación y qué parte supone realmente una mejora del inmueble. Por ejemplo, la sustitución de instalaciones deterioradas por otras nuevas adaptadas a la normativa actual podría considerarse necesaria para conservar la habitabilidad del inmueble, mientras que la incorporación de nuevos elementos o una redistribución que aumente la funcionalidad de la vivienda podría tener la consideración de mejora.
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