El mercado de arrendamiento de bienes raíces ha experimentado un crecimiento significativo en México en los últimos años. Con este aumento, surge la necesidad de comprender adecuadamente las obligaciones fiscales y legales que los arrendadores deben cumplir ante el Servicio de Administración Tributaria (SAT).
El SAT ha establecido un régimen fiscal específico para los arrendadores de bienes raíces. Esto significa que los ingresos generados por el arrendamiento de propiedades deben ser reportados y están sujetos a impuestos. El Régimen de Arrendamiento es la modalidad fiscal en la que deben registrarse todas las personas físicas o morales que obtienen ganancias por rentar o alquilar bienes inmuebles como casas, departamentos, locales comerciales, terrenos, bodegas, etc. Registrarse bajo este régimen fiscal es indispensable para llevar a cabo cualquier actividad relacionada con el arrendamiento. Esto garantiza la transparencia y el cumplimiento de las obligaciones fiscales.
Según Título Sexto, Capítulo I del Código Civil Federal, existe arrendamiento cuando las partes implicadas se obligan de forma recíproca y voluntaria, una a conceder el uso y goce temporal de un inmueble (arrendador) y la otra a pagar un precio por ese uso o goce (arrendatario).
¿Quiénes deben registrarse ante el SAT?
Registrarse en el SAT es obligatorio para los arrendadores. La situación cambia si eres una persona física o moral.
Si eres dueño de un inmueble y lo rentas:
Si tienes un inmueble en renta (ya sea un departamento o una casa), tienes que registrarte ante el Servicio de Administración Tributaria y pagar ciertos impuestos, como el ISR (Impuesto sobre la Renta) y, a veces, también el IVA. Ojo: el arrendamiento de inmuebles destinados exclusivamente a casa habitación está exento de IVA, así que si rentas tu depa o casa para vivienda solo pagas ISR; el IVA del 16% aplica cuando rentas locales comerciales u oficinas. Si eres persona física y rentas un inmueble, debes darte de alta en el SAT, aunque lo hagas de forma esporádica u ocasional. No hay de otra: el arrendamiento es una actividad que el SAT considera generadora de ingresos, así que el registro es obligatorio desde el primer peso que recibas por la renta.
Lea también: Implicaciones IVA para propietarios
Si tienes una empresa que renta oficinas o locales comerciales:
Si eres una persona moral, las reglas son un poquito más complejas. Además de registrar tus ingresos, las empresas deben retener impuestos como ISR e IVA. Sí, aunque suene aburrido, si tienes oficinas o locales comerciales, también estás en la jugada. Si eres empresa y rentas una oficina, no solo debes pagar ISR e IVA, sino también retener los impuestos correspondientes a tus arrendatarios y hacer los pagos en tiempo y forma ante el SAT.
¿Cómo darse de alta en el Régimen de Arrendamiento del SAT?
Para inscribirse en el Régimen de Arrendamiento, es necesario estar inscrito ante el Registro Federal de Contribuyentes (RFC). Una vez que tengas tu clave del RFC, puedes inscribirte a través del portal del SAT de la siguiente manera:
- En el menú principal da clic en la opción "Trámites del RFC".
- Busca la opción "Actualización del RFC", posteriormente elige "Presenta el aviso de actualización de actividades económicas y obligaciones fiscales".
- Una vez dentro, ubica el botón "Iniciar".
- Ingresa con tu RFC y contraseña y/o e.firma.
- Llena los datos que te solicita y en la parte que dice "Tipo de ingresos" debes elegir la opción "Cobras renta por el alquiler de casa habitación, oficinas, locales". Da clic en "Continuar".
- En la sección que dice "Ubica el subgrupo o la actividad", selecciona el tipo de inmueble que vas a rentar. (Es importante tomar en cuenta que la renta de una casa-habitación no genera IVA. En cambio, la renta de oficinas y locales sí genera IVA).
- Posteriormente, aparecerán las obligaciones de acuerdo al inmueble que hayas seleccionado. Si elegiste varias opciones, tendrás que poner el porcentaje de ganancia por cada uno de ellos.
- Confirma tus obligaciones fiscales.
- Imprime y guarda tu acuse de movimientos de actualización de situación fiscal.
Impuestos en el Régimen de Arrendamiento
Como arrendador, estás obligado a pagar el Impuesto al Valor Agregado (IVA) de la propiedad que estás poniendo en alquiler. Este pago, que se realiza mensualmente, equivale al 16% sobre el valor de la renta total. Es fundamental considerar que este impuesto se cobra a todos los inmuebles de uso comercial o industrial.
La Ley del Impuesto al Valor Agregado señala en su artículo 20, fracción II, que los únicos inmuebles exentos de su pago son aquellas propiedades cuyo uso esté destinado a casa habitación, pero esta excepción no será aplicable si la vivienda se renta amueblada. Así como el IVA, el Impuesto Sobre la Renta (ISR) es otra obligación fiscal que deben cubrir mensualmente los arrendadores. No obstante, la cantidad que se paga es de acuerdo con el tabulador publicado todos los años en la Resolución Miscelánea Fiscal. Las tablas del pago de ISR son calculadas de acuerdo a la cantidad de renta mensual. Así se asigna una cuota fija dependiendo del rango de ingresos por este concepto.
Leonardo González, analista Real Estate de Propiedades.com, explica que la Ley del Impuesto Sobre la Renta, el Código Fiscal de la Federación y la Ley del Impuesto al Valor Agregado, regulan esta actividad.
Lea también: Ejemplos de Asientos de Alquiler
Ejemplos de Impuestos y Retenciones:
- Si eres persona física: Si rentas un depa por $12,000 al mes, tendrás que pagar ISR sobre esa cantidad. Mariana tiene un departamento en renta por $12,000 mensuales. ISR: Mariana tiene que pagar el ISR de $12,000, pero no es sobre todo el dinero. Si tiene $2,000 en gastos de mantenimiento y predial, solo pagará el ISR sobre los $10,000 restantes.
- Si eres persona moral: Ahora imagina que tienes una empresa que renta un local para oficinas. Aquí las cosas cambian un poco, porque las empresas tienen que hacer muchas retenciones y declarar más cosas. Las empresas, además de pagar impuestos como el ISR y el IVA, cuando rentan un inmueble a una persona física deben hacer una cosa llamada retención de impuestos al pagar la renta; conforme al artículo 1o.-A, fracción II de la Ley del IVA, la persona moral que usa el inmueble retiene parte del IVA al arrendador persona física. Asimismo, al rentar un local comercial a una persona moral, ésta deberá retener el 10 por ciento de sus ingresos por pago de ISR. Por lo tanto, esta cantidad no deberá ser sumada en tus declaraciones mensuales.
Comprobantes Fiscales Digitales por Internet (CFDI) para Arrendamiento
Aquí está el truco para no meter la pata: Si rentas un inmueble, tienes que emitir un CFDI (factura electrónica). Si no lo haces, el SAT puede empezar a hacer preguntas incómodas.
- Si eres persona física: Es obligatorio que pongas la cuenta predial en tu factura. Sin excusas. Debes incluir la cuenta predial del inmueble en el CFDI.
- Si eres persona moral: Cuando rentas un inmueble a una persona física, además de emitir la factura debes hacer las retenciones del ISR y el IVA sobre el pago de la renta y enterarlas en tus declaraciones, conforme al artículo 1o.-A, fracción II de la Ley del IVA. Si no lo haces, la factura será más que inútil.
Deducciones para Reducir Impuestos en Arrendamiento
Si eres arrendador, tienes algunas opciones para reducir la cantidad que tienes que pagarle al SAT. Ojo, que si no haces bien las deducciones, podrías terminar pagando más de lo necesario. El arrendador puede solicitar comprobantes fiscales para deducir gastos.
- Personas físicas: Pueden deducir gastos como el predial, el mantenimiento y los seguros del inmueble. Si tienes una casa o depa en renta, asegúrate de que esos recibos estén al día. El SAT especifica que puede hacerlo en los siguientes casos:
- Pago de sueldos y salarios, así como las cuotas que haya pagado al IMSS como patrón.
- Gastos de mantenimiento, reparaciones y pagos de servicios, siempre y cuando no hayan sido pagados por el arrendatario.
- Intereses por préstamos utilizados en el inmueble, siempre y cuando se tenga el CFDI.
- Impuesto predial del inmueble que está rentando.
- Inversiones realizadas en el inmueble arrendado, como construcciones, adiciones y mejoras.
- Personas morales: Las empresas pueden deducir costos de operación (como mantenimiento y limpieza), así como la depreciación del inmueble. Es como si el inmueble fuera perdiendo valor, ¡y eso juega a tu favor!
¿Puedo deducir las mejoras o remodelaciones de un inmueble que rento? Sí, pero solo si las mejoras son necesarias para el uso del inmueble. Únicamente cuando las mejoras sirven para mantener o mejorar el inmueble puedes deducirlas. La clave está en que sean necesarias y no un gasto puramente estético o de lujo personal.
Obligaciones del Arrendador ante el SAT
Además de la inscripción al régimen de arrendamiento correspondiente, el arrendador tiene otras obligaciones, como el emitir un CFDI (Comprobante Fiscal Digital por Internet) por cada pago recibido por parte del arrendatario. Estos comprobantes deben cumplir con los requisitos establecidos por el SAT, como incluir sus datos fiscales actualizados y los del arrendatario, así como la cuenta predial del inmueble. Los CFDI deben ser proporcionados al arrendatario dentro de los plazos estipulados.
Adicionalmente, el arrendador debe presentar declaraciones mensuales o trimestrales, según sea el caso, además de declaraciones anuales de impuestos sobre los ingresos generados por el arrendamiento de propiedades. El cumplimiento oportuno de estas obligaciones es esencial para evitar sanciones y multas por parte del SAT. Con esto, podrás emitir los comprobantes fiscales digitales (CFDI) y presentar tus declaraciones provisionales mensuales o trimestrales y anuales. Recuerda que, en el caso del IVA, no se hace el cálculo anual y solo se presenta la información correspondiente a los pagos mensuales.
Lea también: Guía Fiscal para Arrendadores de Locales
Obligaciones del Arrendatario
El cumplimiento de las obligaciones fiscales es esencial tanto para los arrendadores como para los arrendatarios en México. La comprensión de estas obligaciones y responsabilidades es crucial para evitar problemas legales y sanciones financieras. El arrendatario tiene las siguientes obligaciones:
- Pagar el monto total de la renta en las fechas convenidas.
- Solicitar los comprobantes fiscales por los pagos efectuados al arrendador.
- Responder por cualquier tipo de daño que sufra el inmueble.
- No variar el uso convenido para el inmueble sin autorización.
- Hacer las reparaciones de deterioros correspondientes causadas por el uso.
Consecuencias de no Cumplir con las Obligaciones Fiscales
Si te haces el chistoso y no pagas los impuestos o no registras tus ingresos, el SAT te va a salir con que “¡lo que pasó, pasó!”… pero no es así. Podrían pedirte pagos retroactivos, multas y recargos. Mejor no te arriesgues. Si te pillan con ingresos no declarados, prepárate para la fiesta. Te exigirán todo lo que debes y te pondrán sanciones. Así que mejor cumple con lo que te toca, que nadie quiere una fiesta con el SAT.
Reformas Fiscales Recientes
La reforma fiscal del 2020 no va enfocada como tal en el cambio de régimen o de porcentajes de impuestos por arrendamiento, pero establece que, si hay un juicio en el que se condene a los arrendatarios (inquilinos) al pago de las rentas vencidas, la autoridad judicial civil deberá requerir al arrendador (propietario) los comprobantes fiscales para el pago de las rentas vencidas, dándole un plazo de cinco días. Dos años después de la Reforma Fiscal del 2020, el Gobierno Federal aprobó una nueva reforma fiscal, con la finalidad de obtener una recaudación fiscal más alta por parte de la autoridad hacendaria al disminuir el impuesto por arrendamiento.
Con la Reforma Fiscal, las personas físicas que realicen actividades empresariales, profesionales o renten inmuebles pueden optar por pagar el Impuesto sobre la Renta (ISR) bajo el nuevo régimen, siempre que sus ingresos anuales no superen los $3,500,000.00 MXN. El cálculo del Impuesto sobre la Renta (ISR) para quienes rentan inmuebles bajo el nuevo régimen se realiza con base en tarifas progresivas, dependiendo del monto mensual de los ingresos por arrendamiento. El Régimen Simplificado de Confianza (RESICO) ha cambiado la forma en que se paga el ISR por arrendamiento en México.
Si te preguntas cuánto se paga de impuesto por rentar una casa o un local comercial en México, la respuesta dependerá de tu régimen fiscal y del monto de la renta.