Si eres propietario de un inmueble y decides alquilarlo, ya sea una casa, departamento, local comercial o terreno, es importante que conozcas las obligaciones fiscales que tienes ante el Servicio de Administración Tributaria (SAT) en México. Si sueñas con vivir de tus rentas, considera las obligaciones fiscales que un arrendador tiene ante el fisco en México.
Al rentar una casa o un inmueble en México, es importante conocer las obligaciones fiscales que se tienen con el Servicio de Administración Tributaria (SAT). Los arrendadores tienen la obligación del pago de ISR e IVA.
Impuestos que debes pagar al alquilar un local comercial
Si tienes un local y lo rentas, estás obligado a declararlo ante el Sistema de Atención Tributaria (SAT), pero ¿qué impuestos debes pagar? Empecemos por recordar que si tienes un local que arriendas deberás estar dado de alta ante hacienda con el régimen de arrendador y tener actualizado tu RFC, ello te permitirá expedir comprobante fiscales digitales (CFDI). Leonardo González, analista Real Estate de Propiedades.com, explica que la Ley del Impuesto Sobre la Renta, el Código Fiscal de la Federación y la Ley del Impuesto al Valor Agregado, regulan esta actividad.
Por lo tanto, los impuestos que deberás pagar cuando alquiles un local comercial son los siguientes:
Impuesto al Valor Agregado (IVA)
Como arrendador, estás obligado a pagar el Impuesto al Valor Agregado (IVA) de la propiedad que estás poniendo en alquiler. Este pago, que se realiza mensualmente, equivale al 16% sobre el valor de la renta total. Es fundamental considerar que este impuesto se cobra a todos los inmuebles de uso comercial o industrial.
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La Ley del Impuesto al Valor Agregado señala en su artículo 20, fracción II, explica que los únicos inmuebles exentos de su pago son aquellas propiedades cuyo uso esté destinado a casa habitación, pero esta excepción no será aplicable si la vivienda se renta amueblada. El pago del IVA de 16% debe realizarse cada mes, y aplica a la renta de locales comerciales, casa habitación amueblada o inmuebles que se destinen o utilicen como hoteles o casas de hospedaje.
Impuesto Sobre la Renta (ISR)
Así como el IVA, el Impuesto Sobre la Renta (ISR) es otra obligación fiscal que deben cubrir mensualmente los arrendadores. El principal impuesto que se debe pagar es el ISR. No obstante, la cantidad que se paga es de acuerdo con el tabulador publicado todos los años en la Resolución Miscelánea Fiscal.
Asimismo, al rentar un local comercial a una persona moral, ésta deberá retener el 10 por ciento de sus ingresos por pago de ISR. Por lo tanto, esta cantidad no deberá ser sumada en tus declaraciones mensuales.
Las tablas del pago de ISR son calculadas de acuerdo a la cantidad de renta mensual. Así se asigna una cuota fija dependiendo del rango de ingresos por este concepto.
Los niveles de las tasas que se aplican de ISR dependen del nivel de ingresos, si se tienen ingresos mensuales menores a los 644.58 pesos el porcentaje es de 0% y puede ir hasta el 32% para quienes tienen ingresos mensuales de 350,000 pesos.
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Las tablas para calcular el pago del ISR para personas físicas en el Régimen de Arrendamiento se publican cada inicio de año en la Resolución Miscelánea Fiscal, y se calculan para arrendadores con ingresos mensuales desde 644 pesos y de los 324,845 pesos en adelante.
Para el pago trimestral, el rango de ingresos va de los 1,933 y 974,535 pesos en adelante. Estas disposiciones se detallan en los artículos 106 y 96 de la LISR.
La fórmula para calcular la tasa de ISR es la misma que se aplica para personas empleadas, es decir con base a las tablas publicadas cada inicio de año en la Resolución.
Obligaciones fiscales como arrendador
Además de los impuestos que deberás pagar cuando alquilas un local comercial, tendrás obligaciones fiscales como arrendador. Información de la página oficial del SAT está contenida en el CFF y el capítulo III de la LISR detalla las siguientes obligaciones:
- Estar inscrito en el RFC. Deberás tributar como persona física en el Régimen de Arrendamiento : si eres dueño de un bien inmueble como una casa, edificio, departamento, local comercial, terreno o bodega y autorizas a otras personas para que lo utilicen por un tiempo y fines establecidos a cambio de una cantidad periódica de dinero (renta). Para estar en regla, es necesario inscribirse en el RFC y emitir comprobantes fiscales, conocidos como facturas, por las rentas cobradas.
- Tener actualizada tu información del RFC en cuanto a cambios de domicilio; actividad económica o en obligaciones como la presentación de declaraciones o su periodicidad de cumplimiento; también por la suspensión de actividades.
- Llevar tu contabilidad: si optaste por deducciones propias de tu actividad.
- Expedir comprobantes electrónicos cuando recibas el importe de las rentas en las cuales debes anotar el número de cuenta predial del inmueble de que se trate o, en su caso, los datos de identificación del certificado de participación inmobiliaria no amortizable, de acuerdo al artículo 29-A del CFF. Con esto, podrás emitir los comprobantes fiscales digitales (CFDI) y presentar tus declaraciones provisionales mensuales o trimestrales y anuales.
Para expedir comprobantes fiscales digitales (CFDI) necesitas: firma electrónica avanzada vigente; tramitar en el SAT el certificado para el uso de sellos digiales; remitir los CFDI al SAT antes de su expedición, para que valide los requisitos, asigne folio, e incorpore el sello digital del SAT, además de emitir documentos digitales de CFDIs a los clientes (arrendatarios).
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- Solicitar comprobantes fiscales.
- Presentar declaraciones provisionales mensuales o trimestrales de ISR. De IVA cada mes en caso de rentar un local comercial o casa habitación. También la anual durante el mes de abril de cada ejercicio inmediato anterior. Estas se presentan más tardar el día 17 del mes inmediato posterior al que corresponda el pago. Recuerda que, en el caso del IVA, no se hace el cálculo anual y solo se presenta la información correspondiente a los pagos mensuales.
- También declaraciones informativas, en el caso de que recibas otros ingresos en efectivo, en moneda nacional, así como en piezas de oro o de plata, cuyo monto sea superior a los 100,000 pesos.
- En caso de contar con trabajadores a los cuales les efectuaste pagos por sueldos y a las que les realizaste pagos por concepto de subsidio para el empleo (sólo para ejercicios 2016 y anteriores).
Si tus ingresos totales del ejercicio inmediato anterior, no excedieron los cuatro millones de pesos, quedas relevado de presentar la información de operaciones con terceros (DIOT) y de enviar la contabilidad electrónica.
¿Qué pueden deducir los arrendadores?
El artículo 115 de la LISR detalla que quienes ponen en renta un bien inmueble pueden deducir los pagos efectuados por el impuesto predial correspondiente al año calendario sobre dicho inmueble, contribuciones locales de mejoras, de planificación o de cooperación para obras públicas que afecten a los mismos.
- Los gastos de mantenimiento que no impliquen adiciones o mejoras al bien de que se trate y por consumo de agua, siempre que no los paguen quienes usen o gocen del inmueble.
- Los intereses reales pagados por préstamos utilizados para la compra, construcción o mejoras de los bienes inmuebles, siempre y cuando obtenga el comprobante fiscal correspondiente. Se considera interés real el monto en que dichos intereses excedan del ajuste anual por inflación.
- Los salarios, comisiones y honorarios pagados, así como los impuestos, cuotas o contribuciones que conforme a la LISR les corresponda cubrir sobre dichos salarios efectivamente pagados.
- El importe de las primas de seguros que amparen los bienes respectivos, y las inversiones en construcciones, incluyendo adiciones y mejoras.
¿Qué pasa si rento mi casa y no pago impuestos?
Si estás dado de alta como arrendador estás obligado a presentar declaraciones y pago de impuestos. Si el SAT detecta la llegada de ingresos sin el pago y declaración de impuestos, el fisco puede hacer una revision hasta de tus últimos cinco años de ejercicio fiscal.
Si operas en la informalidad, es decir, no estás en el RFC, no expides CFDI, no llevas contabilidad, y el fisco detecta estos ingresos, puede revisarte hasta los últimos 10 años, de acuerdo con información del Colegio de Contadores Públicos de México.
Por ingresos no declarados, además de los impuestos, el SAT te cobrará actualización, recargos y multas. Para desvirtuar la presunción, el contribuyente tiene entre 15 y 20 días.
¿Cómo denunciar a alguien que renta y no paga impuestos?
Si rentas un inmueble como casa-habitación pide a tu casero que te dé comprobante fiscal digital por cada pago que le hagas.
Cumplimiento y Beneficios
Para cumplir con las normativas fiscales, los propietarios de inmuebles en renta deben estar registrados en el SAT bajo el Régimen de Arrendamiento. Es fundamental llevar un registro claro de los ingresos y gastos relacionados con el inmueble, ya que estos datos serán necesarios para el cálculo del ISR y las deducciones que se pueden hacer. El SAT permite a los arrendadores deducir varios gastos relacionados con el mantenimiento y administración del inmueble arrendado. Cumplir con estas obligaciones no solo te ayudará a mantener una buena relación con el SAT, sino que también te permitirá optimizar tu situación fiscal. Además, operar de manera formal y mantener un registro adecuado de tus transacciones es una manera eficiente de prevenir revisiones fiscales que podrían implicar sanciones si no has cumplido con las normativas. Estar registrado correctamente en el SAT, pagar los impuestos correspondientes y aprovechar las deducciones fiscales permitidas son aspectos clave para evitar problemas legales y maximizar tus ingresos.