A lo largo de la vida útil de un préstamo hipotecario, es posible que nos planteemos reducir el plazo o la cuota a través de una amortización anticipada. Amortizar la hipoteca es una operación que consiste en reembolsar de forma anticipada una parte del préstamo hipotecario. Una amortización anticipada puede ser parcial o total.
Nos podemos referir a la amortización de un pasivo cuando hablamos de un préstamo o hipoteca. La amortización de un activo hace referencia a la depreciación de un bien previamente adquirido. La amortización anticipada se produce cuando decides pagar una parte o la totalidad de una deuda antes del plazo acordado con tu entidad financiera.
Beneficios de la Amortización Anticipada
La amortización anticipada tiene la ventaja de que mejora la situación financiera del propietario y permite reducir los intereses a pagar del préstamo hipotecario. Si reduces la deuda, estás ahorrando intereses porque al deber menos dinero o por menos tiempo, pagas menos intereses.
Estrategias para la Amortización Parcial Anticipada
Si no se dispone de fondos para saldar completamente la deuda, existen dos posibles estrategias de amortización anticipada parcial: reducir el plazo de devolución o reducir el importe de las cuotas mensuales. Es decir, se tendrá que elegir entre tiempo y dinero.
Reducir el importe de la cuota significa que las mensualidades serán menores, mientras que reducir el plazo de amortización implica finalizar el pago del préstamo en menos tiempo. La decisión entre una u otra opción dependerá de las necesidades financieras a corto o medio plazo del deudor.
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Pongamos que al titular de la hipoteca le faltan por reembolsar 150.000 euros del préstamo en un plazo de 10 años, y que su hipoteca fue contratada con un tipo de interés fijo al 1,5%. Una amortización anticipada que busque reducir el plazo le permitiría ahorrarse 1.562 euros en intereses; y reducir el plazo de devolución del préstamo en nueve meses, siendo el nuevo plazo de 9 años y 3 meses. Por lo que la opción más rentable sería la de reducir plazo, que supone un ahorro de 1.562 euros frente a los 775 de la reducción de las cuotas.
El Sistema de Amortización Francés en España
Las hipotecas en España siguen habitualmente el sistema de amortización francés. En nuestro país, la mayoría de las hipotecas siguen el sistema de amortización francés, en el que durante los primeros años se pagan más intereses. Este sistema genera cuotas constantes, pero concentrando el pago de intereses en los primeros años de vigencia de la hipoteca y el grueso de la devolución del capital en los últimos.
Factores a Considerar Antes de Amortizar
Antes de decidir realizar una amortización anticipada, es importante considerar varios factores:
- ¿Cuántos años te faltan para acabar tu préstamo?
- ¿Tienes la hipoteca a tipo fijo o a tipo variable?
- ¿Qué cantidad quieres amortizar?
- ¿Tienes derecho a desgravación por vivienda habitual?
- En caso de que los tipos de interés estén al alza y las previsiones apunten a que seguirán subiendo, puede ser rentable amortizar la totalidad o parte de una deuda, especialmente si se tiene una hipoteca a tipo variable.
El Cuadro de Amortización de un Préstamo
El cuadro de amortización de un préstamo hipotecario es un documento muy útil para el deudor, puesto que permite saber qué cantidad se deberá al banco en todo momento, ayudando a planificar las necesidades financieras familiares presentes y futuras.
Este cuadro desglosa cada cuota del préstamo en sus componentes de capital e intereses a lo largo de su vida útil. Se compone de elementos como el periodo, el capital pendiente, el tipo de interés, la cuota y el capital amortizado. Si no se tiene a disposición este cuadro, se puede solicitar al banco o utilizar plantillas de Excel con un cuadro de amortización, rellenándolas con las principales variables del préstamo (capital solicitado, tipo de interés y duración).
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A modo de ejemplo, consideremos el caso de los señores María y Juan que solicitan un préstamo de 200.000€ en febrero de 2017, con un plazo de devolución de 20 años y un tipo de interés fijo de 2,15%. La cuota mensual inicial sería de 1.026,04€.
| Concepto | Detalle |
|---|---|
| Capital del Préstamo | 200.000,00 € |
| Plazo de Amortización | 20 años |
| Tipo de Interés Fijo | 2,15% |
| Cuota Mensual Original | 1.026,04 € |
| Capital Pendiente (después de 1 año) | 191.908,14 € |
| Amortización Parcial | 10.000,00 € |
| Capital Pendiente (después de amortización) | 181.908,14 € |
| Opción: Reducir Cuota | |
| Nueva Cuota Mensual | 975,41 € |
| Plazo Restante | 19 años |
| Opción: Reducir Plazo | |
| Cuota Mensual (sin cambios) | 1.026,04 € |
| Nuevo Plazo Restante | Aproximadamente 16 años y 1 mes |
La Comisión de Amortización Anticipada: Regulación y Cálculo de la Pérdida Financiera
¿Qué es la Comisión de Amortización Anticipada?
La comisión de amortización anticipada (CAA) es la cantidad que la entidad financiera cobrará si el cliente desea anticipar parte del capital que debe. Los bancos cobran una comisión debido a que tenían previsto ganar una cantidad determinada al prestar la financiación. En el momento en el que el usuario decide amortizar anticipadamente el capital que debe, el banco va a ganar menos dinero del previsto. La forma de compensar esta pérdida es cobrar la comisión de amortización anticipada, la cual se paga en el mismo instante en que se salda el capital.
Marco Legal y Límites a las Comisiones
La comisión de amortización por parte de las entidades financieras ha sido un punto de mira en el sistema jurídico de España. Antes de diciembre de 2007, esta cláusula se insertaba de forma desmedida y, en muchos casos, los jueces declararon nulidad debido a la falta de transparencia en la redacción de los contratos del préstamo. Algunas entidades llegaron a solicitar comisiones de más de un 18% del capital pendiente.
El órgano legislativo fue el responsable de fijar un límite, a partir del cual se consideraría una cláusula abusiva. Desde Europa, la Directiva europea 17/2014/UE de febrero de 2014 prohíbe a los bancos cobrar comisiones por amortización anticipada a partir del sexto año de la firma de la hipoteca. Esta directiva, con plena eficacia en el Derecho español desde el 21 de marzo de 2016, beneficia a todos los hipotecados. La directiva contemplaba un límite máximo del 0,50% durante los 5 primeros años y del 0,25% durante el sexto año.
Actualmente, la ley determina que, en caso de hipotecas de interés variable, esta comisión puede ser de hasta el 0,25% si el pago anticipado se realiza en los tres primeros años o del 0,15% en el cuarto o quinto. Es importante destacar que, tanto si la hipoteca es variable como si es fija, el banco no podrá cobrar comisiones por amortización anticipada si en el momento de cancelar el préstamo el interés de la hipoteca es inferior al interés medio del mercado, ya que en ese caso no estaría causando a la entidad financiera un perjuicio económico objetivo.
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Ten en cuenta que al ser una modificación del capital suponen una modificación de las condiciones iniciales, por lo que tu entidad podrá cobrar una comisión si se cumplen determinados requisitos.
Cálculo de la Pérdida Financiera
Para saber si se ha producido o no una pérdida financiera que justifique el cobro de la comisión, será necesario tener en cuenta el criterio establecido por el legislador en el apartado octavo del artículo 23 de la Ley 5/2019. Este establece que la pérdida financiera sufrida por el prestamista se calculará, proporcionalmente al capital reembolsado, por diferencia negativa entre el capital pendiente en el momento del reembolso anticipado y el valor presente de mercado del préstamo.
Esta fórmula compara qué tiene más valor: si el dinero que recibirá el banco ahora, en el presente, si se cancela anticipadamente la hipoteca (el cual el banco podrá volver a prestar en las condiciones actuales del mercado hipotecario) o, por el contrario, si vale más el dinero que recibiría el banco si no se cancelara la hipoteca (es decir, si es mayor ese valor presente de mercado del préstamo).
Por consiguiente:
- Si el Capital reembolsado es mayor que el valor presente de mercado del préstamo, no habrá pérdida financiera, pues el banco lo podrá volver a prestar a un interés mayor y generar más beneficios.
- Si el Capital reembolsado es menor que el valor presente de mercado del préstamo, sí habrá pérdida financiera. En este caso, el banco dejará de ganar ese “valor futuro” que tenía previsto y no lo podrá recuperar porque los tipos de interés medios del mercado hipotecario actual son menores, con lo cual, incurrirá en una pérdida que es necesario compensar.
Para calcular la variable del “valor presente de mercado del préstamo”, se considera un término propio de la matemática financiera que permite determinar qué valor tiene ahora, en el presente, una inversión cuyos flujos o pagos se periodifican en el tiempo. El cálculo se realiza mediante una fórmula matemática que suma el valor actual de las cuotas pendientes de pago hasta la siguiente revisión del tipo de interés y el valor actual del capital pendiente que quedaría en el momento de la revisión de no producirse la cancelación anticipada (esta segunda variable será igual a cero en préstamos a tipo fijo).
Las variables para calcular este valor actual son:
- c = cuota que paga el deudor.
- i = tipo de interés aplicable (el de mercado aplicable al plazo restante hasta la siguiente revisión).
- n = número de cuotas pendientes de pago.
Proceso para Realizar una Amortización Anticipada
Para amortizar un préstamo anticipadamente, el proceso general es el siguiente:
- Contactar con el banco para comunicarle que se quiere pagar el préstamo por adelantado. Esto se puede hacer en la oficina habitual.
- Indicar por escrito en qué fecha se realizará el ingreso adicional no previsto y cuál será la cantidad amortizada.
- Una vez completado este proceso, ya se puede realizar el pago.
La entidad financiera y el cliente suelen establecer una cantidad mínima a amortizar, con el objetivo de no estar recalculando cantidades y evitar gastos de tramitación y gestión. En caso de que se trate de una cancelación total, la entidad financiera puede exigir un preaviso, lo que significa que no se podrá liquidar la deuda antes de la fecha indicada por el banco.
Implicaciones Fiscales
Se deben tener en cuenta los efectos fiscales de la amortización anticipada. En España, la amortización anticipada puede ser una buena opción en función de cuánto desgrava una hipoteca en la declaración de la Renta los pagos efectuados por la compra o por la financiación de la vivienda.
La desgravación por vivienda habitual a nivel estatal se eliminó en 2013. Sin embargo, si el inmueble bajo hipoteca fue adquirido antes de esa fecha, se puede desgravar hasta el 15% de lo pagado anualmente en concepto de capital e intereses (dependiendo de la comunidad autónoma donde se tenga el beneficio fiscal) hasta un máximo de 9.040 euros. Hablando con rigor, un préstamo no es un gasto deducible, pero los intereses sí lo son. Para deducir los intereses y otros gastos, primero se debe contabilizar el préstamo.
Simuladores y Cancelación Registral
Si se desea calcular la nueva cuota o el nuevo plazo del préstamo al realizar una amortización parcial, herramientas como el Portal del Cliente Bancario ofrecen simuladores que ayudan con los cálculos. Además, permiten realizar varias simulaciones y acceder a gráficas con diferentes opciones para comparar las tablas de amortización y determinar cuál conviene más.
Un detalle adicional importante es que, si se amortiza totalmente la hipoteca, la deuda quedará saldada, pero la vivienda seguirá inscrita en el Registro de la Propiedad como pendiente de hipoteca, ya que esta carga no se elimina de manera automática. Será necesario proceder a realizar la cancelación registral de la hipoteca en el Registro de la Propiedad.
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