En la vida siempre es mejor prevenir que lamentar. Este viejo dicho aplica para todo, incluso cuando vas a comprar una casa. Más allá de la emoción por estrenar un nuevo hogar, existen compromisos legales y financieros que todo comprador debe conocer. Cuando decides comprar una casa, es importante que conozcas todos los gastos asociados, incluyendo el impuesto sobre adquisición de inmuebles (ISAI).
El Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) es un tributo que se cobra a las personas que adquieren un bien inmueble, ya sea una casa, departamento, terreno o cualquier tipo de propiedad. El ISAI es el impuesto que pagan todas las personas cuando adquieren una vivienda, inmueble o propiedad. También se lo conoce como Traslado de Dominio porque dentro de su pago se incluye el derecho de cambiar el nombre del propietario de la propiedad.
La Naturaleza Evolutiva del ISAI
La contribución que grava la adquisición de bienes inmuebles es una de las que ha sido objeto de un mayor número de modificaciones y regulaciones legislativas promovidas en los tres ámbitos de gobierno (federal, estatal y municipal). Lo anterior implica diferencias, que van desde su denominación hasta sus elementos, como sujeto, objeto, base, tasa y tarifa, así como la manera de determinarse y el plazo para pagarse.
Ángel Gilberto Adame expone las reglas generales del impuesto; las agrupa en reglas especiales, con el propósito de establecer los cambios por los que ha atravesado el ISAI, pues, en materia impositiva, la derogación de una norma no necesariamente supone que deje de tener vigencia. Esta obra es el producto de más de veinte años de práctica notarial y docente. Adame la ofrece al público con el afán de clarificar las partes más difusas del ISAI.
Características Generales del ISAI
Este impuesto es local, lo que significa que cada estado en México puede tener sus propias reglas y tasas aplicables. El ISAI es un impuesto estatal, lo que significa que cada entidad federativa define su propia tasa, esquema de cálculo y posibles beneficios fiscales. Es importante señalar que el ISAI es un impuesto estatal, por lo que las tasas y regulaciones pueden diferir entre estados.
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Objetivos del Impuesto
El impuesto sobre adquisición de inmuebles tiene varios objetivos. Uno de los objetivos más evidentes de este impuesto es generar ingresos para el gobierno. El primero es generar ingresos para los gobiernos estatales, que utilizan estos fondos para financiar infraestructura y servicios públicos en la región. La recaudación de este dinero sirve para que los gobiernos de cada estado tengan fondos para financiar obras públicas.
Otro objetivo importante es promover la formalidad en las transacciones inmobiliarias. Las autoridades gubernamentales pueden utilizar este impuesto como una herramienta para regular el mercado inmobiliario.
¿Quién y Cuándo Paga el ISAI?
En México, este pago es responsabilidad del comprador o adquirente del inmueble. El responsable de pagar el impuesto sobre adquisición de inmuebles es el comprador de la propiedad. Esto significa que, si estás comprando una casa, serás tú quien deba cubrir este impuesto.
El Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles se paga antes de formalizar la compraventa ante notario. El Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles se realiza al momento de firmar escrituras en la notaría, junto con otros gastos notariales como la escrituración y el registro del inmueble. Es importante tener en cuenta que el ISAI debe ser pagado al momento de la adquisición, y no puede ser diferido.
En la práctica, el notario es quien calcula el monto conforme a la legislación local, verifica la base gravable y gestiona el pago ante la autoridad estatal. El ISAI es responsabilidad del comprador y deberá pagarse al momento de la escrituración del inmueble frente a la Secretaría de Hacienda y Crédito Público.
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Cálculo y Tasas Aplicables
El monto del ISAI se calcula como un porcentaje del valor de la transacción, que puede variar según la entidad federativa en la que se encuentre el inmueble. El cálculo del ISAI impuesto depende de varios factores, entre los cuales destacan el valor de la propiedad y la tasa impositiva aplicable en el estado donde se encuentra el inmueble.
Debemos saber que en algunos estados se aplica una tasa fija que puede oscilar entre el 2% y el 5% del valor del inmueble. La tasa impositiva varía entre el 2% y el 5% de la propiedad. El ISAI es un impuesto que puede variar entre el 2% y el 5% del valor de la propiedad, dependiendo del estado y del municipio donde se ubique la vivienda. Esto significa que una misma casa puede implicar un monto distinto de impuesto si se encuentra en Baja California, Jalisco o la Ciudad de México.
Es importante considerar que en algunos estados no se aplica una tasa fija, sino una tarifa progresiva que aumenta conforme se incrementa el valor del inmueble. En la mayor parte del país esta tasa es de un 2% sobre el valor de la propiedad.
Determinación del Valor para el Cálculo
Para esto se tomará el valor más alto entre:
- Valor catastral de la propiedad. Puedes obtener esta información en el portal de la Agencia de Gestión Urbana o en la oficina de catastro de la alcaldía.
- El valor de adquisición de la propiedad.
- El valor comercial que resulte del avalúo practicado por la autoridad fiscal o por personas registradas o autorizadas por la misma.
En la Ciudad de México, para 2026, la tasa es progresiva según el precio de la propiedad.
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Ejemplo de Cálculo en la Ciudad de México
Para calcular el ISAI de una propiedad en la Ciudad de México debemos:
- Tomar el valor más alto de la propiedad (entre precio de compraventa, avalúo y valor catastral) para ubicarnos en la categoría correspondiente según ese valor.
- Restar el limite inferior de la categoría al valor de la propiedad.
- Multiplicar el valor resultante por el factor de aplicación sobre el excedente y sumarle la cuota final para obtener monto del ISAI.
Diferencias con Otros Impuestos Inmobiliarios
El ISAI a veces se confunde con otros impuestos relacionados con bienes raíces, pero no todos funcionan igual ni se pagan en el mismo momento. A diferencia del predial, que es un impuesto recurrente por la simple propiedad del inmueble, el ISAI solo se paga una vez y es cuando ocurre la adquisición del bien.
Impacto Económico y Social del ISAI
El ISAI tiene efectos importantes tanto en la economía como en la dinámica social del mercado inmobiliario. Por un lado, influye directamente en el costo total de adquisición de una propiedad, lo que puede modificar la capacidad de compra de los contribuyentes y, en algunos casos, ralentizar el ritmo de compraventas en el mercado inmobiliario. El momento de la compra de la residencia se puede ver afectado por el pago del ISAI debido a que, normalmente, es el comprador quien cubre este gasto.
En el plano social, este impuesto también puede influir en el acceso a la vivienda, especialmente para personas que realizan su primera compra. El impuesto sobre la adquisición de inmuebles puede tener un impacto en la redistribución de la riqueza.
Hablar de la adquisición de inmuebles es hablar de un derecho fundamental: el derecho a la vivienda. La vivienda, más que un derecho, se ha transformado en un bien de inversión para los sectores con mayor poder adquisitivo, como el 1% de la población de mayores ingresos, que percibe casi un millón de pesos por persona al mes (INDESIG y OXFAM 2025). Esta financiarización se refleja en la acumulación de propiedades con fines especulativos -para renta o, peor, para reventa-, muchas veces sin pagar impuestos locales proporcionales a dichas ganancias. El crecimiento horizontal de las ciudades suele hacerse a costa de ecosistemas de alto valor ambiental. Bosques, áreas de recarga hídrica y hábitats naturales son destruidos para dar paso a desarrollos habitacionales, lo que ocasiona múltiples problemas: desde inundaciones por desarrollo en zonas de recarga acuífera, hasta el aumento de las temperaturas urbanas y la reducción de la biodiversidad.
Beneficios y Estímulos Fiscales
En determinadas circunstancias pueden aplicarse reducciones o estímulos fiscales sobre el ISAI ya que algunos estados contemplan beneficios cuando se trata de vivienda de interés social, cuando es la primera adquisición de casa habitación o cuando existen programas temporales de apoyo a ciertos sectores. Existen ciertos casos extraordinarios donde se puede exceptuar el pago como puede ser la donación del inmueble entre familiares o asociaciones civiles.
Los programas de gobierno son iniciativas para incentivar la compra de vivienda, sobre todo en personas que lo hacen por primera vez. También sucede que algunos estados tienen un umbral establecido para el pago del impuesto para bienes inmuebles con un valor bajo. En algunos casos, los gobiernos pueden optar por reducir las tasas impositivas sobre la adquisición de inmuebles para estimular la inversión en el sector inmobiliario.
Así que esa información la obtendrás directamente de tu entidad federativa y según sea el caso. En los sitios web de los gobiernos encontrarás la información relacionada a los requisitos que debes cumplir para el pago de este impuesto.
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