En las compraventas y otras enajenaciones inmobiliarias, existen impuestos y otras contribuciones que debe cubrir la parte vendedora, y otras que cubre la parte adquirente; así mismo, algunas tienen carácter Federal, otras Estatal y otras Municipal. En este contexto, el Impuesto al Valor Agregado (IVA) tiene una aplicación muy específica que depende directamente de la naturaleza y el uso del inmueble en cuestión.
Aplicación del IVA en la Venta de Propiedades
En cuanto al IVA en operaciones inmobiliarias, se causa sobre la parte que corresponda a construcciones no habitacionales (locales comerciales, oficinas, naves industriales, etc.), y al igual que en el caso del ISR, lo retiene y calcula el Notario en el caso de personas físicas, y no en el de empresas. De este modo, el IVA aplica únicamente cuando se hace una compra de propiedad para uso comercial.
Por el contrario, los terrenos, sin importar su destino o uso de suelo, y las construcciones destinadas a casa habitación no se gravan con este impuesto. Cuando es dirigido a un uso habitacional, se puede exentar, aunque te recomendamos investigar su aplicación en cada Estado de la República. Es importante destacar también que el impuesto al valor agregado en ningún caso se considerará que forma parte de dichos valores.
El Avalúo Comercial y la Separación de Valores
Para efectos fiscales, el avalúo es un requisito indispensable para calcular el valor catastral de la propiedad y los impuestos correspondientes. El IVA no puede determinarse hasta el momento de elevar la compraventa a escritura pública ante notario, dado que precisa de un avalúo oficial vigente al momento de escriturar, que determine el valor de las edificaciones en ese preciso momento.
No obstante, hay casos en los que es imposible saber cuál es el costo de adquisición de cada bien, puesto que al adquirirlo, recibirlo en donación o por adjudicación judicial simple y sencillamente conocemos el valor total sin detalle. Para lo que hemos expuesto, precisa que cuando no se pueda efectuar esta separación se considerará como costo del terreno el 20% del costo total, asignando el resto a las construcciones.
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Criterios Clave de la Legislación del IVA
- Uso Comercial: El gravamen se aplica únicamente sobre el valor de las construcciones no habitacionales.
- Uso Habitacional y Terrenos: Están exentos del pago del IVA según la legislación fiscal vigente.
- Importancia del Avalúo: Es el documento oficial que determina el valor de las construcciones en el momento exacto de la escrituración.
- Proporción por Defecto: Si no es posible separar el valor del terreno y de la construcción, la ley establece que el terreno representará el 20% del valor total.
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