Quienes obtengan ingresos por dar en renta o alquiler edificios, locales comerciales, casas habitación, departamentos habitacionales, bodegas, entre otros (bienes inmuebles) son sujetos al régimen de arrendamiento de bienes inmuebles. Este régimen establece una serie de obligaciones y derechos fiscales para las personas físicas.
Régimen de Arrendamiento: Ingresos
Para los efectos de este Capítulo, los ingresos en crédito se declararán y se calculará el impuesto que les corresponda hasta el año de calendario en el que sean cobrados.
Deducciones Autorizadas
La Ley del Impuesto Sobre la Renta (ISR) permite a los arrendadores personas físicas deducir ciertos gastos relacionados con el inmueble para determinar la base gravable del impuesto. Es crucial conocer estas deducciones para optimizar la carga fiscal.
Deducciones Específicas
Se consideran deducciones autorizadas las siguientes erogaciones, siempre que se cuente con los comprobantes fiscales correspondientes:
- Impuesto Predial: Los pagos efectuados por el impuesto predial correspondiente al año de calendario sobre dichos inmuebles, así como por las contribuciones locales de mejoras, de planificación o de cooperación para obras públicas que afecten a los mismos y, en su caso, el impuesto local pagado sobre los ingresos por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles.
- Gastos de Mantenimiento: Los gastos de mantenimiento que no impliquen adiciones o mejoras al bien de que se trate y por consumo de agua, siempre que no los paguen quienes usen o gocen del inmueble.
- Intereses Reales por Préstamo: Los intereses reales pagados por préstamos utilizados para la compra, construcción o mejoras de los bienes inmuebles. Se considera interés real el monto en que dichos intereses excedan del ajuste anual por inflación. Para determinar el interés real se aplicará en lo conducente lo dispuesto en el artículo 159 de esta Ley.
- Salarios, Comisiones y Honorarios: Los salarios, comisiones y honorarios pagados, así como los impuestos, cuotas o contribuciones que conforme a la Ley les corresponda cubrir sobre dichos salarios, efectivamente pagados.
- Primas de Seguros: El importe de las primas de seguros que amparen los bienes respectivos.
- Inversiones: Las inversiones en construcciones, incluyendo adiciones y mejoras.
Deducción Opcional Sin Comprobación (35%)
Los contribuyentes que otorguen el uso o goce temporal de bienes inmuebles podrán optar por deducir el 35% de los ingresos, en substitución de las deducciones específicas mencionadas. Quienes ejerzan esta opción podrán deducir, además, el monto de las erogaciones por concepto del impuesto predial de dichos inmuebles correspondiente al año de calendario o al periodo durante el cual se obtuvieron los ingresos en el ejercicio, según corresponda. Es un punto clave para el contador siempre comparar la deducción ciega (35%) contra los gastos reales antes de elegir, ya que el arrendador no puede usar ambas opciones a la vez.
Lea también: ¿Qué es el Arrendamiento de Bienes Muebles según el SAT?
Casos Especiales de Deducciones
- Subarrendamiento: Tratándose de subarrendamiento, sólo se deducirá el importe de las rentas que pague el arrendatario al arrendador.
- Inmueble Habitado Parcialmente por el Arrendador: Cuando el contribuyente ocupe parte del bien inmueble del cual derive el ingreso por otorgar el uso o goce temporal del mismo u otorgue su uso o goce temporal de manera gratuita, no podrá deducir la parte de los gastos, así como tampoco el impuesto predial y los derechos de cooperación de obras públicas que correspondan proporcionalmente a la unidad por él ocupada o de la otorgada gratuitamente. En los casos de subarrendamiento, el subarrendador no podrá deducir la parte proporcional del importe de las rentas pagadas que correspondan a la unidad que ocupe o que otorgue gratuitamente.
- Cálculo Proporcional del Área Deducible: La parte proporcional a que se refiere el párrafo que antecede, se calculará considerando el número de metros cuadrados de construcción de la unidad por él ocupada u otorgada de manera gratuita en relación con el total de metros cuadrados de construcción del bien inmueble.
- Deducciones de Inmuebles Desocupados: Cuando el uso o goce temporal del bien de que se trate no se hubiese otorgado por todo el ejercicio, las deducciones a que se refieren las fracciones I a V de este artículo, se aplicarán únicamente cuando correspondan al periodo por el cual se otorgó el uso o goce temporal del bien inmueble o a los tres meses inmediatos anteriores al en que se otorgue dicho uso o goce.
Pagos Provisionales y Retenciones
Los pagos provisionales son los montos que mensualmente se determinan a cuenta del impuesto del ejercicio de acuerdo con la ley del ISR.
- Contribuyentes No Obligados a Efectuar Pagos Provisionales: Los contribuyentes que únicamente obtengan ingresos de los señalados en este Capítulo, cuyo monto mensual no exceda de diez salarios mínimos generales vigentes elevados al mes, no estarán obligados a efectuar pagos provisionales.
- Retención a Personas Morales: Las personas morales, cuando paguen renta a personas físicas, les retendrán el monto que resulte de aplicar la tasa del 10% sobre el monto de los mismos, sin deducción alguna, debiendo proporcionar a los contribuyentes constancia de la retención. Dichas retenciones deberán enterarse, en su caso, conjuntamente con las señaladas en el artículo 113 de esta Ley. El impuesto retenido podrá acreditarse contra el que resulte de conformidad con la ley. Así como también cuando le cobren renta a personas morales esta le retendrá las dos terceras partes como lo marca el artículo 3 del reglamento de la ley de IVA. Las personas que efectúen las retenciones a que se refiere el párrafo anterior, deberán presentar declaración ante las oficinas autorizadas a más tardar el día 15 de febrero de cada año, proporcionando la información correspondiente de las personas a las que les hubieran efectuado retenciones en el año de calendario inmediato anterior.
- Subarrendamiento (en pagos provisionales): Tratándose de subarrendamiento, sólo se considerará la deducción por el importe de las rentas del mes o del trimestre que pague el subarrendador al arrendador.
Obligaciones Fiscales Adicionales
Las personas físicas que perciben ingresos por arrendamiento de inmuebles, además de efectuar pagos provisionales a cuenta de impuesto, tienen las siguientes obligaciones de acuerdo con el artículo 145 de esta ley:
- Inscripción al Registro Federal de Contribuyentes (RFC): Solicitar su inscripción en el Registro Federal de Contribuyentes.
- Contabilidad: Llevar contabilidad de conformidad con el Código Fiscal de la Federación, su Reglamento y el Reglamento de esta Ley, cuando obtengan ingresos superiores a $1,500.00 por los conceptos a que se refiere este Capítulo, en el año de calendario anterior. No quedan comprendidos en esta fracción quienes opten por la deducción del 35%.
- Facturación o Recibo: Expedir comprobantes por las contraprestaciones recibidas.
- Declaraciones: Presentar declaraciones provisionales y anuales en los términos de esta Ley.
- Información de Contraprestaciones en Efectivo u Oro: Informar a las autoridades fiscales, a través de los medios y formatos electrónicos que señale el Servicio de Administración Tributaria mediante reglas de carácter general, a más tardar el día 17 del mes inmediato posterior a aquel en el que se realice la operación, de las contraprestaciones recibidas en efectivo, en moneda nacional, así como en piezas de oro o de plata, cuyo monto sea superior a cien mil pesos.
Impuesto al Valor Agregado (IVA) en el Arrendamiento
El otorgamiento del uso o goce temporal de bienes es objeto del IVA, sin embargo, existen excepciones importantes.
- Exención y Generalidades: De acuerdo con el artículo 9 de la ley de IVA, el ingreso por renta por casa habitación está exenta de este impuesto.
- Obligaciones Específicas: El arrendador tiene la obligación, de acuerdo con el artículo 32 de la ley de IVA, de proporcionar mensualmente a las autoridades fiscales, a través de los medios y formatos electrónicos que señale el Servicio de Administración Tributaria, la información correspondiente sobre el pago, retención, acreditamiento y traslado del impuesto al valor agregado en las operaciones con sus proveedores. Dicha información se presentará a más tardar el día 17 del mes inmediato posterior al que corresponda dicha información.
Casos Prácticos y Consideraciones Clave
Comprender la aplicación de las deducciones y obligaciones es fundamental para el arrendador persona física. Los casos prácticos ayudan a visualizar cómo se determinan los impuestos.
Comparativa: Deducción Ciega vs. Gastos Reales
Un escenario común es el de una persona física que renta un departamento, por ejemplo, a $15,000 mensuales. En este caso, el arrendador debe analizar si le conviene aplicar la deducción ciega del 35% sobre sus ingresos o si resulta más beneficioso deducir los gastos reales en los que incurre (predial, mantenimiento, intereses, etc.). Es crucial siempre comparar ambas opciones, ya que el arrendador no puede elegir ambas a la vez.
Lea también: Todo sobre la Clave SAT para Arrendamiento
Ejemplo de Escenario
Consideremos el caso del Señor Juan López Pérez, quien da en arrendamiento un local comercial. Por el mismo, efectúa cobros por renta y eroga gastos debidamente comprobados, incluyendo otras deducciones por acondicionar el inmueble. Para determinar sus impuestos en un mes dado, deberá sumar sus ingresos por renta y restar las deducciones autorizadas que haya elegido (ya sea la deducción ciega del 35% o la suma de sus gastos reales debidamente documentados).
Errores Comunes a Evitar
Un error frecuente que puede generar diferencias con el SAT y posibles multas es confundir la deducción ciega del 35% de arrendamiento con las deducciones personales (como gastos médicos o hipotecarios). Estas son categorías distintas y se aplican en diferentes momentos de la declaración. La persona física que tiene ingresos por arrendamiento de inmuebles necesita tomar en cuenta todos los comentarios aquí hechos, ya que el no cumplir correctamente puede generar sanciones por parte de la autoridad fiscal.
Lea también: Contabilización Arrendamiento de Vehículos
tags: #arrendamiento #de #inmuebles #personas #fisicas #casos