Al incursionar en el arrendamiento en México, es fundamental conocer el marco tributario vigente. Al rentar una propiedad, estás obligado a registrarte en el Registro Federal de Contribuyentes (RFC). Cumplir con este paso inicial te permite hacerlo legalmente e informar tus ingresos. Asimismo, para cumplir correctamente ante el SAT, debes elegir el Régimen de Arrendamiento, el cual está destinado a quienes reciben ingresos por rentar inmuebles y cuyas obligaciones detalla el Servicio de Administración Tributaria.
Bajo este régimen, la emisión de comprobantes fiscales es una regla ineludible. Todo arrendador -persona física o moral- que perciba ingresos por rentar un inmueble en México está obligado a emitir un CFDI (factura electrónica) al arrendatario por cada pago recibido. Esta disposición fiscal se aplica sin distinción de la naturaleza del bien, por lo que esto aplica para:
- Renta habitacional (casas, departamentos, cuartos).
- Renta comercial (locales, oficinas, bodegas, consultorios, etc.).
- Renta de terrenos.
Las Retenciones de ISR e IVA por Personas Morales
Uno de los aspectos más importantes a vigilar ocurre cuando el inquilino es una empresa. Las retenciones por arrendamiento son una obligación fiscal que surge cuando una persona moral efectúa pagos a una persona física por el uso o goce de bienes. En estos esquemas, la obligación de retener y enterar al fisco recae, por regla general, en la persona moral que realiza el pago.
El marco normativo mexicano define con claridad las tasas que deben aplicarse sobre los pagos efectuados. Conforme al Art. 106 LISR y Art. 1-A de la LIVA, cuando el arrendatario es una persona moral (empresa, S.A., S. de R.L., etc.), está obligado a retener el 10% de ISR sobre la renta base y 2/3 del IVA trasladado (≈10.667%). De igual manera, la ley refuerza esta disposición al señalar que cuando los ingresos a que se refiere este capitulo se obtengan por pagos que efectúen las personas morales, estas deberán retener como pago provisional el monto que resulte de aplicar la tasa del 10% .
Además de las retenciones tradicionales, existen reglas particulares para otros tipos de contribuyentes y situaciones especiales, tales como la retención de 25% para arrendamiento de bienes inmuebles de personas físicas dentro del RESICO (art. o la tasa del 10% sobre el pago para arrendamiento de inmuebles de personas físicas que no pertenezcan al Régimen Simplificado de Confianza (RESICO) (art.
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Por otro lado, existen disposiciones específicas para no residentes en el país. El artículo 158 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta señala que se consideran ingresos por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles, las contraprestaciones que obtiene un residente en el extranjero por conceder el derecho de uso o goce y demás derechos que se convengan sobre un bien inmueble ubicado en el país, aun cuando dichas contraprestaciones se deriven de la enajenación o cesión de los derechos mencionados. En estas circunstancias, el impuesto se paga aplicando la tasa de 25% sobre el ingreso obtenido, sin deducción alguna y debe ser retenido por quienes efectúan los pagos.
Tratamiento Fiscal del Arrendamiento de Tierra y Fincas Agrícolas
El arrendamiento de terrenos y fincas destinadas al campo posee reglas particulares respecto a los impuestos indirectos. En primer lugar, hay que destacar que existen actividades o bienes exentos de IVA que afectan si procede o no la retención. Por ejemplo, el arrendamiento de casa habitación y fincas para actividades agrícolas o ganaderas se encuentran, en términos generales, exentas del IVA cuando se trata de casa habitación.
Sin embargo, es vital diferenciar la naturaleza de la operación para evitar errores de interpretación. Recordemos que la excepción para IVA y para ISR son los ingresos por la actividad 'agrícola', pero en este caso se desnaturaliza al convertirse en arrendamiento de bienes inmuebles y en mi opinión es aplicable lo que marca el art. Además, para el caso de viviendas, el arrendamiento de inmuebles para uso habitacional está exento de IVA conforme al Art. 20 fracción II de la LIVA, siempre que el inmueble se destine exclusivamente a casa habitación.
Esquemas de Deducciones para Arrendadores
Para mitigar el impacto del impuesto, las personas físicas tienen dos opciones de deducción. La primera alternativa es el uso de deducciones preestablecidas: El Art. 115 de la LISR permite a las personas físicas arrendadoras deducir el 35% de los ingresos por arrendamiento sin necesidad de comprobar gastos (predial, mantenimiento, reparaciones, etc.). Es importante saber que esta opción se llama "deducción ciega" o deducción opcional. Al elegir esta modalidad, el contribuyente obtiene un beneficio extra: Además del 35%, también puedes deducir el pago del Impuesto Predial de la propiedad.
La segunda alternativa es detallar los gastos operativos reales del inmueble mediante facturas válidas. En esta modalidad, aquí restas los gastos que efectivamente realizaste y de los cuales tienes factura (CFDI). Los conceptos permitidos incluyen Predial, gastos de mantenimiento (que no sean ampliaciones), intereses de créditos hipotecarios para esa propiedad, salarios de empleados (porteros/vigilancia) y seguros del inmueble.
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Riesgos y Sanciones por Incumplimiento
No atender las obligaciones tributarias en la renta de bienes puede generar severos inconvenientes con la autoridad fiscal. Si decides no declarar los ingresos que recibes por la renta, podrías enfrentar sanciones graves por parte del SAT. Hay que tener en cuenta que el incumplimiento en la retención o en el entero puede derivar en recargos, multas y responsabilidades fiscales adicionales. Asimismo, las consecuencias incluyen multas, recargos, e incluso auditorías. Por esta razón, la correcta aplicación de las tasas del ISR y del IVA, así como la adecuada documentación de la operación, reduce riesgos fiscales y evita sanciones.
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