El marco regulatorio para el arrendamiento de viviendas en Cuba ha experimentado importantes transformaciones. El decreto-ley número 171 "sobre el arrendamiento de viviendas, habitaciones o espacios" fue firmado por el presidente Fidel Castro y publicado por Granma, órgano oficial del gobernante Partido Comunista. Este decreto-ley amplía el derecho de los propietarios, al modificar la Ley General de la Vivienda, vigente desde el 26 de diciembre de 1988, que autorizaba el arrendamiento de dos habitaciones como máximo.
Dentro de este marco normativo, se establecen disposiciones específicas sobre la tributación. Se modifica el artículo 74 de la Ley No. Se establece el impuesto por el Arrendamiento de viviendas, Habitaciones o Espacios.
Aspectos Tributarios y Destino de los Ingresos
Los sujetos que perciben ingresos por el arrendamiento estarán obligados, además, al pago del impuesto sobre los ingresos Personales establecido por el Capítulo II de la Ley No. 73. de 4 de agosto de 1994, Ley del Sistema Tributario. El Ministro de Finanzas y Precios queda facultado para establecer la base disponible y los tipos impositivos de este impuesto, que podrá variar en consideración a la zona donde se encuentra ubicada la vivienda, habitación o espacio, objeto de arrendamiento. La base imponible y los tipos impositivos serán establecidos por el Ministerio de Finanzas y Precios, y quienes cobran alquileres estarán obligados al pago de tributos sobre los ingresos personales al final de cada año. Los ingresos que se perciban por este impuesto serán destinados al mantenimiento, reparación y construcción de viviendas en beneficio de la población, según dictaminó el Consejo de Estado.
Con el fin de mitigar la carga fiscal o por condiciones específicas, se contemplan reducciones en los pagos para ciertos grupos. Esto incluye un 25% para los declarados judicialmente incapaces, un 25% para las mujeres mayores de 60 años y hombres mayores de 65, así como para c. los herederos no aptos para trabajar.
Derechos y Obligaciones de los Propietarios Arrendadores
Los dueños de casas o apartamentos tendrán derecho a alquilar parte o la totalidad de su propiedad, pero deberán llevar un libro de control de sus huéspedes, y si éstos no fueran cubanos, estarán obligados a informar a la Dirección de Inmigración y Extranjería. En los casos de alquiler a extranjeros con residencia permanente en el territorio nacional, se entenderá que el arrendamiento fue pactado en moneda libremente convertible, lo cual se tendrá en cuenta a la hora del pago de impuestos.
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Restricciones y Prohibiciones en el Arrendamiento
La normativa establece claras limitaciones. También establece que el arrendamiento no podrá ser realizado a una persona jurídica "para ser usado en actividades que se correspondan con los fines para los que haya sido creada dicha persona jurídica". Los propietarios de viviendas no podrán recibir como arrendatarios, con fines habitacionales o cualquier otro, a los representantes de organizaciones, firmas, entidades o países extranjeros acreditados en la isla. Así mismo, queda prohibido subarrendar, hacer cesión de uso de viviendas, habitaciones o espacios, o alquilar cuando quien interviene no es el propietario del local en cuestión o es arrendatario de una vivienda estatal o habita en calidad de usufructuario.
El decreto-ley 171 establece que los arrendamientos no podrán concertarse para actividades de carácter comercial, industrial o de servicios, y prohibe al arrendador y a sus convivientes tener otra actividad por cuenta propia. La regulación, que entrará en vigor 60 días después de su publicación en La Gaceta Oficial, castiga el incumplimiento de sus disposiciones con multas hasta 1.800 pesos o 2.000 dólares, según la infracción.
Contexto Habitacional y Demanda de Alquiler en Cuba
La cuestión de la vivienda es uno de los problemas sociales no resueltos en Cuba. A una cantidad insuficiente de unidades construidas se suma el deterioro del fondo habitacional y la falta de recursos para su mantenimiento. El alquiler de habitaciones apareció a finales de la década pasada como una alternativa muy demandada por personas solas y matrimonios jóvenes que intentaban salir del hogar paterno, muchas veces sobrehabitado, o que emigraban a la ciudad.
Una investigación realizada en 300 viviendas de cuatro conjuntos urbanos de la capital evidenció que en casi la totalidad de esas unidades se hace un uso incorrecto del espacio. Los responsables del estudio comprobaron que 78,3 por ciento de los núcleos investigados sobreutilizabam o subutilizaban algunas de las habitaciones del inmueble, según informó una fuente del Centro de Estudios Psicológicos y Sociológicos de la Academia de Ciencia. Conrado Martínez, jefe del gobierno en la capital, reveló en 1995 al semanario sindical Trabajadores que para esa fecha, La Habana, con algo más de dos millones de habitantes, tenía un fondo de 556.000 viviendas, de ellas 49 por ciento en estado regular o malo.
Por la actual situación habitacional, "es aconsejable propiciar el arrendamiento a cubanos residentes permanentes en el territorio nacional", para contribuir a la solución de "problemas de vivienda", según se explicó en el decreto-ley.
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Aspectos Económicos del Arrendamiento
El alquiler legal, autorizado para beneficiar a la población, se convirtió en un negocio altamente lucrativo en los años 90, por la alta afluencia de turistas a la isla y el interés de un número significativo de ellos de encontrar ofertas menos costosas que las de la red hotelera. Para un cubano residente en la capital, el arrendamiento de un apartamento de una sola habitación puede oscilar en torno de 100 dólares en el centro de la ciudad. En otras zonas se puede encontrar a menor precio y hasta en pesos cubanos. Mientras, los turistas pagan entre 20 y 30 dólares diarios si se trata de una habitación en el mismo centro de La Habana y también pagan al propietario del inmueble por servicios, como transporte o comidas. La cotización oficial iguala el peso con el dólar, pero en las casas de cambio gubernamentales el dólar se vende a 24 pesos y se compra a 22.
Beneficios de la Conformidad Legal
Cumplir con las obligaciones fiscales permite evitar los recargos por incumplimientos. Además, brinda seguridad, ya que no se enfrentarán problemas legales o administrativos durante el proceso, vinculados a incumplimientos de estas obligaciones fiscales.
Normativas Relevantes sobre Arrendamiento en Cuba
Las siguientes normativas son clave para entender el marco regulatorio del arrendamiento en el país:
| Identificador de Norma | Resumen | Estado |
|---|---|---|
| GOC-1999-290-O17 | Informa la cuantía a pagar por las inscripciones y reinscripciones de las personas naturales y jurídicas en el Registro de Contribuyente y grava las modificaciones al contrato de arrendamiento de viviendas, habitaciones o espacios que realicen sus propietarios. | Derogada |
| GOC-2001-829-EX6 | Establece reglas de obligatorio cumplimiento para los arrendadores. | Derogada |
| GOC-1999-19-O1 | Establece las indicaciones que se aplicarán en dependencia a la modalidad de arrendamiento. | Modificada |
| GOC-2003-25-O3 | Precisa las normas básicas aplicables en los contratos de arrendamiento sin opción de compra o leasing operativo, especialmente en lo referido a la adquisición por esta vía de equipos automotores. | |
| GOC-2022-498-EX31 | Aprueba el “Procedimiento para la licitación del arrendamiento de establecimientos del sistema del comercio interior”. | |
| GOC-2021-970-O120 | Aprueba el ‘‘Reglamento para la determinación del valor del resarcimiento por el cambio de uso de los suelos y su valor mínimo de arrendamiento’’. | |
| GOC-2021-732-EX68 | Autoriza a las entidades estatales con infraestructura de talleres, a prestar servicios de mantenimiento y reparación de medios de transporte, venta de piezas y materiales varios en ellos, a personas jurídicas y naturales o el arrendamiento de los mismos bajo acuerdo de partes. | |
| GOC-2021-730-EX68 | Autoriza a las entidades estatales poseedoras de medios de transporte que se encuentran subutilizados a formalizar su arrendamiento o prestar servicios de transportación de pasajeros y cargas a personas naturales y jurídicas que cumplan determinados supuestos. | |
| GOC-2021-417-EX38 | Establece la aplicación de las tarifas mínimas mensuales por metro cuadrado de área rentada contractualmente, por el servicio de arrendamiento de inmuebles para fines residenciales o no, y otros servicios relacionados al inmueble que prestan las entidades estatales e inmobiliarias, las sociedades mercantiles de capital ciento por ciento cubano y otras autorizadas, a personas jurídicas cubanas y extranjeras, personas naturales cubanas residentes en Cuba y extranjeras. | |
| GOC-2021-313-O35 | Establece las tarifas máximas en pesos cubanos de los servicios de transportación de cereales, de alquiler del vigán y del equipo refrigerado que presta la Empresa de Transporte de Alimentos a Granel, perteneciente al Ministerio del Transporte, a las entidades estatales y sociedades mercantiles de capital ciento por ciento (100 %) cubano. |
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