La enajenación de bienes es una transferencia de propiedad que puede ser onerosa (con un precio) o gratuita (sin costo). Este término no solo aplica a la compraventa, sino también a permutas, donaciones y otros actos legales. De acuerdo con el Artículo 14 del Código Fiscal de la Federación (CFF), se considera enajenación cualquier acto donde se transmita la propiedad de bienes.
Esto incluye operaciones evidentes como ventas o permutas, pero también algunas menos conocidas, como donaciones o adjudicaciones legales. En pocas palabras, si un bien pasa de ser tuyo a otra persona por cualquier motivo, ya estás en el terreno de la enajenación. Las donaciones también son enajenación: Aunque regales algo sin recibir dinero, el SAT igual lo considera una transferencia y podría aplicar impuestos.
Tipos de Enajenación de Bienes
La enajenación puede clasificarse en:
- Onerosa: Aquí hay dinero de por medio. Por ejemplo, la venta de una casa o un coche.
- Gratuita: Se hace sin recibir pago, como una donación. Esto también entra en la mira fiscal.
Ejemplo: Si vendes tu coche usado, eso es oneroso. Pero si lo regalas a un familiar, es gratuito, y sí, también puede tener implicaciones fiscales.
Activos Fijos y su Depreciación
Las personas físicas y morales, para llevar a cabo las actividades de sus negocios, requieren de la utilización de ciertos bienes. A los activos que se usan en los negocios, con la finalidad de utilizarlos, y no de enajenarlos, se les denomina “activos fijos”. En el área de finanzas, también encontramos definiciones para los activos fijos, como Inversiones o Capital de Trabajo.
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Los activos fijos que se utilizan dentro de las empresas sufren deméritos, precisamente por el uso y paso del tiempo. A esta pérdida de valor de los bienes se les conoce como “depreciación”, que en materia contable, deberá reconocerse como un gasto, y en materia fiscal como una deducción autorizada (deducción de inversión).
Es importante destacar que, en el caso de los terrenos -al contrario de lo que sucede con los demás activos fijos- al pasar el tiempo, en lugar de perder una parte de su valor por el uso, dichos bienes incrementan su valor.
Distinción entre Activos Fijos y Activos Movibles para Fines Fiscales
El Consejo de Estado ha reiterado cuáles criterios sí se deben tener en cuenta para determinar si un activo es movible o fijo y qué aspectos se consideran simples indicios, pero no determinantes para arribar a dicha conclusión. El Consejo de Estado indicó que es necesario analizar el acervo probatorio en cada caso particular para determinar si la enajenación del activo corresponde a una actividad del giro ordinario de los negocios del contribuyente.
Criterios Determinantes
Lo verdaderamente relevante es el propósito y la destinación de los bienes en el contexto de la actividad económica del contribuyente.
- La descripción de las actividades del objeto social no son la única prueba de una actividad organizada para la venta de inmuebles, sino todos los actos jurídicos que se desarrollaron como parte de esta.
- La habitualidad en el reporte de ingresos asociados a la venta de activos en las autoliquidaciones del impuesto sobre la renta evidencia que se percibieron ingresos por esa actividad de forma habitual.
- Los gastos operacionales de administración derivados del pago de comisiones por la venta de bienes raíces evidencian que la demandante contrató a personal especializado para el desarrollo de dicha actividad.
- La inexistencia de medios probatorios que permitan considerar que esos inmuebles fueron adquiridos para ser empleados de forma permanente en otras labores de la entidad, tales como su arrendamiento o el uso en la administración del ente económico.
Criterios Meramente Indicativos
La Sala explicó que el concepto de «giro ordinario de los negocios» constituye el criterio diferenciador entre los activos movibles y los activos fijos o inmovilizados. Precisó que se trata de una categoría jurídica propia del derecho societario, desarrollada a partir del concepto de objeto social, para referirse a aquellas actividades que, siendo parte de su formulación, son ejecutadas de manera «habitual u ordinaria» por el ente societario. Así, para la Sección, hay una relación de género (objeto social) y especie (giro ordinario de los negocios) entre ambos conceptos.
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Mientras el objeto social alude tanto a la gestión ordinaria, como a la esporádica del ente, el giro ordinario de los negocios excluye los actos o negocios que son extraordinarios. De ahí que postular el “giro ordinario de los negocios” como pauta de enjuiciamiento, derive naturalmente en la consideración de cuál es el “objeto social” de la entidad y de cuáles de estas actividades se realizan con “habitualidad”, pues solo en presencia de las dos condiciones el acto negocial recaería en el “giro ordinario de los negocios”.
Con todo, la Sección ha advertido que la sola formulación del objeto social «no da cuenta de la real y actual realización de negocios y actividades gravables, sin perjuicio de que esta pueda aportar información de contexto en el marco de una fiscalización». En ese sentido, el objeto social «es un dato meramente indicativo de la actividad lucrativa desarrollada, de manera que no es una limitante para establecer, en el caso concreto, la actividad productora de renta».
Asimismo, la Sala ha precisado que la actividad económica reportada por el obligado tributario en el RUT, «tan solo facilita los controles específicos que despliega la autoridad sobre grupos de obligados tributarios en función de los sectores económicos en que se les pueda categorizar (artículo 555-2 del ET) o la preparación de datos económicos estadísticos», por lo que no constituye un elemento determinante para establecer la actividad lucrativa efectivamente desarrollada. En relación con la aparente falta de razonabilidad comercial del ciclo de negocios, la Sala reiteró que el tiempo de posesión de los activos no es un criterio determinante para excluir su naturaleza de activos movibles.
Implicaciones Fiscales de la Enajenación de Activos
La enajenación de bienes no pasa desapercibida para el SAT. Impuestos como el ISR o el IVA pueden aplicarse dependiendo del tipo de operación. Por ejemplo:
- ISR: Lo pagas si hubo ganancia en la transacción.
- IVA: Aplica en la mayoría de las ventas, aunque hay excepciones (como la venta de casas habitación), de acuerdo con el artículo 9 de la Ley del Impuesto al Valor Agregado.
Es importante comentar que en materia del Impuesto Empresarial a Tasa Única (IETU), a diferencia del Impuesto Sobre la Renta (ISR), el ingreso gravable para el IETU lo constituye el precio de venta del activo fijo, al ser un ingreso considerado como gravado para los fines del IETU, de conformidad con el artículo 1º fracción I de la Ley Relativa, con la excepción hecha a la venta de bienes en los denominados actos accidentales, según la fracción VII del artículo 4º de la LIETU. Se considera que las actividades se realizan en forma accidental cuando la persona física no perciba ingresos gravados en los términos de los regímenes de actividades empresariales o arrendamiento para los fines de la Ley del Impuesto Sobre la Renta.
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En materia del Impuesto al Valor Agregado (IVA), también el precio de venta sería el acto o actividad sujeta al pago del mismo, de acuerdo con la fracción I del artículo 1º de la Ley del Impuesto al Valor Agregado (LIVA), sujetándose a las normas de cuantificación y causación contenidas en el capítulo 2º de la LIVA, con las excepciones en la causación de este gravamen de acuerdo con el artículo 9º. El artículo 32 de la Ley 2277 de 2022 se modificó con el artículo 313 del ET, fijando en un 15 % la tarifa única sobre las ganancias ocasionales de las sociedades anónimas, las sociedades limitadas y los demás entes asimilados.
Cálculo de la Utilidad o Pérdida Fiscal en Venta de Activos
La utilidad en venta de activos fijos se determina por la diferencia entre el precio de enajenación y el costo fiscal neto del activo. Así lo estipula el artículo 90 del ET. Para efectos fiscales debemos señalar que el artículo 21 de la LISR nos determina el procedimiento a seguir en la venta de los terrenos entre otros bienes.
Artículo 21. Para determinar la ganancia por la enajenación de terrenos, de títulos valor que representen la propiedad de bienes, excepto tratándose de los bienes a que se refiere el primer párrafo de la fracción II del artículo 29 de esta Ley, así como de otros títulos valor cuyos rendimientos no se consideran intereses en los términos del artículo 9o. Como apreciamos del texto anterior, la LISR dispone que el MOI se podrá actualizar. Primeramente, debemos actualizar el costo del terreno con el factor de actualización que resulta de dividir el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) del mes anterior a la fecha de enajenación entre el correspondiente al mes de adquisición.
Al enajenar activos fijos que se deprecian por el uso que se les da y por el paso del tiempo, debemos calcular el valor en libros de los mismos. El valor en libros de los bienes es el MOI menos la depreciación acumulada que tenga dicho bien al día de la enajenación. Ahora, para calcular la utilidad o pérdida fiscal en venta de activos, debemos aplicar en lo conducente el artículo 37 de la LISR. Lo primero que debemos calcular es el MOI pendiente de deducir histórico, que para nuestro caso, es el anteriormente denominado valor en libros. Con el valor en libros y el MOI pendiente de deducir histórico podemos afirmar que se refieren al mismo concepto, pero en materia contable de acuerdo con los Principios de Contabilidad Generalmente Aceptados la denominación aplicable es valor en libros, mientras que el MOI pendiente de deducir es el concepto legal establecido en la LISR.
Debe advertirse que si un activo fijo depreciable es vendido y debe denunciarse en la zona de ganancias ocasionales, pues se trataba de un activo fijo poseído por dos años o más, la parte de la utilidad que corresponda al valor de la depreciación acumulada que tenía el activo hasta el momento de la venta se entiende como una recuperación de deducciones. La utilidad en la enajenación de activos fijos poseídos por menos de dos años es renta líquida. Ahora recordemos que en términos de los artículos 29, 31 y 32 de la LISR, la pérdida que el contribuyente obtenga en la enajenación de activos será deducible, con la limitación de las pérdidas por caso fortuito, fuerza mayor o por enajenación de bienes, cuando el valor de adquisición de los mismos no corresponda al de mercado en el momento en que se adquirieron dichos bienes por el enajenante, no será deducible.
Regulación del precio de venta: en relación con los bienes raíces, se dispuso que el valor de la venta no puede ser inferior al costo, al avalúo catastral ni al autoavalúo sin perjuicio de la posibilidad de un valor comercial superior. Declaración de los valores bajo los cuales se efectuó la enajenación: se indicó que en la escritura las partes deben declarar bajo la gravedad de juramento que el precio incluido en dicha escritura es real y no ha sido objeto de pactos privados en los que se acuerde un valor diferente.
Exenciones y Deducciones Aplicables
Hay casos donde puedes librarte de pagar ciertos impuestos o, mejor aún, deducir algunos gastos.
- Venta de tu casa sin pagar ISR (si cumples requisitos): Puedes vender tu casa habitación sin pagar ISR siempre que el monto de la operación no exceda de 700,000 UDIS y que durante los tres años inmediatos anteriores no hayas vendido otra casa habitación aplicando esta misma exención, conforme al artículo 93, fracción XIX de la Ley del Impuesto sobre la Renta.
- Gastos que puedes deducir:
- El costo de adquisición: Básicamente, lo que te costó el bien originalmente, ajustado por inflación. El mínimo deducible para bienes inmuebles es el 10% del valor de venta, según el artículo 121 de la Ley del Impuesto sobre la Renta.
- Mejoras y ampliaciones: Si le metiste mano a la casa (ampliaste, construiste una terraza o agregaste el cuarto "de los tiliches"), esos gastos también cuentan. Pero ojo: pintar la fachada no aplica, eso es mantenimiento.
- Gastos notariales e impuestos: Lo que pagaste en escrituras y otros papeleos se deduce, junto con el impuesto local por la venta.
- Avalúos y comisiones: Si pagaste a un valuador o a un agente inmobiliario para ayudarte a vender, también puedes deducirlo.
Reexpresión de Estados Financieros
Es de suma importancia mencionar que en la información financiera de las empresas, es necesaria la reexpresión de estados financieros de conformidad con lo dispuesto por el Boletín B-10 del Instituto Mexicano de Contadores Públicos, en virtud de que para dar cumplimiento a los Principios de Contabilidad Generalmente Aceptados, al registrar las operaciones de las entidades debemos registrarlas a precio de costo, o mejor dicho al «Valor Histórico Original».
Así las cosas, se aprecia que la operación de la enajenación del terreno arroja una utilidad contable muy elevada, la cual puede parecer irreal, por lo que, en nuestra opinión, para que la información financiera refleje cifras lo más apegado a la realidad, debemos reexpresar las cifras de la contabilidad. Como opinión personal, es importante señalar que en un país como México, donde se han tenido efectos inflacionarios bastante significativos, es de gran importancia considerar, en lo conducente, la reexpresión de los estados financieros de las empresas, toda vez que los efectos inflacionarios distorsionan de manera significativa la información financiera.
Pasos para Reportar la Enajenación
Para cumplir con las obligaciones fiscales al enajenar un bien, se deben seguir estos pasos:
- Obtén tus comprobantes: Contratos, facturas, o lo que aplique.
- Declara la operación: Usa la plataforma del SAT para informar sobre la enajenación.
- Paga los impuestos correspondientes: Si aplican, no hay de otra.
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