El capítulo III de "De los ingresos por arrendamiento y en general por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles" de la Ley del Impuesto Sobre la Renta, permite que los contribuyentes que tributen bajo este régimen efectúen dos tipos de deducciones, las cuales no podrán utilizarse de manera simultánea, sino que debe de elegirse una.
Deducciones Autorizadas según el Artículo 115 LISR
La primera opción permite al arrendador deducir:
- Pagos efectuados por el impuesto predial.
- Gastos de mantenimiento que no impliquen adiciones o mejoras al bien inmueble.
- Intereses pagados por préstamos utilizados para la compra, construcción o mejoras de los bienes inmuebles.
- Pago de salarios.
- Importe de primas de seguros que amparen los bienes inmuebles.
- Las inversiones en construcciones, incluyendo mejoras.
Deducción Ciega: Una Herramienta para Arrendadores
La segunda opción, ofrece a los contribuyentes una valiosa herramienta para maximizar sus beneficios fiscales, esto es, la deducción ciega. Esta deducción, también conocida como "deducción opcional", es una estrategia legal que permite a los arrendadores reducir sus ingresos gravables sin necesidad de contar con Comprobantes Fiscales Digitales por Internet (CFDI) para comprobar gastos específicos. De ahí el nombre de deducción ciega, ya que la deducción se efectúa “sin ver” los CFDI.
En ese sentido, la deducción ciega es una ventaja significativa para aquellos propietarios de bienes inmuebles que obtienen ingresos por concepto de arrendamiento. Básicamente, les permite deducir automáticamente un porcentaje fijo de sus ingresos brutos sin tener que justificarlo con CFDI. Esta simplificación es especialmente benéfica para aquellos arrendadores cuyos gastos reales sean difíciles de determinar o que no puedan documentar adecuadamente.
De tal forma que, conformidad con el párrafo segundo del artículo 115 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta, la deducción ciega corresponde al 35% de los ingresos obtenidos por el arrendamiento de bienes inmuebles. Esto significa que, en lugar de tener que demostrar y respaldar cada gasto relacionado con el inmueble arrendado, los propietarios pueden automáticamente deducir dicho porcentaje de sus ingresos brutos, en sustitución a las deducciones autorizadas previstas en el mismo precepto legal.
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La legislación prevé que, además de deducir el 35% de los ingresos brutos derivados del arrendamiento, el contribuyente podrá deducir el monto de las erogaciones por concepto del impuesto predial de dichos inmuebles correspondiente al año de calendario o al periodo durante el cual se obtuvieron los ingresos en el ejercicio según corresponda.
Asimismo, en relación con el artículo 196 del Reglamento de la Ley del Impuesto Sobre la Renta, los arrendadores deberán efectuar la deducción ciega por todos los inmuebles por los que otorguen el uso o goce temporal, incluso por aquéllos en los que tengan el carácter de copropietarios.
Luego, los contribuyentes que opten por efectuar la deducción a que se refiere el artículo 115, párrafo segundo de la Ley, lo deberán hacer a más tardar en la fecha en la que se presente la primera declaración provisional que corresponda al año de calendario de que se trate.
Limitaciones de la Deducción Ciega
Es importante señalar que la deducción ciega tiene ciertas limitaciones:
- No se puede aplicar a otros tipos de ingresos distintos a los provenientes del arrendamiento de bienes inmuebles.
- No puede exceder el 35% de los ingresos brutos del arrendador.
- Una vez ejercida la opción no podrá variarse en los pagos provisionales de dicho año, pudiendo cambiarse la opción al presentar la declaración anual del ejercicio al que corresponda.
Obligaciones del Contribuyente
De igual forma, es fundamental recordar que, aunque la deducción ciega no requiere la presentación de Comprobantes Fiscales Digitales por Internet, los contribuyentes deben mantener un registro adecuado de sus ingresos y gastos por arrendamiento. Esto incluye la documentación que los ampare vr.gr. contratos de arrendamiento, recibos de renta y cualquier otro documento relevante para respaldar la naturaleza y el monto de los ingresos generados, en caso de que la autoridad hacendaria ejerza sus facultades de comprobación.
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El IVA y la Deducción Ciega
Es importante hacer notar que si un contribuyente decide aplicar la deducción ciega, puede acreditar el IVA, siempre y cuando cumpla con los requisitos el artículo 5 de la LIVA.
Esquema de la Deducción Opcional y Predial
Para clarificar cómo se aplica la deducción opcional y el impuesto predial, se presenta el siguiente esquema:
| Concepto | Monto |
|---|---|
| Ingresos por arrendamiento cobrados en el período | $ [Monto] |
| Tasa de deducción sin comprobantes | 35% |
| Deducción sin comprobantes | $ [Monto resultante de aplicar el 35%] |
| Impuesto predial correspondiente al período | $ [Monto] |
| TOTAL DE DEDUCCIONES | $ [Suma de la deducción sin comprobantes y el impuesto predial] |
Articulo 115 LISR
Artículo 115.- Las personas que obtengan ingresos por los conceptos a que se refiere este Capítulo, podrán efectuar las siguientes deducciones:
- Los pagos efectuados por el impuesto predial correspondiente al año de calendario sobre dichos inmuebles, así como por las contribuciones locales de mejoras, de planificación o de cooperación para obras públicas que afecten a los mismos y, en su caso, el impuesto local pagado sobre los ingresos por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles.
- Los gastos de mantenimiento que no impliquen adiciones o mejoras al bien de que se trate y por consumo de agua, siempre que no los paguen quienes usen o gocen del inmueble.
- Los intereses reales pagados por préstamos utilizados para la compra, construcción o mejoras de los bienes inmuebles, siempre y cuando obtenga el comprobante fiscal correspondiente. Se considera interés real el monto en que dichos intereses excedan del ajuste anual por inflación.
- Los salarios, comisiones y honorarios pagados, así como los impuestos, cuotas o contribuciones que conforme a esta Ley les corresponda cubrir sobre dichos salarios, efectivamente pagados.
- El importe de las primas de seguros que amparen los bienes respectivos.
- Las inversiones en construcciones, incluyendo adiciones y mejoras.
Los contribuyentes que otorguen el uso o goce temporal de bienes inmuebles podrán optar por deducir el 35% de los ingresos a que se refiere este Capítulo, en substitución de las deducciones a que este artículo se refiere. Quienes ejercen esta opción podrán deducir, además, el monto de las erogaciones por concepto del impuesto predial de dichos inmuebles correspondiente al año de calendario o al periodo durante el cual se obtuvieron los ingresos en el ejercicio según corresponda.
Cuando el contribuyente ocupe parte del bien inmueble del cual derive el ingreso por otorgar el uso o goce temporal del mismo u otorgue su uso o goce temporal de manera gratuita, no podrá deducir la parte de los gastos, así como tampoco el impuesto predial y los derechos de cooperación de obras públicas que correspondan proporcionalmente a la unidad por él ocupada o de la otorgada gratuitamente.
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Cuando los ingresos a que se refiere este Capítulo se obtengan por pagos que efectúen las personas morales, éstas deberán retener como pago provisional el monto que resulte de aplicar la tasa del 10% sobre el monto de los mismos, sin deducción alguna, debiendo proporcionar a los contribuyentes comprobante fiscal en el que conste el monto del impuesto retenido; dichas retenciones deberán enterarse, en su caso, conjuntamente con las señaladas en el artículo 96 de esta Ley.
Tratándose de juicios de arrendamiento inmobiliario en los que se condene al arrendatario al pago de las rentas vencidas, la autoridad judicial requerirá al acreedor que compruebe haber emitido los comprobantes fiscales a que se refiere esta fracción.
Cuando los ingresos a que se refiere este Capítulo sean percibidos a través de operaciones de fideicomiso, será la institución fiduciaria quien lleve los libros, expida los comprobantes fiscales y efectúe los pagos provisionales.
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