El Artículo 115 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta (ISR) establece las deducciones que pueden aplicar las personas que obtienen ingresos por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles.
Deducciones Permitidas
Las personas físicas que obtengan ingresos por arrendamiento de inmuebles, de acuerdo con el artículo 115 de la Ley, podrán efectuar las siguientes deducciones:
- Impuesto Predial y Contribuciones: Los pagos efectuados por el impuesto predial correspondiente al año de calendario sobre dichos inmuebles, así como por las contribuciones locales de mejoras, de planificación o de cooperación para obras públicas que afecten a los mismos y, en su caso, el impuesto local pagado sobre los ingresos por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles.
- Gastos de Mantenimiento y Agua: Los gastos de mantenimiento que no impliquen adiciones o mejoras al bien de que se trate y por consumo de agua, siempre que no los paguen quienes usen o gocen del inmueble.
- Intereses Reales por Préstamos: Los intereses reales pagados por préstamos utilizados para la compra, construcción o mejoras de los bienes inmuebles, siempre y cuando obtenga el comprobante fiscal correspondiente. Se considera interés real el monto en que dichos intereses excedan del ajuste anual por inflación. Para determinar el interés real se aplicará en lo conducente lo dispuesto en el artículo 134 de esta Ley.
- Salarios, Comisiones y Honorarios: Los salarios, comisiones y honorarios pagados, así como los impuestos, cuotas o contribuciones que conforme a esta Ley les corresponda cubrir sobre dichos salarios, efectivamente pagados. Para efectos de la deducción de salarios, comisiones y honorarios, tomar en cuenta el tope que señala el artículo 148, fracción VI.
- Primas de Seguros: El importe de las primas de seguros que amparen los bienes respectivos.
- Inversiones en Construcciones: Las inversiones en construcciones, incluyendo adiciones y mejoras.
El Reglamento en su artículo 143, permite a los arrendadores de inmuebles que para la realización de la actividad utilicen inmuebles sujetos al régimen de propiedad en condominio, la deducción de los gastos comunes que se hubieren realizado en relación con el inmueble, siempre que se cumpla con los requisitos a que se refiere el artículo 30 del Reglamento.
Deducción Opcional: 35% de los Ingresos
El segundo párrafo del artículo 115 de la Ley da la opción de deducir el 35% de los ingresos por arrendamiento de inmuebles, en sustitución de las deducciones mencionadas, excepto el impuesto predial de dichos inmuebles correspondientes al año de calendario o al período durante el cual se obtuvieron los ingresos en el ejercicio según corresponda.
El artículo 196 del Reglamento, hace las siguientes observaciones:
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- Los contribuyentes que adopten la opción lo deberán hacer por todos los inmuebles que den en arrendamiento, incluso por aquéllos en los que tengan el carácter de copropietarios.
- Debe ejercerse la opción a más tardar en la fecha en la que se presente la primera declaración provisional que corresponda al año de calendario de que se trate, y una vez ejercida no podrá variarse en los pagos provisionales de dicho año, pudiendo cambiarse la opción al presentar la declaración anual del ejercicio al que correspondan.
Ocupación del Inmueble por el Contribuyente
Cuando el contribuyente ocupe parte del bien inmueble del cual derive el ingreso por otorgar el uso o goce temporal del mismo u otorgue su uso o goce temporal de manera gratuita, no podrá deducir la parte de los gastos, así como tampoco el impuesto predial y los derechos de cooperación de obras públicas que correspondan proporcionalmente a la unidad por él ocupada o de la otorgada gratuitamente.
Retenciones por Personas Morales
Cuando los ingresos a que se refiere este Capítulo se obtengan por pagos que efectúen las personas morales, éstas deberán retener como pago provisional el monto que resulte de aplicar la tasa del 10% sobre el monto de los mismos, sin deducción alguna, debiendo proporcionar a los contribuyentes comprobante fiscal en el que conste el monto del impuesto retenido; dichas retenciones deberán enterarse, en su caso, conjuntamente con las señaladas en el artículo 96 de esta Ley.
Las personas morales obligadas a efectuar la retención podrán optar por no proporcionar el comprobante fiscal a que se refiere el párrafo anterior, siempre que la persona física que haya otorgado el uso o goce temporal de bienes les expida un comprobante fiscal que cumpla con los requisitos a que se refieren los artículos 29 y 29-A del Código Fiscal de la Federación y en el comprobante se señale expresamente el monto del impuesto retenido. En este caso, las personas físicas que expidan el comprobante fiscal podrán considerarlo como comprobante de retención del impuesto y efectuar el acreditamiento del mismo en los términos de las disposiciones fiscales.
Ingresos Percibidos a Través de Fideicomisos
Cuando los ingresos a que se refiere este Capítulo sean percibidos a través de operaciones de fideicomiso, será la institución fiduciaria quien lleve los libros, expida los comprobantes fiscales y efectúe los pagos provisionales.
Tratándose de juicios de arrendamiento inmobiliario en los que se condene al arrendatario al pago de las rentas vencidas, la autoridad judicial requerirá al acreedor que compruebe haber emitido los comprobantes fiscales a que se refiere esta fracción.
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