Los fideicomisos dedicados a la adquisición o construcción de inmuebles, conocidos comúnmente como FIBRAS, cuentan con un régimen fiscal preferencial establecido en la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR) con el propósito de fomentar la inversión inmobiliaria en el país. Para acceder a este beneficio, los fideicomisos deben cumplir rigurosamente con los requisitos dispuestos en el artículo 187 de dicha ley.
Requisitos esenciales para el régimen fiscal preferencial
Para gozar del tratamiento fiscal señalado en el artículo 188 de la LISR, el fideicomiso debe reunir las siguientes condiciones fundamentales:
- Que el fideicomiso se haya constituido de conformidad con las leyes mexicanas y la fiduciaria sea una institución de crédito o casa de bolsa residente en México.
- Que el fin primordial sea la adquisición o construcción de bienes inmuebles destinados al arrendamiento, o la obtención de ingresos por dicho concepto.
- Que al menos el 70% del patrimonio del fideicomiso esté invertido en dichos bienes inmuebles, derechos o créditos hipotecarios relacionados.
- Que los bienes inmuebles no se enajenen antes de haber transcurrido al menos cuatro años contados a partir de la terminación de su construcción o de su adquisición.
- Que la fiduciaria emita certificados de participación colocados entre el gran público inversionista.
- Que la fiduciaria distribuya entre los tenedores de los certificados, a más tardar el 15 de marzo, al menos el 95% del resultado fiscal del ejercicio inmediato anterior.
Obligaciones y tratamiento fiscal bajo el artículo 188
Una vez cumplidos los requisitos, los fideicomisos se sujetan a las disposiciones operativas del artículo 188, entre las cuales destacan:
Determinación y retención del impuesto
El fiduciario determinará el resultado fiscal del ejercicio en los términos del Título II de la LISR y lo dividirá entre el número de certificados de participación emitidos. El fiduciario deberá retener a los tenedores de los certificados el impuesto sobre la renta por el resultado fiscal que les distribuya, aplicando la tasa del artículo 9 de la Ley, salvo en casos de exención.
Tabla de obligaciones clave del fiduciario
| Obligación | Descripción |
|---|---|
| Retención de ISR | Aplicable a tenedores de certificados sobre el resultado fiscal distribuido. |
| Distribución mínima | Al menos el 95% del resultado fiscal del ejercicio inmediato anterior antes del 15 de marzo. |
| Pago por diferencia | Si el resultado fiscal es mayor al monto distribuido, la fiduciaria paga el ISR por la diferencia. |
| Enajenación de inmuebles | Pago del ISR por ganancia si se enajenan bienes antes del periodo mínimo de cuatro años. |
Tratamiento para fideicomitentes y tenedores
Los tenedores de los certificados que sean residentes en México acumularán el resultado fiscal distribuido y podrán acreditar el impuesto retenido. Por su parte, cuando los fideicomitentes aporten bienes inmuebles al fideicomiso, tienen la posibilidad de diferir el pago del ISR causado por la ganancia en la enajenación de dichos bienes hasta el momento en que se enajenen los certificados de participación o cuando el fiduciario enajene los bienes inmuebles, lo que suceda primero.
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Es importante notar que cuando los certificados de participación estén colocados entre el gran público inversionista y se enajenen a través de los mercados reconocidos, estarán exentos del pago del impuesto sobre la renta los residentes en el extranjero sin establecimiento permanente y las personas físicas residentes en México.
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