El Impuesto al Valor Agregado (IVA) es un impuesto para todos los consumidores del que parece no haber escapatoria, siendo una de las herramientas de recaudación más importantes del país. La Ley del Impuesto al Valor Agregado (LIVA), publicada en 1978, es la que regula el IVA en nuestro país. Conforme a la Ley del IVA, este impuesto se causa, en términos generales, a la tasa del 16%, con algunos supuestos de tasas diferenciadas al 0% y 8%, y sobre una base de flujo de efectivo.
Exenciones y aplicación en inmuebles
Los “exentos de IVA” son un privilegio otorgado por la Ley y su aplicación es perfectamente legal. Por definición legal, se trata de actos afectos a la LIVA a los que se otorga el beneficio de la exención, aunque perdiendo el derecho de acreditar el impuesto trasladado por las erogaciones identificadas con esos actos. Exención de IVA significa que la actividad no está sujeta al pago del impuesto, lo que implica que el contribuyente no lo traslada ni lo declara.
Dentro de los supuestos específicos para inmuebles, se contempla el Artículo 20, fracción II, sobre las exenciones de pago del IVA por arrendamiento, el cual especifica: Inmuebles destinados o utilizados exclusivamente para casa-habitación. Si un inmueble tuviere varios destinos o usos, no se pagará el impuesto por la parte destinada o utilizada para casa-habitación.
Consideraciones sobre casa-habitación y amueblado
Los bienes no determinan si están sujetos al IVA o no, lo que determina es su finalidad; si están destinados a uso residencial entonces están exentos del IVA mientras esta no esté amueblada. Tenga en cuenta que una vivienda no se considera propiedad amueblada si está dotada de bienes adheridos permanentemente a su construcción. Sin embargo, si se alquila ya amueblado, estará sujeto al IVA 16%.
Para los efectos del artículo 20, fracción II de la Ley, cuando se otorgue el uso o goce temporal de un bien inmueble destinado a casa habitación y se proporcione amueblado, se pagará el impuesto por el total de las contraprestaciones, aun cuando se celebren contratos distintos por los bienes muebles e inmuebles.
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Impuestos cedulares y otras obligaciones
Las Entidades Federativas podrán establecer impuestos cedulares sobre los ingresos que obtengan las personas físicas que perciban ingresos por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles, o por enajenación de bienes inmuebles. En el caso de personas físicas que obtengan ingresos por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles, la tasa del impuesto que se podrá establecer será entre el 2% y el 5%.
El impuesto sobre los ingresos por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles corresponderá a la Entidad Federativa en donde se encuentre ubicado el inmueble de que se trate, con independencia de que el contribuyente tenga su domicilio fiscal fuera de dicha Entidad Federativa. En el caso de enajenación de bienes inmuebles, la tasa del impuesto que se podrá establecer será entre el 2% y el 5%, y se deberá aplicar sobre la ganancia obtenida por la enajenación de inmuebles ubicados en la Entidad Federativa de que se trate.
Resumen de tasas aplicables a inmuebles
- Arrendamiento casa-habitación (sin muebles): Exento.
- Arrendamiento casa-habitación (amueblado): 16% IVA.
- Uso comercial (oficina, local, hotel): 16% IVA.
- Impuestos cedulares estatales: 2% al 5% sobre la base gravable.
El IVA no puede determinarse hasta el momento de elevar la compraventa a escritura pública ante notario, dado que precisa de un avalúo oficial vigente al momento de escriturar, que determine el valor de las edificaciones en ese preciso momento. Recuerda que estar exento de IVA no significa estar libre de obligaciones fiscales ni que sea siempre la mejor opción para un negocio.
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