De publicarse en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México la nueva Ley de Vivienda, aprobada este martes en la Asamblea Legislativa, los capitalinos estarían en riesgo de perder las posibles ganancias que les generan la plusvalía de la compra venta de su casa-habitación porque el gobierno capitalino tendría la facultad de apropiarse del valor que acumule el inmueble. El Artículo 94 de dicha ley contempla que el Gobierno de la Ciudad genere e implemente mecanismos para la captación de plusvalías generadas por las acciones urbanísticas.
Con 34 votos a favor, el Pleno de la Asamblea Legislativa de la Ciudad de México aprobó la Ley de Vivienda a través de la cual se promueve y fomenta la vivienda en arrendamiento. Mientras que en la Asamblea Constituyente las críticas por la posible creación de un nuevo impuesto a través de la captación de plusvalía obligaron al jefe de gobierno, Miguel Ángel Mancera a echar atrás la redacción original, en la nueva Ley de Vivienda de la ciudad, sí se contempla ese concepto. El martes pasado, mientras el mandatario local desistía en el intento de que el gobierno capitalino se quedara con una parte del plusvalor de inmuebles generado a través de la mejoras de la urbanización, la Asamblea Legistiva del Distrito Federal (ALDF) aprobó una ley que sí incluye este mecanismo a través del artículo 94, estableciendo que “El Gobierno de la Ciudad de México deberá generar e implementar mecanismos para la captación de plusvalías generadas por las acciones urbanísticas.
Definición y Mecanismo de Captación de Plusvalía
Plusvalía es el aumento del valor de un inmueble por la realización de obras públicas o privadas como la construcción de una plaza comercial, centros recreativos o la colocación de las líneas de transporte como el metrobús.
El legislador local precisa que esta plusvalía se podría cobrar por ejemplo en la transmisión de propiedad. Incluso pone como ejemplo que si usted compra un departamento de un millón de pesos, el gobierno hace mejoras a la infraestructura, invierte en parques, cambia tuberías por esa inversión urbanística hecha en lugar de que cueste un millón de pesos costará 1.5 millones de pesos. Lo que hará la ley es que esos 500 mil pesos que son legítimamente no solo de una propiedad sino en el ejercicio de una ganancia lícita lo que va a hacer el gobierno es que ese dinero-500 mil pesos- lo quitará de alguna manera. Según Zárate no necesariamente podría ser en dinero sino que los recogería y los destinaría para otras cosas que el gobierno decida que deben construirse. Por eso la plusvalía se captará de alguna forma y lo destinarán, como ellos dicen en el artículo 94, para repartirlo o aplicarlo en inversiones.
Si usted dona, hereda, vende, en esa propia transacción podrán incorporarlo u obligar a reducir el precio. Si quiere vender en 1.5 millones de pesos le van a decir que sólo lo puede vender en un millón y los 500 mil pesos extra se ocuparán y dirigirán virtualmente al gobierno. Además se corre el riesgo de una nueva clasificación para el pago de predial y habrá una especulación comercial grave y se jugará con el mercado, provocando que muchas personas no quieran vender. “La captación de plusvalías tiene consecuencias graves y amplias que con un poco de imaginación puede pegarle al predial, a la redensificación y llevar a cabo una nueva serie de mecanismos para revaluar los bienes.
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Cuestionamientos Legales y Constitucionales
Para el presidente de la Comisión de Desarrollo Metropolitano, Fernando Zárate, esta situación a todas luces resulta inconstitucional. En primera instancia porque la Constitución establece en el artículo 27 las modalidades que podrá tener la propiedad, es decir, las limitaciones. Ninguno de ellos está basado en la dimensión que se pretende dar en esta Ley y que es la captación de plusvalía. El legislador comenta que la Ley aprobada contraviene el principio de superioridad normativa de la Constitución Política.
“El concepto de plusvalía como se encuentra en el Artículo 94 no está sujeto a interpretación alguna, una norma es un mandato y no es una sugerencia y una norma al ser un mandato establece prescripciones, órdenes, sólo cuando la norma es vaga y ambigua hay lugar a la interpretación”, explicó el diputado del Verde Ecologista. No obstante, Fernando Zárate del Partido Verde, criticó la medida y dijo que con ella se atenta el patrimonio familiar de los capitalinos. Sobre esto, Santiago Creel Miranda, diputado del PAN, señaló que la captura de plusvalía es un mecanismo que ya existe a través de gravámenes de carácter local y federal que se aplican al momento de la compra de un inmueble. “Estamos en contra dado que es un doble impuesto, que ni siquiera tiene los parámetros para poder hacer una correcta evaluación de qué significa ello”, señaló el diputado.
Reacciones y Propósito de la Captación
A pesar de que en la redacción del artículo se señala que "la Secretaría de Finanzas asignará al Instituto (de Vivienda del DF) un porcentaje de los recursos obtenido por captación de plusvalías, para la adquisición de reservas territoriales y la construcción de vivienda de interés social y popular", los integrantes de la Comisión de Vivienda, aseguraron que su aprobación no generará nuevas tasas tributarias ni afectará el patrimonio de los capitalinos. "Las plusvalías urbanas es una realidad en todos los asentamientos urbanos del mundo, lo que no implica aumento de tasas tributarias sino a una mejor distribución de ingresos ya generados", dijo Leonel Luna, presidente de la Comisión de Gobierno.
Por su parte, la diputada Dunia Ludlow, presidenta de la Comisión de Vivienda, señaló que lo que busca la nueva legislación es garantizar el derecho de los capitalinos a una vivienda digna y adecuada, de acuerdo con lo establecido por organismos internacionales. En medio de la polémica generada por este tema, el jefe de gobierno afirmó que cualquier intento de cobrar un nuevo impuesto a los capitalinos será vetado por su administración. “Jamás vamos a permitir que se haga un cobro a los particulares por el valor de su propiedad en el momento que la vendan o que decidan comercializarla. “Jamás ha existido la intención del grupo redactor del Proyecto de Constitución de la Ciudad de México de crear o cobrar un nuevo impuesto a los habitantes de la capital del país”, aseguró el mandatario capitalino, quien pidió que la redacción quedara conforme con lo establecido en el artículo 122 de la Constitución federal y el 10 de la Ley General de Asentamientos Humanos, a fin de evitar interpretaciones distintas sobre el término del cobro de la plusvalía. La Asamblea Legislativa solicitó la eliminación de la palabra plusvalía, para sustituirla por la palabra mejoras. El objetivo de la implementación de esta modificación consiste en utilizar la recaudación como un mecanismo de financiamiento “para la adquisición de reservas territoriales, para la construcción de vivienda de interés social y popular, así como para la producción social del hábitat y de vivienda”. El Banco Interamericano de Desarrollo (BID) ha establecido la captura de plusvalías como una oportunidad para aumentar los ingresos públicos con el objetivo de financiar infraestructura y generar un desarrollo más ordenado.
Contexto y Precedentes: Otros Impuestos sobre Inmuebles
El impuesto a la mejora o plusvalía se aplica en otras leyes en materia federal y local, directamente a toda persona física y moral que lleva a cabo la compra-venta de inmuebles. Así lo establece la Ley del impuesto sobre la renta (LISR) en el artículo 119, que señala la regulación en la venta de bienes. El impuesto sobre la renta (Ley del ISR) se paga en la enajenación (venta) de un inmueble al 100%. Podrá exentarlo, siempre y cuando se trate de una casa habitación cuyo valor no exceda a la cantidad de 700,000 dólares (equivalente a 4.5 mdp., aproximadamente); dicho beneficio dura 3 años inmediatos anteriores a la enajenación. No se paga IVA por enajenación o venta, por casa habitación. El impuesto del ISR para la enajenación de un inmueble es un impuesto que se paga por la ganancia obtenida por la venta; no es estándar y siempre está sujeto a variaciones. Puede ser hasta 35% del valor de la propiedad. Se calculará de acuerdo a la ganancia obtenida de la diferencia del precio en que se compró el inmueble con respecto al precio en el que se va a vender, sin exceder a 20 años, de tal manera que la cantidad a pagar como impuesto sea justa y no se exceda.
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El impuesto sobre la adquisición de Inmuebles (ISAI) o Impuesto de Traslado de Dominio se aplica una vez que se adquiere un inmueble. Es muy importante destacar que esto cambia de estado a estado, por ejemplo, en la Ciudad de México puede llegar a ser una tasa de 6.2%. En uno de los tres aspectos modificados, se elimina el impuesto de plusvalía que incluía la Ley de Ingresos de Zapopan del 2013. Existe también el IMPUESTO A LA PLUSVALÍA POR EL INCREMENTO EN EL VALOR DEL INMUEBLE EN EL ESTADO DE SAN LUIS POTOSÍ.
A nivel internacional, el 27 de diciembre de 2016, con 79 votos a favor, la Asamblea Nacional aprobó el Proyecto de Ley Orgánica para Evitar la Especulación sobre el Valor de las Tierras y Fijación de Tributos. Según el presidente de la Comisión de Gobiernos Autónomos, Richard Calderón, entre los 8 cambios que se hicieron en el informe para el segundo y definitivo debate de este martes, están el objeto imponible del tributo, a las exoneraciones, minusvalía, régimen transitorio y el destino de los recursos. “En cuanto al objeto imponible del impuesto sobre el valor especulativo, Calderón explicó que se añade a aquellas transacciones que se realicen con fines elusivos o evasivos a través de aportes de inmuebles a fideicomisos o a sociedades que, sin tener como actividad principal la promoción inmobiliaria y construcción, en la práctica realicen dichas actividades sobre el inmueble aportado”, señaló en su web la Asamblea. En el tema de las exoneraciones, en el documento para segundo debate se estableció que no pagarán este tributo los que tengan como actividad económica habitual la promoción inmobiliaria y construcción de bienes inmuebles en proyectos de vivienda de interés social y prioritario. En el informe se reconoce la afectación que puede sufrir el valor de un bien inmueble de una obra pública (minusvalía). Los municipios podrán reconocer hasta el 50% del valor de afectación a través de notas de crédito. En cuanto al destino de la recaudación, que irán para los municipios en el 100%, los recursos se deberán invertir en vivienda de interés social y saneamiento ambiental. Para transferencias que no son objeto del impuesto, el documento determina que en herencias, legados y donaciones se considerará como base de cálculo el valor catastral del bien vigente a la fecha en la que se produjo el acto correspondiente o el valor declarado para efectos del cálculo del impuesto. Conocida como ley de Plusvalía, esta normativa ha generado tensión a nivel nacional, convocando a la ciudadanía a protestar a las calles, y generando el descontento de los gremios empresariales.
Comparativa de Impuestos sobre Inmuebles en México
| Impuesto | Objeto Imponible | Tasa/Características | Exenciones Relevantes |
|---|---|---|---|
| Impuesto sobre la Renta (ISR) por Venta de Inmuebles | Ganancia obtenida por la enajenación (venta) de un inmueble. | Hasta 35% de la ganancia. Se calcula sobre la diferencia de precio compra-venta (máximo 20 años). | Venta de casa habitación cuyo valor no exceda ~4.5 MDP (USD $700,000), usada en los 3 años inmediatos anteriores. |
| Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) / Traslado de Dominio | Adquisición de un inmueble. | Varía por estado; en la Ciudad de México puede ser hasta 6.2%. | No aplica exención general, es por la adquisición misma. |
| Impuesto a la Plusvalía (propuesto en la nueva Ley de Vivienda CDMX) | Captación de plusvalías generadas por acciones urbanísticas que aumentan el valor del inmueble. | No se especifica tasa. El gobierno podría "quitar el dinero" o destinarlo a inversiones. | No se mencionan explícitamente en el material provisto. |
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