Si tienes una casa, departamento, bodega o local comercial en renta o estás considerando arrendar un inmueble, seguramente te has topado con las retenciones de IVA e ISR. El tema de las retenciones de ISR e IVA es fundamental para cualquier empresa o persona física con actividad empresarial en México. Estas obligaciones fiscales, cuando se gestionan adecuadamente, permiten cumplir con la ley, evitar sanciones y contribuir al correcto funcionamiento del sistema tributario.
¿Qué son las retenciones por arrendamiento?
La retención de impuestos es la obligación legal de un pagador de detener una fracción del pago pactado a su proveedor, para posteriormente enterar ese monto al fisco. En esencia, funciona como un adelanto o pago provisional del impuesto que le corresponde pagar al proveedor. De acuerdo con el Artículo 106, fracción III de la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR), las personas morales que paguen rentas a personas físicas están obligadas a retener el 10% del monto de la renta antes de impuestos. Esta retención se puede considerar como un pago anticipado del ISR del arrendador, quien podrá acreditarlo en su declaración mensual.
Respecto al IVA, las retenciones son un mecanismo en el que el arrendatario conserva un porcentaje de este impuesto para posteriormente enterarlo al SAT. De acuerdo con el Artículo 1-A, fracción II de la Ley del IVA, las personas morales deben retener dos terceras partes del IVA que se traslada de la renta por el arrendamiento de inmuebles. Esta fracción equivale, en la práctica, a 10.6667% del valor de la operación cuando la tasa general de IVA es 16%.
¿Quiénes están obligados a realizar y recibir retenciones?
Todo arrendador -persona física o moral- que perciba ingresos por rentar un inmueble en México está obligado a emitir un CFDI al arrendatario por cada pago recibido. Sin embargo, la aplicación de retenciones depende de la naturaleza de las partes:
- Persona moral arrendataria: Está obligada a retener el 10% de ISR sobre la renta base y 2/3 del IVA trasladado cuando el arrendador es una persona física.
- Arrendador persona moral: Cuando el arrendador es persona moral, la operación solo genera IVA trasladado al 16%. No aplica la deducción ciega del 35%, ya que es exclusiva de personas físicas.
- Arrendatario persona física: El arrendatario persona física no retiene ISR ni IVA.
Consideraciones fiscales importantes
Deducción ciega
El Art. 115 de la LISR permite a las personas físicas arrendadoras deducir el 35% de los ingresos por arrendamiento sin necesidad de comprobar gastos (predial, mantenimiento, reparaciones, etc.). Esta opción se llama "deducción ciega" o deducción opcional.
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Exenciones de IVA
El arrendamiento de inmuebles para uso habitacional está exento de IVA conforme al Art. 20 fracción II de la LIVA, siempre que el inmueble se destine exclusivamente a casa habitación. Si el inmueble es de uso mixto (habitacional y comercial), el IVA aplica solo sobre la parte comercial.
Ejemplo práctico de desglose de factura
Montserrat Ramírez renta un inmueble a un negocio por $45,000 al mes (total ya con impuestos). El desglose aproximado sería el siguiente:
| Concepto | Monto |
| Importe base | $47,202.96 |
| IVA (16%) | $7,552.47 |
| Retención ISR (10%) | -$4,720.30 |
| Retención IVA (10.6667%) | -$5,035.00 |
| Total neto recibido | $45,000.00 |
Consecuencias de no cumplir con las retenciones
Omitir practicar retenciones cuando es obligatorio puede acarrear serias consecuencias fiscales para el pagador. Si una empresa debía retener un impuesto y no lo hizo, el SAT podrá exigirte el pago de ese impuesto como si fuera tu propia deuda. Además de la responsabilidad solidaria, existen multas y sanciones: no enterar una retención dentro del plazo puede generar una multa que oscila entre el 25% y 75% del impuesto no enterado, más la actualización e intereses moratorios.
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