En el pasado, en las compraventas de inmuebles fue suficiente con la escritura pública para formalizar el acto y comprobar el costo de adquisición; la escritura se convertía en la propia factura de la compraventa y era reconocida por las disposiciones fiscales. A partir de abril del 2014, a través de resolución miscelánea, se expide una regla en la cual se expresa que en cada compraventa de inmuebles se tiene que expedir una factura fiscal por internet. En ese momento, se vuelve obligatorio expedir un comprobante fiscal digital por internet (CFDI) o factura electrónica para acreditar el valor de la operación de compraventa de inmuebles.
¿Quién está obligado a emitir el CFDI?
En virtud de la obligación de emitir un CFDI, se ha vuelto primordial identificar quién es la persona obligada a expedirlo, y esto dependerá de quién es el vendedor del inmueble y qué régimen fiscal le aplica. A continuación, detallamos la obligación según el tipo de vendedor:
- Persona Física (asalariado, ama de casa, sin actividades económicas): En este caso, quien está obligado a expedir el CFDI es el notario que formaliza la transacción a través de una escritura pública.
- Persona física con actividad empresarial: Cuando el vendedor se dedica a una actividad industrial o comercial por cuenta propia, el obligado a expedir el CFDI por la compraventa de inmueble es la misma persona física.
- Personas Morales: Tratándose de que el vendedor es una persona moral (empresa), esta es la obligada a expedir el CFDI de la compraventa del inmueble.
Consideraciones para notarios asociados
En los casos en que las disposiciones de la legislación común que regulan la actuación de los notarios permitan la asociación entre varios de ellos, la sociedad civil constituida podrá emitir el CFDI, siempre que se señale en el elemento “Concepto”, atributo “Descripción”, el nombre y la clave en el RFC del notario que autorizó el instrumento público donde conste la operación.
Requisitos del CFDI y su complemento
Es importante resaltar que el CFDI y su complemento deben cumplir con ciertas características para que el comprador pueda acreditar su costo de adquisición. Entre los datos esenciales que debe contener el complemento destacan:
| Concepto | Descripción |
|---|---|
| Identificación del inmueble | Detalle del objeto de la operación. |
| Valor de la operación | Monto total pactado. |
| Partes intervinientes | Datos del comprador y vendedor. |
| Escritura | Referencia del instrumento que formaliza el acto. |
| IVA | Cantidad pagada por este impuesto (si aplica). |
Importancia del CFDI para el contribuyente
El CFDI es el comprobante del valor de la operación, lo que le sirve al vendedor para comprobar el ingreso económico y presentar su declaración ante las autoridades hacendarias. Por otro lado, al comprador le sirve para, en futuras transacciones, acreditar el monto de la operación y pagar impuestos en base al valor establecido en la factura.
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No contar con el CFDI implica que, al momento de una futura enajenación, los impuestos se calcularán en base al monto total de la operación, impactando directamente en los impuestos que se tendrán que pagar por no contar con este comprobante fiscal. Toda vez que a partir de abril 2014 la única forma de comprobación fiscal son los CFDI, la falta de estos documentos representa para los contribuyentes un perjuicio en su patrimonio.
Tipos de CFDI y su actualización
El CFDI o Comprobante Fiscal Digital por Internet comprueba el pago realizado y describe el costo del producto o servicio. Existen diferentes tipos de comprobantes:
- Tipo “I” (Ingreso): Facturas por honorarios o arrendamiento.
- Tipo “E” (Egreso): Comprueba movimientos efectuados en una transacción comercial.
- Tipo “T” (Traslado): Identifica propiedades de mercancías transportadas.
- Tipo “N” (Nómina): Recibos de sueldos y salarios.
- Tipo “P” (Pago): Complementos de pago o recepción de pago.
Es obligatorio identificar la clave de uso de CFDI según el Anexo 20 de la Guía de llenado del SAT, ya que de ello dependerá la posibilidad de deducir impuestos. Asimismo, es fundamental recordar que, de acuerdo con el Gobierno de México, la versión vigente y obligatoria actual es la 4.0.
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