El ISR 2026 (Impuesto Sobre la Renta) sigue siendo uno de los impuestos más importantes en México. El Impuesto Sobre La Renta es un pago del impuesto directo sobre las ganancias obtenidas durante el ejercicio fiscal y su objetivo es incrementar la recaudación fiscal para financiar el gasto público. A diferencia del impuesto al valor agregado (IVA 16 %) que se aplica al consumo, la tasa del ISR no es fija, puede variar entre el 1.92 % y el 35.00 %. El pago del ISR alcanza cualquier ingreso, es decir, todo aumento de patrimonio siempre y cuando no esté exento con base al Artículo 93 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta (LISR). En términos prácticos, el ISR se calcula sobre la diferencia entre lo que ganas y lo que puedes restar como deducciones autorizadas. Estas cifras se ajustan cada año conforme a la inflación y la Resolución Miscelánea Fiscal, lo que impacta directamente en las tablas ISR 2026, cuotas y subsidios. El Impuesto Sobre la Renta (ISR) es un tributo federal directo que grava los ingresos netos de personas físicas y morales en México.
¿Quiénes deben pagar el ISR por Arrendamiento?
De acuerdo con el artículo 1 de la Ley del Impuesto sobre la Renta ISR, todas las personas físicas o morales que residan en México están obligadas, sin importar cuál sea el origen de su principal fuente de ingresos económicos o de donde procedan. Los ciudadanos mexicanos, ya sean por nacimiento o naturalización, con residencia en el extranjero, si perciben ingresos por un establecimiento permanente en México tendrán que pagar ISR por la cantidad de ingresos que se le pueda atribuir a su establecimiento en el país. Asimismo, todos aquellos residentes en el extranjero que perciban ingresos de fuentes de riqueza en México, aunque no posean establecimientos permanentes, deben cumplir con esta obligación. Entonces, si eres profesional o comerciante que reside en México o en el extranjero, tienes la obligación fiscal de pagar el ISR mediante declaraciones de impuestos provisionales y anuales, siempre que tengas ingresos a declarar.
El arrendamiento de bienes inmuebles es uno de los tipos de ingresos por los que se debe pagar ISR, según el Artículo 175 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta. Esto aplica para: Renta habitacional (casas, departamentos, cuartos), Renta comercial (locales, oficinas, bodegas, consultorios, etc.) y Renta de terrenos. No importa si el contrato es privado, si no está notariado o si el pago es en efectivo: el ingreso es gravado y el SAT lo puede detectar.
La Retención de ISR en Arrendamiento y su Cálculo
Un aspecto crucial en el arrendamiento es la retención del Impuesto Sobre la Renta. Para el caso de Persona Física en Arrendamiento de Otros Inmuebles, se retiene el 10% de ISR. Aunque tu inquilino no te la pida, la obligación es tuya como arrendador de entender esta dinámica. Es importante considerar que al tributar en este régimen, solo estamos considerando el pago de ISR.
La retención de impuestos es un mecanismo por el cual un pagador descuenta una parte del impuesto al beneficiario y la entera directamente al SAT. Por ejemplo, cuando los contribuyentes presten servicios profesionales a las personas morales, éstas deberán retener, como pago provisional, el monto que resulte de aplicar la tasa del 10% sobre el monto de los pagos que les efectúen, sin deducción alguna, debiendo proporcionar a los contribuyentes comprobante fiscal y constancia de la retención las cuales deberán enterarse, en su caso, conjuntamente con las señaladas en el artículo 96 de esta Ley. Esta misma lógica de retención se aplica en el arrendamiento bajo ciertas condiciones.
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Para calcular el pago provisional de las personas físicas del Impuesto Sobre la Renta, necesitas conocer la tasa de ISR vigente para el ingreso, así como los límites inferiores y habrá que:
- Calcular la utilidad o ganancia. Para ello, al total de los ingresos conseguidos en el periodo, le restamos las deducciones y gastos (correspondientes a dicho periodo).
- A la cantidad resultante, se le restan las pérdidas fiscales de años anteriores (en caso de que haya habido) que no hayan disminuido.
- Una vez obtenido el resultado, le aplicamos tarifa y tabla del Impuesto Sobre la Renta.
- Por último, le restamos los pagos provisionales y las retenciones del Impuesto sobre la Renta, realizados en el Ejercicio Fiscal.
Este procedimiento muestra cómo la retención impacta directamente en el monto final a pagar en tus declaraciones provisionales.
Opciones de Deducción para Arrendadores
El ISR no es un porcentaje fijo en el régimen tradicional; depende de tu utilidad. Sin embargo, para bajar esa base gravable, la ley te permite elegir entre dos caminos:
Opción 1: La “Deducción Ciega”
Es la opción favorita de quienes no tienen muchos gastos de mantenimiento. ¿En qué consiste? El SAT te permite restar automáticamente el 35% de tus ingresos sin necesidad de presentar facturas de gastos. Beneficio extra: Además del 35%, también puedes deducir el pago del Impuesto Predial de la propiedad. Cuándo conviene: Cuando tus gastos de reparación, seguros o mantenimiento son menores al 35% de lo que cobras de renta.
Opción 2: Deducciones Reales
Aquí restas los gastos que efectivamente realizaste y de los cuales tienes factura (CFDI). ¿Qué puedes deducir? Predial, gastos de mantenimiento (que no sean ampliaciones), intereses de créditos hipotecarios para esa propiedad, salarios de empleados (porteros/vigilancia) y seguros del inmueble. Cuándo conviene: Si acabas de remodelar la propiedad o estás pagando una hipoteca alta por ella, tus gastos reales podrían superar el 35%, pagando así menos impuestos.
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Para pagar menos impuestos en tus declaraciones de ISR tendrás que asesorarte sobre las deducciones autorizadas. Las actividades tales como espectáculos públicos, premios obtenidos, las actividades artísticas, intereses por créditos hipotecarios, seguro social están declaradas exceptuadas de este pago de impuesto.
Consideraciones sobre el IVA en Arrendamiento
Este es un punto de mucha confusión para los arrendadores:
- Casa habitación (sin muebles): Está EXENTA de IVA. No lo cobras ni lo declaras.
- Locales comerciales, bodegas y oficinas: Deben cobrar el 16% de IVA obligatoriamente.
- Casas amuebladas o Airbnb: Se consideran servicios de hospedaje y SÍ llevan IVA (16%).
Obligaciones Fiscales del Arrendador
Las personas físicas tienen la obligación de realizar pagos mensuales del ISR en forma de pago provisional y cuota fija. Deben realizarse mensualmente los pagos provisionales en el Servicio de Administración Tributaria (SAT), que pueden ser pagados en sitios autorizados. Los pagos provisionales mensuales son un abono provisorio para cubrir el impuesto anual a la renta en el país que, en el caso de emprendedores y personas físicas, se calcula sobre los ingresos menos las deducciones autorizadas. De esta forma, el SAT asegura el pago o recaudación del ISR de forma anticipada y el contribuyente pagará solo la diferencia u obtendrá un saldo a favor después de presentar la declaración anual de ISR.
Las personas físicas deberán presentar su declaración anual de ISR en abril, siendo el último día del mes la fecha límite para ello, si han obtenido ingresos por, entre otros conceptos, rentar bienes inmuebles. Si el resultado del cálculo del ISR es negativo, eso significa que tienes un saldo a favor. Aunque declares mes con mes, la anual es obligatoria para ajustar tus ingresos totales y aplicar tus deducciones personales.
Errores Comunes que Debes Evitar
- Rentar sin factura: El SAT cruza información con las cuentas bancarias. Un depósito constante cada mes es una señal clara de arrendamiento no declarado.
- No cobrar IVA en locales: Si rentas un local y no cobras IVA, tú serás el responsable de pagarlo de tu propio bolsillo cuando el SAT te lo requiera.
- Olvidar la declaración anual: Aunque declares mes con mes, la anual es obligatoria para ajustar tus ingresos totales y aplicar tus deducciones personales.
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