Desde el 3 de abril y hasta el 1 de julio, se abre el plazo para realizar la Campaña de la Renta para el ejercicio de 2023. Por norma general, están obligados a presentar la declaración de la renta los contribuyentes que hayan ingresado en 2023 más de 22.000 euros brutos anuales con un solo pagador, o más de 15.000 euros con dos o más pagadores.
Si firmaste tu préstamo hipotecario antes del 1 de enero de 2013, puedes desgravar la hipoteca en la Campaña de la Renta de 2023 y ahorrarte IRPF, además de otros gastos relacionados con la compra de vivienda. Si contrataste tu hipoteca a partir de esa fecha, ya no podrás aplicar esta deducción, a no ser que residas en Navarra o País Vasco. Aun así, debes incluirla en la declaración de la renta, ya que la información sobre tus deudas y tus bienes inmuebles forma parte de tu situación fiscal global.
A continuación, te explicamos los requisitos que necesitas para desgravar por la hipoteca, cómo debes hacerlo y cuánto es el máximo de dinero que puedes ahorrarte. Además, analizamos qué otros gastos relacionados con la firma de la hipoteca puedes incluir en la declaración de la renta.
Requisitos fundamentales para la deducción por inversión en vivienda habitual
Para poder aplicar la deducción por vivienda habitual en la declaración de la renta, tienes que cumplir una serie de requisitos esenciales. Es importante aclarar un punto clave: solo pueden aplicarla quienes compraron su vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013.
Los requisitos para desgravar la hipoteca son:
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- Que la vivienda hipotecada sea tu residencia habitual. No puedes deducirte el IRPF de segundas viviendas, apartamentos vacacionales o pisos para alquilar a otras personas.
- Que hayas contratado la hipoteca antes del 1 de enero de 2013. Si la compraste después, lamentamos decirte que te quedas fuera, salvo algunas excepciones forales.
- Que ya hayas desgravado la hipoteca en 2012 o en años anteriores. Una resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC), de 22 de abril de 2024, ha fijado el criterio para la aplicación de la deducción por inversión en vivienda habitual en los años anteriores a 2013 por parte de contribuyentes que hubieran adquirido su vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013 y que no hubieran practicado ni consignado tal deducción en ninguno de los años o períodos anteriores al 2013 desde que la adquirieron.
- La hipoteca debe destinarse exclusivamente a la compra de esa vivienda habitual. El dinero de la hipoteca debe haberse utilizado exclusivamente para la compra de la vivienda. Si pediste un extra para hacer una reforma, esa parte extra no desgrava.
¿Qué se considera vivienda habitual?
Se considera vivienda habitual a una edificación en la que residas de forma permanente desde hace al menos 3 años, o en la que vivas de forma permanente en un plazo que no supere los 12 meses contados a partir de la compra de la vivienda o de la finalización de las obras.
Existen algunas excepciones, como por ejemplo, el cambio de domicilio por motivos laborales o rupturas matrimoniales en las que uno de los dos siga pagando la hipoteca de la casa en la que él no reside, pero sí sus hijos.
Hacienda puede verificar que el inmueble hipotecado es tu vivienda habitual comprobando el lugar de empadronamiento, el sitio donde se encuentra tu centro de salud o el consumo de suministros como agua o luz.
Cuantía y límites de la deducción por hipoteca
Este beneficio fiscal te permite pagar menos por el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). La deducción por inversión en vivienda habitual se compone de dos tramos sobre una base máxima anual:
La base máxima de desgravación de la hipoteca es de 9.040 euros al año por contribuyente. Sobre esta base, se aplica la deducción:
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- Un tramo estatal del 7,5%.
- Un tramo autonómico máximo del 7,5%, que establece cada comunidad autónoma.
Lo máximo que podrán descontarte de IRPF al año es 1.356 euros (que es el 15% de 9.040 euros).
Ten en cuenta que si la hipoteca tiene dos titulares y se hace la declaración por separado, la base máxima es el doble: 18.080 euros, lo que corresponde a un ahorro máximo de 2.712 euros en total.
Vamos a verlo con un ejemplo:
Si estás pagando una cuota mensual de hipoteca de 600 euros, al año pagas un total de 7.200 euros. Si calculamos el 15% de esta cantidad, te podrías deducir en la declaración de la renta un total de 1.080 euros.
| Concepto | Límite por Contribuyente | Límite para Dos Titulares (declaración separada) |
|---|---|---|
| Base Máxima Anual de Deducción | 9.040 euros | 18.080 euros |
| Porcentaje de Deducción (Estatal + Autonómico) | 15% | 15% (cada uno) |
| Ahorro Máximo Anual | 1.356 euros | 2.712 euros |
Gastos deducibles asociados a la hipoteca
Este beneficio en la declaración de la renta incluye todos los pagos hipotecarios que tengas al año, pero también gastos derivados de la contratación de la hipoteca. Es importante destacar que no se deducen solo los intereses, sino el conjunto de pagos relacionados con la adquisición de la vivienda habitual, siempre dentro de los límites establecidos por la normativa.
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Los gastos que puedes deducir son:
- Las cuotas mensuales del préstamo hipotecario pagadas durante el año fiscal (capital e intereses).
- Comisiones que el banco te cobre por la apertura de hipoteca.
- El coste de los seguros y cobros asociados a la hipoteca, como la póliza de incendio y el seguro del hogar si está vinculado a la hipoteca. Al seguro de vida se le aplican las mismas condiciones, si está vinculado a la hipoteca, se considera un gasto deducible por la compra.
- La comisión por amortización anticipada.
- Los gastos relativos a subrogación (cambio de entidad financiera) y a novación (cambio de condiciones) de la hipoteca.
- Gastos de cancelación registral y de compraventa de la vivienda.
- Gastos y tributos originados por la adquisición que hayan corrido a cargo del adquiriente, tales como impuestos directos e indirectos, registro, notario, etc.
Recuerda que los gastos totales no pueden superar la cantidad de 9.040 euros (18.080 euros si la hipoteca tiene dos titulares). Para que puedas ahorrarte el máximo posible de IRPF en la declaración de la renta, te recomendamos que si tienes algún ahorro amortices lo que te queda para llegar al máximo de 9.040 euros.
¿Y qué pasa con el IVA de la vivienda nueva? El IVA de la vivienda nueva supone un 10% de la compra del inmueble, excepto si se trata de viviendas de protección oficial en régimen especial o de promoción pública, que supone un 4%. Este impuesto solo puede desgravarse en aquellos casos en los que la vivienda va a destinarse a una actividad empresarial de la que se sacará algún beneficio económico.
Impacto de modificaciones hipotecarias (novación, subrogación, ampliación)
Si modificas tu hipoteca, ya sea por una subrogación o por una novación, puedes seguir desgravando tu hipoteca en la declaración de la renta de 2023. Lo que no puedes hacer es desgravar una ampliación hipotecaria, ya que estas ampliaciones de capital no están destinadas a la compra de vivienda, sino normalmente a la realización de obras o reformas.
En el caso de la ampliación de hipoteca, la deducción solo se aplicará al valor nominal original. Lo que puedes hacer es deducirte la cuota de la hipoteca original que firmaste en primer lugar.
Si tu hipoteca es variable y la cambias a fija antes del 31 de diciembre, no pagarás comisiones por subrogación ni cancelación anticipada, una medida incluida en el paquete de medidas del Escudo Social.
Cómo incluir la hipoteca en la declaración de la renta
Para incluir correctamente la hipoteca en la declaración de la renta, debes seguir estos pasos:
- Revisa si tienes derecho a deducción: Comprueba la fecha de compra y si aplicabas deducción antes de 2013. Sin este requisito, no podrás aplicar la deducción estatal por vivienda habitual.
- Consulta el certificado bancario anual: El banco te facilita un certificado donde se detallan el capital amortizado, los intereses pagados y el total abonado durante el ejercicio. Este documento es fundamental para rellenar correctamente las casillas correspondientes.
- Introduce el importe total pagado: La base de deducción incluye capital e intereses hasta el límite anual de 9.040 € por contribuyente.
- Verifica el resultado final: Comprueba cómo afecta la deducción al resultado de tu declaración. En muchos casos puede suponer un ahorro fiscal relevante.
- Guarda la documentación: Conserva el certificado bancario y la documentación justificativa por si la Agencia Tributaria solicita comprobación.
En la declaración de la renta, debes rellenar en el apartado Deducción por inversión en vivienda habitual, las casillas 547 (tramo estatal) y 548 (tramo autonómico) con las cantidades que te vas a deducir por lo que has pagado durante el año. La casilla 547 incluye los importes acumulados en las casillas 0698, 0700, 0702 y 0704. La casilla 548 se calcula sumando los importes de las casillas 0699, 0701, 0703 y 0705.
Lo primero que debes saber es que en la página 1 del modelo 100 te piden distintos datos de la vivienda que constituye el domicilio habitual del contribuyente. La hipoteca la consignan aquellos contribuyentes que tienen derecho a aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual.
Si la hipoteca tiene dos titulares, se puede dividir proporcionalmente según la participación de cada uno en el préstamo hipotecario, aunque lo más común es hacerlo al 50%. Cada titular podrá deducirse hasta el máximo permitido, siempre y cuando ambos cumplan los requisitos.
Deducciones autonómicas y forales
En el caso de la Comunidad Foral de Navarra se amplía el plazo a las hipotecas firmadas antes del 1 de enero de 2018. Si resides en el País Vasco, puedes desgravar la hipoteca sin importar la fecha en la que firmaste la hipoteca.
Dentro del territorio español hay 2 comunidades con un sistema foral propio (País Vasco y Navarra) que gestionan sus propios impuestos. En las tres provincias del País Vasco puedes desgravarte hasta un 18% de tu hipoteca, pero lo que varían son las deducciones máximas.
Además, en algunas comunidades autónomas existen otras ventajas fiscales para poder desgravar hipoteca, como por ejemplo, tener una discapacidad, ser menor de 35 años o ser víctima de violencia de género o de terrorismo.
También existen deducciones específicas autonómicas que pueden aplicar:
- Por adquisición o rehabilitación de vivienda habitual en concejos en riesgo de despoblación: el 5% de las cantidades satisfechas en el período impositivo, con una base máxima de 6.000 euros anuales.
- Por obras de rehabilitación energética y reforma de la vivienda habitual: el 12% de las cantidades satisfechas sin que exceda el 10% de la cuota íntegra autonómica, con una base máxima anual de 7.000 €.
- Por adquisición de vivienda habitual por nacimiento o adopción de hijos: el 10% del precio de adquisición de viviendas, con un límite máximo anual de 1.546,50 euros.
- Por cambio de residencia a un municipio en riesgo de despoblación (menos de 2.500 habitantes): 1.000 €, requiriendo ser menor de 35 años y mantener la residencia durante tres años.
- Por las cantidades invertidas en obras de rehabilitación de la vivienda habitual: el 2%, 5% o el 7% de las cantidades satisfechas, siendo incompatibles entre sí.
- Por inversión en instalaciones de recursos energéticos renovables en la vivienda habitual: el 40% de las cantidades invertidas.
- Por residir habitualmente en un municipio en riesgo de despoblación: 330 euros.