Cuando decides comprar o vender una propiedad, es esencial contar con un contrato de compraventa. Este es un acuerdo legal entre dos partes: el vendedor y el comprador. En este documento se estipulan los términos y condiciones bajo los cuales se realiza la transferencia de un bien, ya sea mueble o inmueble. La principal función de un contrato de compraventa es brindar seguridad jurídica a las partes involucradas. Tanto el vendedor como el comprador tienen garantías de que la transacción se realizará bajo los términos acordados. Este documento legaliza el acuerdo, haciéndolo válido ante las autoridades.
El intercambio de bienes por dinero es la piedra angular del sistema económico. Un contrato de compraventa, según el Código Civil (CC, art. 1445), es aquel por el que uno de los contratantes, el vendedor, se obliga a entregar una cosa determinada a otro, el comprador, que a su vez se obliga a pagar por ella un precio cierto, en dinero o valor que lo represente.
Características Esenciales del Contrato de Compraventa
Es un contrato consensual, bilateral, oneroso, conmutativo y traslaticio de dominio. Esto significa que se perfecciona por el consentimiento de las partes, sin que haga falta la entrega de la cosa. Desde el punto de vista formal no hay ningún requisito especial de forma rigiendo el llamado principio espiritualista.
Elementos Fundamentales del Contrato
Objeto del Contrato
Su objeto son cosas corporales, incorporales, derechos, bienes muebles e inmuebles, presentes o futuros, cosas específicas y genéricas. No serán objeto del contrato de venta los ganados y animales que padezcan enfermedades contagiosas. Respecto de los bienes incorporales, regirá lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo 1.462.
El Precio
El precio ha de ser verdadero, determinado o determinable y en dinero. Se exige que sea cierto, es decir, que tenga existencia real (sin simulación), y que esté determinado y que no se deje al arbitrio de uno de los contratantes, es decir, debe señalarse de antemano. Si el precio de la venta consistiera parte en dinero y parte en otra cosa, se calificará el contrato por la intención manifiesta de los contratantes.
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Obligaciones y Derechos de las Partes
Obligaciones del Vendedor
El vendedor estará obligado al saneamiento que corresponda, siempre que resulte probado que se le notificó la demanda de evicción a instancia del comprador. Si la cosa vendida se perdiere por efecto de los vicios ocultos, conociéndolos el vendedor, sufrirá éste la pérdida, y deberá restituir el precio y abonar los gastos del contrato, con los daños y perjuicios.
El vendedor responderá del caso fortuito solo en los casos de que se hubiera constituido en mora en su obligación de entrega. En este caso el riesgo será del vendedor. Ello en tanto las cosas no se hayan pesado, contado o medido y entregado. Esta diferencia ha dado lugar a numerosas cuestiones doctrinales.
Derechos del Comprador
Se permite suspender su obligación de pagar el precio en algunos casos externos. En concreto que el uso pacífico de la cosa comprada esté en peligro.
Resolución del Contrato de Compraventa
Existen diversas situaciones que pueden llevar a la resolución de un contrato de compraventa. En la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial.
Se prevé que el comprador pueda pagar incluso después de expirado el término, eso sí, mientras no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. En cuanto tal requerimiento se haga la resolución se produce aunque pague el comprador. La regulación del art. 1504 del Código Civil indica que es solo facultad del vendedor pretender esa resolución del contrato.
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Si el vendedor tuviere fundado motivo para temer la pérdida de la cosa inmueble vendida y el precio, podrá promover inmediatamente la resolución de la venta. Debe existir un fundado motivo para temer la pérdida de la cosa. Este supuesto está regulado por el artículo 1505 del Código Civil, cuando el comprador, antes de vencer el término fijado para la entrega de la cosa no se haya presentado a recibirla, o también cuando presentándose, no haya ofrecido al mismo tiempo el precio. Si se incumple por el comprador ese plazo, en todo caso, es facultad del vendedor pretender esa resolución del contrato.
Otro supuesto, regulado en el artículo 1502 del Código Civil, establece que parece razonable entender que basta con que la fianza sea razonablemente suficiente. En caso de que, injustificadamente, el vendedor no la aceptase, sería causa, en nuestra opinión, de resolución del contrato. Cuando varios, conjuntamente y en un solo contrato, vendan una finca indivisa con pacto de retro, ninguno de ellos podrá ejercitar este derecho más que por su parte respectiva.
Tipos y Contextos de Compraventa
Compraventa de Inmuebles
En México, el contrato de compraventa es indispensable, sobre todo en la compraventa de inmuebles. Si estás considerando comprar una casa, es probable que te enfrentes a una compraventa de bienes inmuebles. El contrato de compraventa es un elemento importante para garantizar una transacción segura y libre de riesgos, especialmente en la compraventa de bienes inmuebles.
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Compraventa Mercantil
¿Qué es exactamente un contrato de compraventa mercantil? La razón de denominarse esta compraventa como “mercantil” es que el que lo compra - comprador tiene la intención de a su vez, revender el bien y por tanto, lucrarse con el mismo. La persona que entrega el bien puede ser o no, la propietaria del mismo.
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El vendedor, en este tipo de transacciones, está obligado ante todo, a entregar el bien, y además, a entregarlo en forma y contenido según lo acordado. Pero, hay que tener en cuenta un detalle que es que el vendedor realmente a lo que está obligado es a poner a disposición del comprador la mercancía (no a entregarla literalmente). Y también hay que tener muy en cuenta que si la obligación por parte del vendedor es ponerlo a disposición del comprador, sí tendrá el vendedor que hacerlo sin un más mínimo retraso. Si existiese retraso, estaría incumpliendo contrato (no así en la compraventa civil).
El comprador también tiene sus obligaciones particulares y es que tiene que cumplir con el pago del precio estipulado. Y esta obligación es real a partir de cuando la mercancía está puesta a su disposición (aquí estriba la diferencia con el contrato de compraventa civil). También, el comprador, tiene como obligación (aunque suene extraño) a recibir la mercancía acordada. No se puede oponer por motivos como que ya no la quiera o se haya arrepentido.
Otros Contratos Relacionados
Además del contrato de compraventa mercantil, tenemos la opción de contrato de factoring. Este contrato es aquel acuerdo por el que una empresa comercial (es decir, el cliente), contrata a una empresa financiera para que le ofrezca y le preste una serie de servicios.
Para finalizar, veamos a qué se refiere esta otra tipología de contratos. El contrato leasing es aquel que afecta a los arrendadores y arrendatarios de bienes. Por el mismo, el arrendador traspasa su derecho a usar el bien en cuestión a un arrendatario. ¿A cambio de qué? De cuotas establecidas en un plazo estipulado por ambas partes. Este ejemplo de contratos los vemos cada vez más a menudo en los coches de empresa mediante los cuales, los concesionarios - casas de coches “prestan” los vehículos a cambio de una mensualidad.
Aspectos Litigiosos Comunes
Son, teniendo en cuenta su habitualidad litigiosa, los relacionados con la cosa objeto del contrato, tanto en cuanto a su transmisión, en lo relativo al título, al modo y a la cuestión del riesgo, como en lo relativo a los vicios o defectos. En los asuntos llevados por este despacho relacionados con el contrato de compraventa podemos destacar la compraventa de productos bancarios complejos (participaciones preferentes, aportaciones subordinadas, bonos convertibles, bonos estructurados, notas estructuradas); además de compraventas relacionadas con el mercado de los préstamos hipotecarios (claúsulas suelo, cláusulas abusivas, hipotecas multidivisa etc).