La enajenación de bienes es una transferencia de propiedad que puede ser onerosa o gratuita. El concepto y los supuestos que se consideran enajenación están definidos en el artículo 14 del Código Fiscal de la Federación (CFF), estableciendo que se considera enajenación cualquier acto donde se transmita la propiedad de bienes.
Acorde a lo previsto por el numeral 8 de la ley del IVA, es objeto de la Ley la enajenación de bienes, conforme al artículo 14 de CFF, motivo por el que la enajenación de bienes inmuebles se deberá gravar a la tasa de 16%. El artículo 9o., fracción II de la Ley del Impuesto al Valor Agregado (LIVA), establece que no se pagará el impuesto en la enajenación de bienes, tales como las construcciones adheridas al suelo, destinadas o utilizadas para casa habitación.
Supuestos específicos de enajenación
Es fundamental comprender los escenarios donde se concreta este acto jurídico con fines fiscales:
- En el acto en el que el fideicomisario designado ceda sus derechos o dé instrucciones al fiduciario para que transmita la propiedad de los bienes a un tercero.
- Cuando se emitan certificados de participación por los bienes afectos al fideicomiso y se coloquen entre el gran público inversionista, no se considerarán enajenados dichos bienes al enajenarse esos certificados, salvo que estos les den a sus tenedores derechos de aprovechamiento directo de esos bienes, o se trate de acciones.
- La que se realice mediante fusión o escisión de sociedades, excepto en los supuestos a que se refiere el artículo 14-B de este Código.
Consideraciones sobre bienes inmuebles y exenciones
La enajenación de un bien inmueble se refiere a la venta de una propiedad, siendo esta una casa, un edificio, una construcción o cualquier otra similar que se asemeje a las anteriores y que se encuentre adherida al suelo, para así poder transmitir derechos y obligaciones hacia otra persona denominada adquirente. El IVA no puede determinarse hasta el momento de elevar la compraventa a escritura pública ante notario, dado que precisa de un avalúo oficial vigente al momento de escriturar, que determine el valor de las edificaciones en ese preciso momento.
El artículo 28 del Reglamento de la Ley del IVA precisa que cuando se enajene una construcción que no estuviera destinada a casa habitación, se podrá considerar que si lo está y gozar por lo tanto de la exención en la enajenación, cuando se asiente en la escritura pública que el adquirente la destinará a ese fin y se garantice el impuesto que hubiera correspondido ante las autoridades recaudadoras autorizadas. Tratándose de construcciones nuevas, se atenderá al destino para el cual se construyó, considerando las especificaciones del inmueble y las licencias o permisos de construcción.
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Resumen de aspectos normativos
A continuación, se presenta una estructura de referencia para la aplicación normativa:
| Concepto | Referencia Legal |
|---|---|
| Definición de enajenación | Artículo 14 CFF |
| Objeto de la Ley del IVA | Artículo 8 LIVA |
| Exención casa habitación | Artículo 9, fracción II LIVA |
| Reglamentación del destino de inmuebles | Artículo 28 Reglamento LIVA |
Cabe precisar que se entiende que se efectúan enajenaciones a plazo con pago diferido o en parcialidades, cuando se efectúen con clientes que sean público en general, se difiera más del 35% del precio para después de sexto mes y el plazo pactado exceda de doce meses. El impuesto al valor agregado en ningún caso se considerará que forma parte de dichos valores.
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