Comprarte una casa es, probablemente, una de las inversiones más importantes que vas a realizar a lo largo de tu vida. Para muchas personas esto representará un esfuerzo económico mayor, ya que seguramente tendrán que solicitar un crédito hipotecario (préstamo) ante alguna institución de seguridad social o bien ante una institución bancaria. Es posible que una de las razones que te detengan para tomar la decisión son los gastos al comprar una casa o los intereses. Afortunadamente, si tienes un crédito hipotecario para tu casa habitación, los intereses reales que pagas son deducibles en tu declaración anual. Esta deducción puede representar un ahorro significativo de ISR.
¿Qué son los Intereses Hipotecarios y los Intereses Reales?
Los intereses hipotecarios son los pagos adicionales que haces al solicitar un crédito hipotecario para adquirir, construir o remodelar tu casa habitación. Estos créditos pueden ser destinados para la construcción, remodelación o adquisición de una casa habitación, así como para el pago de una deuda que se relacione con lo anterior. Si llegaras a conseguir algún crédito de este tipo, estarás obligado a pagar una tasa de interés anual, también conocido como “interés hipotecario”.
Ahora bien, si consideras la inflación del año contra esos intereses pagados, obtendrás los llamados “intereses reales” con los cuales podrás obtener un beneficio fiscal. Los intereses reales, en cambio, son la diferencia entre los intereses que pagaste y la inflación del año. Justo estos intereses reales son los que sí puedes deducir fiscalmente en tu declaración anual ante el SAT. El SAT permite deducir los intereses reales pagados por créditos hipotecarios destinados a la adquisición de tu casa habitación. Se trata de los intereses nominales menos la inflación del período: si pagaste $80,000 de intereses y la inflación fue del 5% sobre el saldo de tu crédito, los intereses reales deducibles son la diferencia. Nota: el SAT deduce intereses reales, no intereses nominales. No olvides que los intereses reales se obtienen del cálculo de restar la tasa anual de la inflación al interés efectivamente pagado.
Beneficios Fiscales y Requisitos para la Deducción
Si eres una persona física que obtiene ingresos a lo largo del año, seguramente te encontrarás obligado a presentar tu declaración anual del impuesto sobre la renta (ISR). La legislación fiscal te permitirá que puedas aplicar ciertas deducciones personales que se restarán de tus ingresos, como lo son los intereses reales pagados por créditos hipotecarios, conforme a lo que establece el Servicio de Administración Tributaria (SAT).
El resultado de aplicar estas deducciones te permitirá pagar un impuesto menor o, en muchos casos, obtener resultado de un saldo a favor que podrás solicitar en devolución ante el Servicio de Administración Tributaria (SAT). Al deducir los intereses reales que pagaste, puedes reducir el monto de tu impuesto sobre la renta (ISR). En muchos casos, esta deducción incluso te genera un saldo a favor, el cual puedes solicitar en devolución ante el SAT al presentar tu declaración anual. Así aprovechas un beneficio fiscal que muchas personas dejan pasar.
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Requisitos Indispensables para la Deducción
- Para que esta deducción sea procedente debes tener en cuenta que solo se considerarán los créditos por cada inmueble que no rebasen las 750,000 unidades de inversión (UDIS), según los requisitos publicados por el Servicio de Administración Tributaria (SAT). Para tener una idea más clara, esto equivale a aproximadamente 6.6 millones de pesos, considerando el valor de la UDI de $8.818420 publicado por el Banco de México en junio de 2026.
- Debe ser para adquirir tu vivienda principal (no aplica para locales comerciales, terrenos sin construcción o casas de campo/inversión).
- El crédito debe haber sido otorgado por una institución del sistema financiero: banco, INFONAVIT, FOVISSSTE, SOFOL o alguna entidad autorizada por el SAT.
- Solo aplica para un crédito a la vez. Si tienes dos hipotecas, solo puedes deducir una.
- La deducción está prevista en el artículo 151 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta (LISR), que establece que la parte que puede ser deducible del crédito hipotecario son los intereses reales que pagaste durante el año.
¿Cuánto se Puede Deducir por Intereses Hipotecarios?
El monto deducible es el total de intereses reales pagados durante el año. No hay un límite fijo en pesos para esta deducción, pero está sujeta al límite general de deducciones personales: el menor entre 5 UMA anuales (~$200,000) o 15% de tus ingresos totales del año. La devolución de los intereses reales también está sujeta a un límite de deducciones. Por ejemplo, si tus ingresos anuales son $600,000 y pagaste $50,000 de intereses reales en tu hipoteca, ese monto entra a tu pool de deducciones personales (junto con gastos médicos, colegiaturas, etc.). El límite total sería $90,000 (15% de $600,000).
Aunque el pago de intereses sea el único gasto que vayas a deducir, es recomendable que lo hagas pues un crédito hipotecario normalmente dura entre 5 y 20 años y, la mayoría del tiempo, pagas más de intereses de la hipoteca que del capital, por lo que la deducción te puede llegar a ser muy atractiva.
Obtención de la Constancia de Intereses Reales
Tu institución financiera (banco, INFONAVIT, FOVISSSTE) está obligada a emitirte 'Constancia de intereses reales'. Generalmente la puedes descargar en enero o febrero desde el portal o app de tu banco/institución. Un requisito indispensable para el reembolso de los intereses es un documento llamado “constancia de intereses”, que debes pedir al banco o institución con la que hayas contratado el crédito hipotecario. Es recomendable que realices esta solicitud antes de la fecha límite para la presentación de la declaración anual.
Te recomendamos que, al recibirla, te asegures que contenga lo siguiente:
- Tu nombre, domicilio y clave en el RFC.
- Ubicación del inmueble hipotecado.
- El monto de: 1) intereses nominales devengados, 2) intereses nominales pagados en el ejercicio, 3) intereses reales pagados en el ejercicio.
- El monto total de intereses nominales pagados en el año.
- El componente inflacionario.
- Los intereses reales deducibles.
- Los datos del crédito y del acreditado.
Es importante mencionar que dicha información es proporcionada por las instituciones financieras al SAT, la cual se utiliza en la precarga de la Declaración Anual y sirve como evidencia para realizar la deducción.
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Consideraciones Específicas sobre la Deducción
Créditos INFONAVIT
Sí, con algunas condiciones.
- El crédito fue para adquirir tu casa habitación.
- INFONAVIT te emite la constancia de intereses pagados.
- Si tu crédito INFONAVIT es en pesos (no en VSM), es más probable que tengas intereses reales deducibles.
- Los créditos en Veces de Salario Mínimo (VSM) funcionan diferente; consulta directamente con INFONAVIT si aplica tu caso.
Créditos Mancomunados o Conjuntos
Si el crédito es mancomunado, ambos pueden deducir la parte proporcional que les corresponda (generalmente 50% cada uno), siempre que ambos aparezcan en la constancia y estén declarando sus propios ingresos. En caso de que dos personas contraten el crédito hipotecario, la devolución de impuestos se hará al titular y al coacreditado.
Aspectos No Deducibles
- Solo se deducen los intereses reales, el capital no es deducible.
- La ley es clara en que el beneficio es exclusivamente para tu casa habitación. Propiedades de inversión o de descanso no califican.
- Los préstamos personales entre particulares para comprar casa no son deducibles bajo este concepto. Solo si son entidades financieras registradas.
Impacto de la Inflación en los Intereses Reales
Es de destacar que el efecto inflacionario del año 2021 impactó negativamente en el cálculo de los intereses reales por créditos hipotecarios que determinan las instituciones del sistema financiero, lo que ha ocasionado que se determinen cantidades muy pequeñas o nulas tasas de interés reales. En períodos de alta inflación, los intereses reales pueden ser menores (o incluso cero) aunque hayas pagado cuotas significativas.
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