La administración de un condominio conlleva numerosas responsabilidades, y una de las más importantes es el correcto manejo de las cuotas de mantenimiento y su implicación fiscal. Si buscas mejorar las finanzas de la administración de tu condominio, esta información te interesa.
Deducciones en Condominios
Una de las prácticas más comunes dentro de la administración, no sólo de condominios, sino de manera generalizada, es la de realizar deducciones. Hacer una deducción significa restar algunos de los gastos que se hayan realizado de los ingresos anuales reportados a la autoridad tributaria, con el objetivo de pagar menos impuestos.
En el caso de los condominios, esta práctica también es común en su administración. Un condominio es un régimen de propiedad que no tiene personalidad jurídica propia distinta de la de sus propietarios, por lo que no se inscribe al RFC y, por tanto, los gastos e ingresos que puedan generarse en él tendrán efectos directamente en cada uno de ellos.
Los condóminos deducen la parte que les toca de los gastos, más no las propias cuotas de conservación y mantenimiento.
Requisitos para la Deducción de Gastos Comunes
Si los condóminos son contribuyentes del ISR, y requieren deducir sus gastos afectos a las áreas comunes del condominio, además de reunir los requisitos de la LISR, con base en los artículos 30 y 143 del RLISR deben cumplir con lo siguiente:
Lea también: Tratamiento fiscal de cuotas IMSS en México
- Los gastos de conservación y mantenimiento sean pagados en nombre y representación de la asamblea general de condóminos por un administrador facultado como tal.
- El pago de las cuotas de conservación y mantenimiento las realicen los condóminos mediante depósito en la cuenta bancaria que haya constituido la asamblea general de condóminos para tal efecto.
- Si el administrador recibe contraprestaciones por sus servicios, su CFDI se emite a nombre de la asamblea general de condóminos.
- Los CFDI que amparen las erogaciones deben estar a nombre de la asamblea general de condóminos o del administrador.
- La documentación y los registros contables deben conservarse por la asamblea de condóminos o por los contribuyentes que opten por deducir los gastos de conservación y mantenimiento.
Considera que no pueden deducirse los gastos, cuando las personas que presten los servicios de administración carezcan de facultades para actuar en nombre y representación de la asamblea general de condóminos.
Es de vital importancia atender a la legislación local en materia de la propiedad en condominio y cumplir con ella, para lograr una adecuada administración y manejo de gastos, lo que en conjunto con las disposiciones del RLISR permitirá que los condóminos efectúen la deducción de los gastos de las áreas comunes y el acreditamiento del IVA.
IVA en las Cuotas de Mantenimiento
Para todos aquellos contribuyentes que se encuentran obligados a efectuar el pago de cuotas de mantenimiento del condominio es importante que conozcan si estas, una vez que se entreguen al administrador o responsable son o no sujetas a IVA.
El artículo 33 Reglamento de la LIVA, señala que únicamente tratándose de las cuotas que aporten los propietarios de inmueble sujetos al régimen de propiedad en condominio o en cualquier otra modalidad en la que se realicen gastos comunes que se destinen para la constitución o el incremento de los fondos con los cuales se solventen dichos gastos, el impuesto se causará solo por la parte que se destine a cubrir las contraprestaciones de la persona que tenga a su cargo la administración del inmueble como una prestación de servicio independiente.
Aquí vale la pena considerar que la LIVA considera como servicios personales independientes aquellos que tienen por característica ser personales, siempre y cuando cuando se trate de las actividades reguladas en el artículo 14 de la ley en cita y que no tengan naturaleza de actividad empresarial.
Lea también: Cuotas sindicales en México: registro y contabilidad
De lo anterior se concluye que las cuotas que aporten los contribuyentes para los gastos de mantenimiento del inmueble en condominio no son sujetas del IVA. De acuerdo con la Ley del Impuesto al Valor Agregado (LIVA), hay ciertos ingresos que no generan este impuesto, entre ellos las cuotas ordinarias de mantenimiento que los condóminos pagan para la operación y conservación del inmueble.
El Artículo 20, fracción I de la LIVA establece que si los servicios de mantenimiento son proporcionados directamente por la administración del condominio sin fines de lucro, entonces no es necesario trasladar el IVA en dichas cuotas. Aunque en la mayoría de los casos las cuotas de mantenimiento están exentas de IVA, existen circunstancias en las que su cobro sí debe incluir este impuesto.
Obligaciones de los Administradores de Condominios
“Los administradores condóminos podrían tener dos obligaciones: una es ante el SAT en materia fiscal y la otra tiene que ver con las obligaciones de seguridad social. Finalmente, Nava exhortó a todos aquellos contribuyentes (personas físicas) que han recibido una carta invitación del SAT a acudir a la Prodecon para buscar asesoría, e invitó a los administradores de condominios a sumarse a las mesas de trabajo.
Asociaciones Civiles (AC) y la Administración de Condominios
En la figura de propiedad en condominio de inmuebles se tienen gastos comunes que comparten los condóminos, entre otros, los relativos a los mantenimientos. Para ello, dichos sujetos se organizan para que esas tareas se administren por personas física o morales que al efecto designe la asamblea general de condóminos, pues es el órgano facultado para tomar las decisiones relativas a las cualidades de los administradores, así como las cuotas que para tal efecto le corresponda a cada condómino; de igual forma, aprueban las actividades de dichos administradores y las contraprestaciones por sus servicios.
Cuando se constituye una asociación civil (AC) para que administre inmuebles en condominio, las obligaciones en el ISR se cumplen en términos del Título III de la LISR (art. 79, primer párrafo, fracc. XVIII, LISR). Dentro de estas destaca la expedición de CFDI que acrediten las enajenaciones que efectúen, los servicios que presten o el otorgamiento del uso o goce temporal de bienes (arts. 86, fracc. II, LISR y 29, primer párrafo, CFF). Como se observa este deber solo es exigible por los actos o actividades que realicen, por los ingresos que perciban o por las retenciones de contribuciones que lleven a cabo.
Lea también: Expensas más accesibles: IVA en Cuotas
Se deben distinguir y separar las cantidades que reciben dichas AC por las cuotas que reciben de los condóminos, de las contraprestaciones que reciben por los servicios de administración que prestan, pues la naturaleza y el fin son distintos. Las primeras son destinadas para sufragar gastos de mantenimiento del inmueble sujeto al régimen de propiedad en condominio, por las que no se puede hacer una libre disposición ni considerar que forman parte del patrimonio, mientras que las segundas (contraprestaciones) son ingresos propios.
Así las cosas, por dichas cuotas, las asociaciones civiles en comento no están obligadas a expedir CFDI, pues no son ingresos propios; incluso, el numeral 30 del RLISR prevé: que los gastos de mantenimiento y conservación que se realicen en nombre y representación de la asamblea de condóminos, y que los CFDI estén a nombre de la asamblea de estos; por ende, la AC que administre inmuebles en condominio, únicamente debe hacerlo por las contraprestaciones que reciban por los servicios relativos a dicha administración.
Criterio de Prodecon sobre CFDI para AC
Esto se apoya en el CRITERIO SUSTANTIVO 16/2022/CTN/CS-SASEN PUBLICADO POR PRODECON (APROBADO 7MA. SESIÓN ORDINARIA 30/08/2022), que a continuación se transcribe:
"ASOCIACIONES CIVILES DEDICADAS EXCLUSIVAMENTE A LA ADMINISTRACIÓN DE UN INMUEBLE PROPIEDAD EN CONDOMINIO. NO ESTÁN OBLIGADAS A EMITIR CFDI ÚNICAMENTE POR LAS CUOTAS QUE RECIBEN DE LOS CONDÓMINOS PARA SUFRAGAR GASTOS DE MANTENIMIENTO DEL INMUEBLE".
Antecedentes. Mediante el servicio de consulta especializada, una persona moral constituida como Asociación Civil, dedicada a la administración de un inmueble propiedad en condominio, solicitó la opinión de la Procuraduría dela Defensa del Contribuyente (Prodecon) para conocer si se encuentra obligada a expedir Comprobantes Fiscales Digitales por Internet (CFDI) a los condóminos por el cobro exclusivo de las cuotas de mantenimiento ordinarias y extraordinarias que recauda de éstos para cubrir gastos de mantenimiento del inmueble sujetos al régimen de propiedad en condominio.
Consideraciones. El artículo 1o, fracción I, de la Ley del Impuesto sobre la Renta (Ley del ISR), prevé, entre otros supuestos, que las personas morales residentes en México están obligadas al pago de tal impuesto respecto de todos sus ingresos, sin importar la ubicación de la fuente de riqueza de donde éstos se generen. Para tal efecto, el pronunciamiento de la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación en la tesis aislada con registro digital 173470 de rubro: “RENTA. QUÉ DEBE ENTENDERSE POR "INGRESO"PARA EFECTOS DEL TÍTULO II DE LA LEY DEL IMPUESTO RELATIVO”, consideró que el concepto de ingreso incluye todas las cantidades que modifiquen positivamente el haber patrimonial de una persona.
Ahora bien, el primer párrafo del artículo 29 del Código Fiscal de la Federación (CFF), dispone la obligación de las personas contribuyentes de expedir CFDI cuando las leyes fiscales expresamente así lo dispongan, ya sea por los actos o actividades que realicen, por los ingresos que perciban o por las retenciones de contribuciones que efectúen. Por su parte, los artículos 79, primer párrafo, fracción XVIII y 86, primer párrafo, fracción II, ambos de la Ley del ISR, prevén respectivamente, en la parte que interesa, que las asociaciones civiles dedicadas exclusivamente a la administración de un inmueble de propiedad en condominio, son personas morales no contribuyentes del ISR, pero que, entre otras obligaciones, tienen la de expedir los CFDI que acrediten las enajenaciones, así como los servicios que presten y por el uso o goce temporal de bienes que otorguen.
Ahora bien, en términos de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, se desprende que los condominios serán administrados por la persona física o moral que designe la asamblea general, considerándose este último como el órgano del condominio que constituye la máxima instancia en la toma de decisiones para expresar, discutir y resolver asuntos de interés propio y común; por consiguiente, los inmuebles sujetos al régimen de propiedad en condominio, pueden ser administrados por un administrador condómino o por un administrador profesional que demuestre capacidad y conocimientos en la administración de condominios, teniendo como principal actividad el recaudar de los condóminos lo que a cada uno le corresponda aportar para los fondos de mantenimiento y administración del inmueble.
Criterio de Prodecon. En opinión de éste Ombudspersonfiscal, una asociación civil que se dedique exclusivamente a la administración de un inmueble de propiedad en condominio, no está obligada a emitir CFDI por las cuotas que aporten los condóminos para sufragar gastos de mantenimiento del inmueble sujeto al régimen de propiedad en condominio, pues éstas no tienen la naturaleza de una contraprestación por la prestación de un servicio, aunado a que dichas cantidades no modifican positivamente el haber patrimonial de la persona que administra el inmueble.
Lo anterior, sin que sea óbice la obligación que tiene el administrador del condominio, de expedir CFDI a nombre de la Asamblea General, por las contraprestaciones que reciba por los servicios de administración, en términos del artículo 30, fracción V, del Reglamento de la Ley del ISR.
tags: #cuotas #de #mantenimiento #en #condominios #impuestos