Cuando se trata de alquilar una casa, surgen muchas preguntas tanto para el propietario como para el inquilino. ¿Cuál es la diferencia entre una fianza y un depósito? Son solo unas de las muchas dudas que surgen a la hora de formalizar un arrendamiento de una vivienda. Estos términos suelen ser confusos y no está muy claro cuándo hay que pagarlos, cuánto hay que pagar y cuáles son los derechos y obligaciones del propietario y el inquilino en relación con estas garantías de pago.
El depósito de garantía emerge como una figura clave tanto para inquilinos como para arrendadores. Este pago inicial, requerido comúnmente al firmar un contrato de arrendamiento, funciona como una salvaguarda financiera que protege al arrendador ante posibles daños, como destrozos, o ante incumplimientos contractuales, como impagos.
¿Qué es un Depósito en Garantía?
El depósito en garantía es una suma de dinero que te pide la persona que te alquila para asegurarse que vas a cumplir con el contrato. Los depósitos en garantía son la suma de dinero que se entrega al arrendador al firmar un contrato de arrendamiento, como garantía contra daños, incumplimiento de contrato o impagos por parte del arrendatario. Por ejemplo, que devolverás la propiedad en el mismo estado en el que la recibiste.
Como administrador de rentas o propiedades, debes estar familiarizado con el concepto de depósito en garantía, el cual queda establecido en el contrato de arrendamiento y permite asegurar el cumplimiento de las cláusulas y obligaciones del arrendatario. El depósito de garantía es una cantidad de dinero que se puede solicitar como una suerte de aval o resguardo extra para hacer frente a los posibles percances que pueden ocurrir en un alquiler. Esto es independiente a la fianza del alquiler.
En el contexto de los arrendamientos, el depósito en garantía es una práctica habitual destinada a cubrir daños al inmueble, falta de pago o limpieza posterior.
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Aspectos Legales del Depósito en Garantía
¿Es obligatorio?
Pedir al inquilino un depósito de garantía no es obligatorio y es completamente legal; está tipificado en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de la siguiente forma: “las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico”. Se trata de un pago adicional que el propietario puede exigir al inquilino si así lo desea. No es obligatorio sino legal y debe incluirse en el contrato con la cantidad exacta que se acuerde entre el propietario y el inquilino.
Si se solicita una garantía adicional es imprescindible incluirla en el contrato de alquiler para que quede constancia de su existencia y se confirme el acuerdo sobre dicho pago. Para formalizarlo, es esencial que el contrato especifique la existencia del depósito, su cuantía y las condiciones pactadas entre ambas partes.
Cuantía del Depósito en Garantía
Tal y como establece la LAU, en los alquileres de vivienda el importe del depósito de garantía no podrá exceder de dos mensualidades de renta. Sin embargo, nunca debe exceder el equivalente a dos meses de alquiler. Por tanto, si se pidiera este depósito junto a la fianza, que es obligatoria, el arrendador tendría tres mensualidades de alquiler para protegerse de inquilinos morosos y otros conflictos o percances.
Diferencias entre Fianza y Depósito en Garantía
Existen varias diferencias respecto a la fianza y el depósito de garantía de un alquiler.
| Característica | Fianza | Depósito de Garantía |
|---|---|---|
| Obligatoriedad | Es obligatoria | No es obligatorio |
| Importe | Es de una mensualidad para los alquileres de vivienda habitual y de dos meses para arrendamientos de usos distintos del de vivienda | El importe máximo es de dos meses de renta |
| Custodia | El propietario la debe depositar en el organismo correspondiente en materia de vivienda de la comunidad autónoma del inmueble (en Madrid es el Instituto de la Vivienda - IVIMA) | A diferencia de la fianza, esta cantidad puede ser depositada en cualquier lugar bajo custodia del mismo propietario. El propietario custodiará la garantía hasta el fin del arrendamiento. |
En primer lugar, debe especificarse que ambas garantías deben proporcionarse como garantía de pago antes del contrato de alquiler, es decir, el inquilino debe entregarlo al propietario antes de entrar en la propiedad.
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Cuándo Solicitar un Depósito en Garantía
Legalmente, cualquier arrendador puede solicitar al inquilino un depósito de garantía. Existen situaciones o escenarios en los que es recomendable solicitar una garantía adicional a la fianza:
- Cuando no hay suficientes garantías sobre la solvencia de los inquilinos.
- Cuando se cree que los inquilinos pueden ocasionar daños en la vivienda y sus enseres, por ejemplo, si se alquila una vivienda a estudiantes.
- Si se acepta la tenencia de mascotas en el piso alquilado.
Siempre que exista riesgo durante el tiempo de vigencia del contrato de alquiler, es aconsejable pedir garantía extra.
Devolución del Depósito en Garantía
Cuando termina el plazo del alquiler, si no hubo que hacer reparaciones, te tiene que devolver el depósito. El propietario está obligado a reembolsar el importe al inquilino si éste ha cumplido con las condiciones pactadas. El plazo para devolver el depósito de garantía adicional en un alquiler es el mismo que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para la devolución de la fianza: un mes desde la finalización del contrato y la entrega de las llaves por parte del inquilino.
Concluido ese periodo, empezarán a generarse intereses. Esto es así si todo ha ido bien, si el inquilino no ha dejado de pagar la renta ningún mes y no ha habido destrozos o siniestros en la vivienda. En caso de que hayan tenido lugar percances, el propietario podría quedarse con la totalidad o parte de la fianza y/o del depósito de garantía.
Al finalizar el contrato, si no se presentan daños ni incumplimientos por parte del depositante, el depósito en garantía debe devolverse íntegramente. El depositario queda obligado a restituir el monto en efectivo o mediante el mismo medio de pago utilizado inicialmente, sin aplicar retenciones.
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Si existe alguna deuda por servicios públicos o expensas que no está facturada cuando devuelves el inmueble, puedes acordar con el propietario pagarla tomando en cuenta los valores del último servicio o expensas que pagaste o que retenga una suma de dinero para pagarlas. En caso contrario-es decir, si existen daños, faltas de pago o limpieza pendiente-el depositario puede retener únicamente la parte necesaria para cubrir los costos comprobados, debiendo restituir el saldo restante al depositante. Cuando pagaste esas facturas, tienes que presentarle las constancias al locador y el locador debe devolverte de manera inmediata las sumas que retuvo.
Tratamiento Contable y Fiscal del Depósito en Garantía
Posición Contable (Activo o Pasivo)
Muchos administradores se preguntan qué es un depósito en garantía en contabilidad y cómo se refleja en las declaraciones fiscales. Ahora bien, ¿los depósitos en garantía es activo o pasivo?
Desde el punto de vista contable, el tratamiento del depósito en garantía varía dependiendo de la posición que se ocupe en la operación. Para quien entrega el depósito (el depositante), este representa un activo, ya que mantiene la expectativa de recuperación al finalizar el contrato. Generalmente se clasifica como un activo a corto o largo plazo, según la duración del acuerdo, y se registra como “depósitos en garantía” en el balance general.
En cambio, para quien recibe el depósito (el depositario), se reconoce como un pasivo, dado que implica una obligación de devolver el importe recibido al término del contrato o aplicarlo en caso de incumplimiento documentado por parte del depositante.
Implicaciones Fiscales
En el momento de recibir el depósito, no se realiza ninguna retención fiscal, dado que el depósito en garantía no se considera una contraprestación ni ingreso para quien lo recibe. Por lo tanto, no deben emitirse CFDI ni retener ISR o IVA.
De acuerdo con el Art. 16 del Reglamento de la LISR, no se considera ingreso acumulable ni causa efectos fiscales si el depósito se devuelve al concluir el contrato, siempre y cuando su propósito sea exclusivamente garantizar obligaciones pactadas.
- ISR: mientras el depósito esté pendiente de devolución y no se haya aplicado, no constituye ingreso acumulable para el depositario, y por tanto no causa ISR. En el caso de ejecución parcial o total, se considera ingreso en el mes en que se ejerce ese derecho.
- IVA: el depósito inicial no causa IVA porque no está relacionado con la prestación de un servicio, el arrendamiento o la venta, ni constituye contraprestación.
Solo cuando se retiene una parte por incumplimiento, se reconoce ingreso en el ejercicio corriente. Si se ejercen derechos sobre el depósito, se debe emitir el comprobante fiscal correspondiente y registrar el ingreso, IVA e ISR derivados. El impuesto se calculará aplicando a los valores que señala esta Ley, la tasa del 16%.
Una adecuada administración del depósito en garantía implica llevar un control riguroso: registrar la entrada como pasivo, mantenerlo separado de los activos operativos, documentar por escrito la recepción sin emitir CFDI, y contar con cláusulas contractuales claras sobre plazos y causas para su aplicación.