En México, el régimen de arrendamiento regula la declaración y pago de impuestos sobre los ingresos obtenidos por rentar bienes inmuebles. Los propietarios que arriendan propiedades, ya sean habitacionales, comerciales o industriales, deben cumplir con obligaciones fiscales ante el Servicio de Administración Tributaria (SAT). Este régimen es conocido por ofrecer una facilidad en las deducciones: en lugar de deducir los gastos realizados durante el período, los contribuyentes pueden optar por deducir el 35% de sus ingresos sin la necesidad de comprobantes fiscales.
El Régimen de Arrendamiento en México
En México, el régimen de arrendamiento regula la declaración y pago de impuestos sobre los ingresos obtenidos por rentar bienes inmuebles. Los propietarios que arriendan propiedades, ya sean habitacionales, comerciales o industriales, deben cumplir con obligaciones fiscales ante el Servicio de Administración Tributaria (SAT). En lo que respecta a las deducciones autorizadas en la declaración de ISR por arrendamiento, la autoridad permite optar entre dos alternativas: la deducción comprobable mediante facturas (CFDI) o la deducción opcional del 35% de los ingresos cobrados durante el mes, conocida como “deducción ciega”.
Deducción Ciega: Características y Restricciones Temporales
Esta deducción, coloquialmente llamada “deducción ciega”, recibe su nombre porque se aplica “sin ver” los comprobantes fiscales. Según la consultora Fiscalia, debe aplicarse a todos los inmuebles arrendados, incluso aquellos donde el propietario sea copropietario, y debe elegirse al presentar la primera declaración provisional del año. Es fundamental saber que, una vez seleccionada, la deducción ciega no puede modificarse durante los pagos provisionales del mismo año, pero se puede cambiar la opción al presentar la declaración anual correspondiente, tal como lo establece el Artículo 196 del Reglamento de la Ley del Impuesto sobre la Renta (Ley del ISR).
En cuanto a la deducción opcional (deducción ciega), esta corresponde al 35% de los ingresos cobrados durante el mes, como se mencionó en párrafos anteriores. Además, también se podrá incluir el impuesto predial de los bienes inmuebles arrendados.
Deducción de Erogaciones Reales: Un Análisis Detallado
No obstante, Fiscalia advierte que esta deducción no siempre es la mejor opción. Durante períodos de inversión, donde se incurre en gastos de mantenimiento, reparaciones o la adquisición de nuevos activos para arrendamiento, puede ser más conveniente optar por deducir las erogaciones reales, siempre que se cumplan los requisitos. Las deducciones permitidas en este régimen están claramente listadas en la ley e incluyen:
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- Impuesto predial y contribuciones locales
- Gastos de mantenimiento
- Intereses reales sobre préstamos
- Salarios, comisiones y honorarios
- Primas de seguros
- Inversiones en construcciones
Para el caso de la deducción comprobable, la autoridad va a considerar aquellos CFDI que cumplan con los requisitos siguientes:
Gastos Facturados del Mes
- Suma de facturas recibidas de tipo ingreso del mes con método de pago “Pago en una sola exhibición” (PUE), forma de pago bancarizada y uso del CFDI “Adquisición de mercancías” y “Gastos en general”.
- Suma de facturas recibidas de tipo pago donde la fecha de pago corresponde al mes, forma de pago bancarizada y uso del CFDI “Adquisición de mercancías” y “Gastos en general”.
Descuentos Facturados del Mes
- Suma de facturas emitidas de tipo ingreso del mes con método de pago “Pago en una sola exhibición” (PUE).
- Suma de facturas emitidas de tipo egreso del mes con método de pago “Pago en una sola exhibición” (PUE). (Notas de crédito emitidas)
Gastos del Periodo
- Los importes previamente determinados por la autoridad podrán ser reducidos por los gastos que el contribuyente considere “No Deducibles”, ya sea porque no cumplen con los requisitos fiscales o porque no están relacionados con la actividad del contribuyente.
- Además, el contribuyente podrá incluir los importes que no hayan sido contemplados en el prellenado por la autoridad.
- Entre las deducciones no consideradas en el prellenado se incluyen aquellas que el contribuyente considera que cumplen con los requisitos fiscales, aunque no se hayan pagado a través de medios bancarizados.
Planificación Estratégica para Maximizar Deducciones
Una de las decisiones clave es optar entre la deducción ciega del 35% de los ingresos o deducir las erogaciones reales. Conoce cuál es la mejor opción según tus costos y estructura financiera. Los arrendadores analicen su estructura de costos y realicen una planificación financiera adecuada para maximizar las deducciones permitidas por la ley.
Determinación de Ingresos y Ajustes en la Plataforma SAT
A partir de enero de 2025, las declaraciones de ISR correspondientes a los ingresos por arrendamiento de inmuebles deberán presentarse por medio de una nueva plataforma en el sitio web del SAT. Ahora bien, este importe de ingresos cobrados determinado por la autoridad puede modificarse con los datos siguientes:
Conceptos que Pueden Disminuirse
- Ingresos en crédito.
- Depósitos en garantía.
Ingresos Adicionales
- Ingresos facturados no considerados en el prellenado.
- Ingresos en crédito.
- Ingresos por depósitos en garantía.
- Ingresos de certificados de participación inmobiliaria no amortizables.
Un aspecto importante en la determinación de los ingresos es que la autoridad fiscal considera los descuentos, rebajas o bonificaciones que el contribuyente aplica mediante la emisión de CFDI de ingresos o egresos (notas de crédito) como deducciones autorizadas. Por lo tanto, se recomienda que, en el caso de descuentos, el contribuyente emita los CFDI de ingresos por el monto neto, sin recurrir a las notas de crédito, para evitar que el SAT determine una base gravable mayor.
Acreditamiento de Impuestos Retenidos
Respecto al ISR retenido por personas morales, el cual puede acreditarse contra el impuesto a cargo, se observa que el SAT no incluye ninguna cantidad, a pesar de contar con los elementos necesarios para determinarla, al igual que los ingresos cobrados durante el mes.
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