Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) o Traslado de Dominio
El traslado de dominio es un impuesto que se paga cuando se realiza un cambio en la propiedad de un bien inmueble. Para entender cuándo se genera este impuesto, es importante conocer algunos conceptos básicos. Por transmisión de dominio entendemos que es el proceso mediante el cual se transfiere la propiedad de un inmueble de una persona, física o moral, a otra, considerando “inmueble” como el suelo, las construcciones o el suelo y las construcciones adheridas a él.
Este impuesto a veces se confunde con otros impuestos relacionados con bienes raíces, pero no todos funcionan igual ni se pagan en el mismo momento. A diferencia del predial, que es un impuesto recurrente por la simple propiedad del inmueble, el ISAI solo se paga una vez y es cuando ocurre la adquisición del bien.
El ISAI es un impuesto estatal, lo que significa que cada entidad federativa define su propia tasa, esquema de cálculo y posibles beneficios fiscales. El traslado de dominio es un impuesto a nivel municipal que tiene su fundamento en los artículos 59 al 79 de la Ley de Hacienda de los Municipios del Estado de Querétaro. De igual forma, los diferentes municipios pueden legislar sobre el cálculo del mismo, por medio de sus respectivas Leyes de Ingresos locales.
Actos que Generan el Traslado de Dominio
El impuesto mencionado se generará, sin excepción alguna, al momento de firmar o formalizar un contrato privado o elevar el acto a escritura pública. Esto puede ocurrir por distintos actos jurídicos, entre los cuales podemos destacar los más comunes:
- Por compraventa de inmuebles, así sea con reserva de dominio hasta el cumplimiento de alguna obligación, o la transmisión de propiedad en sus distintas modalidades. Cabe mencionar que al formalizar en escritura pública un contrato privado de compraventa, el plazo para el pago del impuesto empezará a correr a partir de la firma del contrato y no del momento de la firma de la escritura que lo formalice.
- Por donación, siempre que el objeto del contrato sea un bien inmueble.
- Por constitución de usufructo o nuda propiedad sobre un bien inmueble, su transmisión entre vivos o la extinción de un usufructo temporal (el derecho de usar y disfrutar un bien por un tiempo determinado).
- Por dación en pago, con independencia del acto que lo origine.
- En temas corporativos, por la fusión o escisión de sociedades.
- Por cesión de derechos del heredero, es decir, la renuncia o repudiación de la herencia o legado realizada después de la declaratoria de herederos o legatarios siempre que se incrementen los porcentajes de adquisición de los herederos o este se realice en favor de persona determinada.
Supuestos de No Causación del Impuesto
La citada Ley de Hacienda de los Municipios del Estado de Querétaro, de igual forma, establece supuestos en los que puede o no generarse el pago de esta contribución, como los son:
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- La adquisición de propiedad por sucesión. Al formalizar este acto nos encontramos en un supuesto en el que puede NO causar el impuesto referido siempre y cuando se trate de que la persona quien adquiere sea cónyuge, ascendiente o descendiente del fallecido y que el inmueble transmitido sea su única propiedad. Tomando en consideración que la ley nos marca que se tomará como fecha de transmisión del bien el momento del fallecimiento del autor de la sucesión, el plazo para el pago de este impuesto será de 3 años posteriores al fallecimiento. Lo anterior, únicamente si durante el transcurso de ese tiempo no se formalizó en escritura pública.
- La aplicación de bienes por disolución de sociedad conyugal. Al momento de que uno de los cónyuges, casado en sociedad conyugal, fallezca, o por divorcio de los mismos, se generará el impuesto en mención siempre que alguno de los cónyuges (o el cónyuge que no haya fallecido) adquiera un porcentaje mayor que el otro o mayor al que ya era propietario. En caso de que no adquiera en demasía, estaríamos en un supuesto de NO causación del impuesto.
- La transmisión del usufructo, únicamente cuando esta transmisión se dé por causa de muerte del usufructuario.
¿Quién Paga el Impuesto y Cómo se Calcula?
En México, este pago es responsabilidad del comprador o adquirente del inmueble. Por lo general, quien compra o adquiere el inmueble es quien debe pagar el impuesto sobre traslado de dominio. Sin embargo, en algunos casos, las partes pueden acordar quién asume el pago, pero legalmente, la autoridad fiscal lo atribuye al adquirente.
El Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles se paga antes de formalizar la compraventa ante notario. En la práctica, el notario es quien calcula el monto conforme a la legislación local, verifica la base gravable y gestiona el pago ante la autoridad estatal.
El monto del ISAI se calcula como un porcentaje del valor de la transacción, que puede variar según la entidad federativa en la que se encuentre el inmueble. Es importante señalar que el ISAI es un impuesto estatal, por lo que las tasas y regulaciones pueden diferir entre estados.
Hablando sobre el cálculo de este impuesto, es común que al momento de solicitar una cotización, los clientes nos pidan un porcentaje o estimado del monto a pagar a causa de este impuesto. Debemos saber que en algunos estados se aplica una tasa fija que puede oscilar entre el 2% y el 5% del valor del inmueble. No obstante, es importante considerar que en algunos estados no se aplica una tasa fija, sino una tarifa progresiva que aumenta conforme se incrementa el valor del inmueble.
En consecuencia, la gran mayoría de los municipios del Estado de Querétaro han dejado de aplicar una tasa fija para ser sustituida por una tarifa aritméticamente progresiva que atiende al valor del inmueble. Por lo tanto, el cálculo se realizará tomando como base el valor más alto entre el monto de operación y el valor del avalúo hacendario, para después ubicarlo en una tabla progresiva impuesta en la Ley de Ingresos del municipio en el que se encuentre el inmueble, y así poder calcular el impuesto sobre una tarifa. Es decir, no podemos realizar un cálculo sobre un porcentaje fijo directo.
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Plazos y Consecuencias del No Pago
El plazo general para el pago de este impuesto es de 15 días hábiles después de la formalización del acto traslativo (hecho generador del impuesto), salvo en casos especiales, por lo cual es de suma importancia que se cubran los gastos notariales al momento de la firma de la escritura, en donde el notario, como auxiliar del fisco, retiene este impuesto para enterarlo en su debido tiempo.
No pagar este impuesto implicaría una deficiencia de requisitos legales y generaría la falta de autorización definitiva del instrumento. Además, el no pagar el impuesto en el plazo mencionado genera multas y recargos, que aumentarían en cantidad considerable el monto a cubrir.
Impacto del ISAI en el Mercado Inmobiliario
El ISAI tiene efectos importantes tanto en la economía como en la dinámica social del mercado inmobiliario. Por un lado, influye directamente en el costo total de adquisición de una propiedad, lo que puede modificar la capacidad de compra de los contribuyentes y, en algunos casos, ralentizar el ritmo de compraventas en el mercado inmobiliario. En el plano social, este impuesto también puede influir en el acceso a la vivienda, especialmente para personas que realizan su primera compra.
Entre los objetivos y usos de este impuesto, se encuentran:
- Generar ingresos para el gobierno.
- Tener un impacto en la redistribución de la riqueza.
- Servir como herramienta para regular el mercado inmobiliario.
- En algunos casos, los gobiernos pueden optar por reducir las tasas impositivas sobre la adquisición de inmuebles para estimular la inversión en el sector inmobiliario.
En determinadas circunstancias pueden aplicarse reducciones o estímulos fiscales sobre el ISAI ya que algunos estados contemplan beneficios cuando se trata de vivienda de interés social, cuando es la primera adquisición de casa habitación o cuando existen programas temporales de apoyo a ciertos sectores. Así que esa información la obtendrás directamente de tu entidad federativa y según sea el caso.
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Ventajas Fiscales y Deducciones en la Compraventa de Inmuebles
Cuando se lleva a cabo una compraventa de un inmueble, es común que se deban realizar trámites, diligencias y desembolsos por ambas partes, donde algunos gastos los cubre el comprador y otros el vendedor. Si eres el comprador, es importante que sepas que existen impuestos que se pueden deducir, lo que te permitiría tener menos gastos por la transacción inmobiliaria. Esto se conoce como ventajas fiscales y puedes aprovecharlas para hacer una deducción de impuestos al comprar un nuevo departamento.
Impuesto sobre la Renta (ISR) en Transacciones Inmobiliarias
En una compraventa de inmuebles, tanto el comprador como el vendedor tienen ciertas obligaciones fiscales que deben cumplir. Entre ellas, se encuentra el Impuesto sobre la Renta (ISR).
Por su parte, al vendedor es posible que le corresponda el pago del Impuesto Sobre la Renta por enajenación de bienes. Es un impuesto que solo lo pagan las personas físicas y en muchos casos lo tiene que retener el notario. En el caso de las personas morales el ingreso también está gravado, pero se acumula a sus demás ingresos. Existen también personas morales no lucrativas obligadas a pagar este impuesto como si fueran personas físicas.
Para determinar el monto que debe pagar el vendedor, las autoridades fiscales toman en cuenta una serie de parámetros, siendo el más común la ganancia obtenida. Para establecer el monto en función de la ganancia, se divide el precio de venta entre el tiempo que el vendedor ha sido propietario del inmueble.
Es importante señalar que con la exención no se paga el impuesto y con la deducción se pueden incluir gastos que se restan al ingreso para disminuir la ganancia y en consecuencia pagar un impuesto menor. Ahora bien, existen una serie exenciones y deducciones que pueden realizarse.
Exenciones de ISR por Enajenación de Casa Habitación
Se encuentran exentos de este impuesto los ingresos obtenidos por la enajenación de CASA HABITACIÓN hasta por un monto de 700,000 Udis*, POR PERSONA, siempre que acredite ser precisamente su casa con los siguientes documentos:
- Recibos de luz (3 bimestres), que deben contar con CFDI expedido.
- Recibos de teléfono.
- Estados de cuenta bancarios, de casas comerciales o de tarjetas de crédito no bancarias.
- Credencial para votar con el domicilio.
En todos estos casos el documento podrá estar a nombre del contribuyente, de su cónyuge, de sus ascendientes o de sus descendientes.
Es relevante considerar que solo se puede exentar el pago del ISR una vez cada 3 años.
Conceptos Deducibles de ISR
En los casos en que no se pueda exentar el ISR (por ya haberlo hecho otra vez, o por no estar dentro del monto estipulado o no ser casa habitación), para calcular el impuesto correspondiente, se pueden ocupar diversos conceptos deducibles:
- Costo Comprobado de Adquisición: Esto se refiere a lo que al vendedor le costó adquirir el inmueble. Se acredita, para inmuebles adquiridos antes de abril de 2014, con la escritura correspondiente. A partir de entonces, se acredita con un complemento de la factura del notario con dicha información. Por ello, es fundamental asegurarse de contar con ese documento, pues de lo contrario no se puede deducir.
- Inversiones en Construcciones, Mejoras y Ampliaciones: Se acreditan con las facturas correspondientes, con el aviso de terminación de obra o con un avalúo (en este último caso solo al 80%). La recomendación aquí es siempre contar con las facturas en regla, y dar todos los avisos para evitar algún problema en lo futuro.
- Gastos Notariales: Los cuales se acreditan con la factura correspondiente.
- Comisiones y Mediaciones: Esto se refiere a la cantidad que se le paga a los mediadores o “corredores” inmobiliarios.
Comprobación del Costo de Adquisición y el CFDI
Para los efectos de deducibilidad y acreditamiento, se han implementado reglas específicas para la comprobación del costo de adquisición. El 01 de Septiembre de 2014 entró en vigor la regla I.2.7.1.25. No obstante, ante las múltiples dificultades en su implementación, el 13 de Marzo de 2014 se publicó la Primera Resolución de Modificaciones a la Resolución Miscelánea para 2014.
En dicha resolución se reformó lo relativo a indicar que, en las operaciones traslativas de dominio de bienes inmuebles que se celebren ante notarios públicos, los adquirentes de dichos bienes COMPROBARÁN el costo de adquisición para los efectos de deducibilidad y acreditamiento, con el CFDI que dichos notarios expidan por los ingresos que perciban, siempre y cuando los notarios incorporen a dichos comprobantes el complemento que al efecto publique el SAT en su página de Internet.
Asimismo, en la misma resolución, en su Décimo Segundo Transitorio se indicó que, durante el periodo comprendido del 1 de enero al 31 de marzo de 2014, se podía comprobar para efectos de deducción y acreditamiento, el costo de adquisición de dichos inmuebles, con la escritura pública que expida el notario, en donde conste dicho costo, en lugar de usar el CFDI y complemento a que se refiere la mencionada regla.
Gastos de Escrituración para el Comprador
La costumbre en el mercado inmobiliario es que la totalidad de los gastos de escrituración corre por cuenta del comprador. Estos gastos normalmente son:
- El impuesto sobre adquisición de inmuebles (que es local y en algunos lugares se denomina impuesto al traslado de dominio).
- Derechos de registro público.
- Derechos por la obtención de certificados o constancias de diversas dependencias (tales como el certificado de libertad de gravámenes, constancias de no adeudo de contribuciones, etc.).
- Erogaciones como el pago a gestores, traslados, viáticos, etc.
- Y finalmente los honorarios del notario.
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