El Impuesto Sobre la Renta (ISR) por adquisición de bienes es un gravamen que pagan las personas físicas en México cuando reciben un bien por diversas vías. Este concepto, que a menudo genera dudas, se rige por el Capítulo V del Título IV de la Ley del ISR (Arts. 130 a 132).
Concepto de Ingresos por Adquisición de Bienes
Uno de los conceptos poco conocidos es el de ingresos por la adquisición de bienes. El ISR por adquisición de bienes aplica cuando una persona física recibe un bien por donación, lo encuentra como tesoro, lo adquiere por prescripción, o cuando el valor de avalúo de un inmueble excede en más del 10% del precio pactado en su enajenación.
Supuestos de Ingresos por Adquisición de Bienes (Artículo 130 LISR)
El artículo 130 de la LISR enumera de forma taxativa cinco supuestos en los que una persona física genera ingreso gravable por adquisición de bienes. Es importante notar que el avalúo por sí mismo no es un supuesto, sino el método de valuación del ingreso en los casos I, II, III y V. La fracción IV no se trata de cualquier avalúo, sino específicamente de la diferencia entre el valor de avalúo y la contraprestación pactada en una enajenación de inmuebles o acciones cuando esa diferencia excede el 10%.
- Fracción I. La donación: El ingreso se valora por el valor de avalúo practicado por persona autorizada por las autoridades fiscales.
- Fracción II. Los tesoros: Según el artículo 875 del Código Civil Federal (CCF), un tesoro es el depósito oculto de dinero, alhajas u otros objetos preciosos, cuya legítima procedencia se ignore. El ingreso se valora por el valor de avalúo por persona autorizada.
- Fracción III. La adquisición por prescripción: El ingreso se valora por el valor de avalúo por persona autorizada.
- Fracción IV. La diferencia entre el valor de avalúo y la contraprestación pactada: Cuando dicho valor de avalúo exceda en más de un 10% de la contraprestación pactada por la enajenación de un bien.
- Fracción V. Las construcciones, instalaciones o mejoras permanentes en inmuebles: Que, de conformidad con los contratos por los que se otorgó el uso o goce, queden a beneficio del propietario. El ingreso se considera obtenido al término del contrato y se valúa por persona autorizada conforme al monto que a esa fecha tengan las inversiones.
Exenciones en Ingresos por Donación (Artículo 93, Fracción XXIII LISR)
Antes de calcular el ISR por adquisición, es indispensable revisar el artículo 93 fracción XXIII de la LISR, que establece exenciones específicas para donaciones recibidas por personas físicas. Las herencias y legados están totalmente exentas para el heredero o legatario y no entran en este régimen.
- Entre cónyuges: Totalmente exenta, sin límite de monto (Art. 93 fracc. XXIII inciso a) LISR).
- De ascendientes a descendientes en línea recta (padres → hijos): Totalmente exenta, sin límite de monto (Art. 93 fracc. XXIII inciso a) LISR).
- De descendientes a ascendientes (hijos → padres): Exenta, pero los bienes recibidos por ascendientes no podrán enajenarse o donarse a otro descendiente en línea recta sin pagar el ISR (Art. 93 fracc. XXIII inciso b) LISR).
- Otras donaciones (entre hermanos, tíos, amigos, no familiares): Exentas hasta el equivalente a 3 veces la UMA anual; por el excedente se paga ISR (Art. 93 fracc. XXIII inciso c) LISR).
- Herencias y legados: Totalmente exentas para el heredero o legatario (Art. 93 fracc. XXII LISR). Las adquisiciones por sucesión no se rigen por el Capítulo V del Título IV, sino por las disposiciones generales de exención.
Aunque una donación quede exenta, si supera ciertos montos anuales deberá informarse en la declaración anual conforme al artículo 90 LISR (cuando los ingresos totales por viáticos, herencias o donaciones excedan en su conjunto de 500,000 pesos).
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Ejemplo: Donación entre hermanos (sin exención plena)
Escenario: Carmen recibe de su hermana Lucía una propiedad valuada en $1,200,000. La UMA diaria 2026 es de $117.31, por lo que la UMA anual equivale a $42,818.15 ($117.31 × 365).
Análisis: La donación entre hermanos no está en los supuestos de exención plena (Art. 93 fracc. XXIII incisos a y b) sino en el inciso c), que exenta hasta 3 UMA anuales ($128,454.45 en 2026).
Los valores para el cálculo son:
- Valor de avalúo de la propiedad: $1,200,000.00
- Monto exento (3 UMA anuales): -$128,454.45
- Ingreso gravable por adquisición: $1,071,545.55
- Tasa de pago provisional (Art. 132 LISR): 20%
- Pago provisional: $214,309.11
El fedatario público retiene los $214,309.11 al firmar la escritura y los entera al SAT en los 15 días siguientes.
En la declaración anual, Carmen aplica las deducciones del Art. 131 (gastos notariales, avalúo, comisiones del adquirente, contribuciones locales) y acredita el pago provisional contra el ISR anual determinado conforme a la tarifa del Art. 152 LISR.
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Ejemplo: Diferencia entre avalúo y contraprestación (Art. 130 fracc. IV)
Escenario: Mariana compra un departamento por $1,800,000 (contraprestación pactada). El avalúo del inmueble resulta en $2,200,000.
Análisis: La diferencia entre avalúo y contraprestación es de $400,000, equivalente al 22.22% sobre la contraprestación. Esto excede el umbral del 10% que dispara la aplicación del Art. 130 fracc. IV LISR en relación con el Art. 125 LISR.
Los valores para el cálculo son:
- Valor de avalúo: $2,200,000.00
- Contraprestación pactada: $1,800,000.00
- Diferencia: $400,000.00
- % diferencia sobre contraprestación: 22.22% (excede el 10%)
- Ingreso gravable por adquisición (Art. 130 fracc. IV): $400,000.00
- Pago provisional (20% sobre ingreso gravable): $80,000.00
El notario que eleva a escritura pública el contrato de enajenación calcula el pago provisional aplicando el 20% sobre la parte en que el avalúo excede a la contraprestación.
Pagos Provisionales (Artículo 132 LISR)
Los contribuyentes que obtengan ingresos por adquisición de bienes, cubrirán, como pago provisional a cuenta del impuesto anual, el monto que resulte de aplicar la tasa del 20% sobre el ingreso percibido, sin deducción alguna. El pago provisional se hará mediante declaración que presentarán ante las oficinas autorizadas dentro de los 15 días siguientes a la obtención del ingreso.
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En operaciones consignadas en escritura pública en las que el valor del bien de que se trate se determine mediante avalúo, el pago provisional se hará mediante declaración que se presentará dentro de los quince días siguientes a la fecha en que se firme la escritura o minuta.
Los notarios, corredores, jueces y demás fedatarios, que por disposición legal tengan funciones notariales, calcularán el impuesto bajo su responsabilidad y lo enterarán mediante la citada declaración en las oficinas autorizadas y deberán expedir comprobante fiscal, en el que conste el monto de la operación, así como el impuesto retenido que fue enterado.
Deducciones Autorizadas (Artículo 131 LISR)
Las deducciones del Artículo 131 LISR aplican solo en el cálculo del impuesto anual, no en el pago provisional. Las deducciones autorizadas que pueden realizar los contribuyentes que obtengan ingresos por la adquisición de bienes, son:
- Contribuciones locales y federales (excepto ISR).
- Gastos notariales efectuados con motivo de la adquisición.
- Gastos de juicios relacionados con el derecho a adquirir.
- Pagos de avalúos.
- Comisiones y mediaciones pagadas por el adquirente.
Tratamiento en la Declaración Anual
Los ingresos por adquisición de bienes se acumulan a los demás ingresos de la persona física en la declaración anual. En este punto, se pueden restar las deducciones autorizadas del Artículo 131 LISR. El resultado se acumula con los demás ingresos del Título IV (como sueldos, honorarios, arrendamiento, etc.) y se aplica la tarifa progresiva del Artículo 152 LISR. Si las deducciones personales del Artículo 151 LISR exceden los ingresos acumulables, se genera un saldo a favor.
El ISR Pagado se Integra al Costo Comprobado de Adquisición
Una pregunta frecuente entre los contribuyentes que adquieren bienes y posteriormente los enajenan es si el ISR pagado al adquirir reduce el ISR al vender. La respuesta es afirmativa: el ISR pagado al adquirir forma parte del costo comprobado de adquisición.
Cuando posteriormente se enajena el bien adquirido, conforme al Artículo 124 LISR, el costo comprobado de adquisición se conforma por el valor original más los gastos relacionados con la compra (escrituras, avalúo, impuestos locales e incluso el ISR pagado por adquisición).
En la práctica, esto significa que el ISR del 20% que pagó el adquirente al recibir el bien no es un costo perdido: se recupera fiscalmente cuando el bien se enajena, porque reduce la ganancia gravable de la enajenación.
Errores Comunes al Tratar Ingresos por Adquisición de Bienes
El tratamiento fiscal de los ingresos por adquisición de bienes en México puede generar confusiones si no se identifican correctamente los supuestos que les dan origen. Algunos errores comunes incluyen:
- Asumir que todas las donaciones pagan ISR: La regla del Artículo 93 fracc. XXIII LISR exenta totalmente las donaciones entre cónyuges y de ascendientes a descendientes en línea recta.
- Confundir herencia con adquisición por donación: Las herencias y legados están exentas en su totalidad para el heredero (Art. 93 fracc. XXII LISR) y no entran en este régimen de adquisición de bienes.
- Aplicar deducciones en el pago provisional: El Artículo 132 es claro: el pago provisional del 20% se calcula sin deducción alguna. Las deducciones del Artículo 131 LISR son aplicables solo en la declaración anual.
- Aplicar la fracción IV a cualquier avalúo: La fracción IV del Artículo 130 LISR no es cualquier avalúo: es la diferencia específica entre avalúo y contraprestación cuando excede el 10% en una enajenación de inmuebles o acciones, conforme a los Arts. 125, 160 y 161.
- No conservar el comprobante fiscal del fedatario: Sin el comprobante fiscal que expide el notario, el adquirente no puede acreditar el pago provisional en su declaración anual ni utilizar el ISR pagado como parte del costo comprobado al revender.
- Las mejoras a inmuebles arrendados: cuándo se causa el ingreso: Las mejoras a inmuebles arrendados que quedan a beneficio del propietario causan ingreso al término del contrato, no antes.
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