Ser arrendador puede ser complicado cuando se trata de impuestos, pero con un poco de conocimiento y las deducciones correctas, puedes hacer que tu carga fiscal sea mucho más ligera.
Deducciones para arrendamiento y la deducción ciega te ayudan a bajar tu ISR si rentas inmueble. Date de alta en el RFC, emite CFDI y deduce predial, mantenimiento, intereses, salarios, mejoras o, sin facturas, resta 35 % fijo; evalúa cuál conviene.
El Régimen de Arrendamiento: ¿Quiénes deben inscribirse?
El régimen de arrendamiento es una categoría fiscal destinada a las personas físicas que obtienen ingresos por arrendar inmuebles, ya sea por vivienda, locales comerciales o terrenos.
Si eres de esos que arriendan propiedades, debes inscribirte en el RFC (Registro Federal de Contribuyentes) para que puedas cumplir con tus obligaciones fiscales, tal como lo señala el Servicio de Administración Tributaria (SAT) dentro de las obligaciones del régimen de arrendamiento y, lo más importante, aprovechar las deducciones fiscales que tienes a tu disposición.
No hacerlo podría traerte problemas con el SAT.
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Obligaciones Fiscales de los Arrendadores
Como arrendador, tienes varias responsabilidades fiscales que cumplir. Entre ellas, debes presentar tu declaración anual de manera correcta, emitir tus CFDI (Comprobantes Fiscales Digitales por Internet) por cada pago de renta que recibas, y pagar el ISR (Impuesto sobre la Renta) correspondiente.
De acuerdo con el Servicio de Administración Tributaria (SAT), también debes presentar tu declaración anual a más tardar el 30 de abril del ejercicio siguiente.
Además, tienes que llevar un control de todos los ingresos y egresos relacionados con tu actividad de arrendamiento.
Es obligatorio expedir CFDI por cada pago de renta que recibas como arrendador. Cada vez que te paguen por el arrendamiento de tu inmueble, debes generar el comprobante fiscal digital correspondiente.
Cumplir con esta obligación te permite respaldar tus ingresos ante el SAT y mantener tu situación fiscal en orden durante todo el año. Mantener estos registros al día te ayuda a respaldar tus deducciones y evitar problemas fiscales.
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Deducciones Autorizadas para Arrendadores
Los arrendadores pueden deducir ciertos gastos que les ayuden a reducir su base gravable. Aquí te dejamos una lista de los gastos que puedes deducir al declarar tus ingresos por arrendamiento.
En términos del artículo 115 de la LISR, las personas físicas que tributen en el régimen de arrendamiento, pueden aplicar las siguientes deducciones:
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Impuesto Predial y Contribuciones Locales
Puedes deducir el impuesto predial y otras contribuciones locales que hayas pagado por el inmueble que estás arrendando.
El correspondiente al año calendario.
Contribuciones locales de mejoras, de planificación o de cooperación para obras públicas que afecten al inmueble.
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Impuesto local pagado sobre los ingresos por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles. Para los casos en que la entidad federativa donde se encuentre el inmueble exista esta contribución.
Así que si tu municipio o alcaldía te cobra alguna contribución relacionada con el inmueble, ¡aplícalo como deducción!
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Gastos de Mantenimiento y Conservación
Los gastos de mantenimiento y conservación de tu inmueble también son deducibles, siempre y cuando estén relacionados con el arrendamiento.
Desde las reparaciones de tuberías hasta el mantenimiento del sistema eléctrico, ¡todo cuenta!
Que no impliquen adiciones o mejoras al bien.
Eso sí, guarda las facturas porque necesitarás justificarlas ante el SAT.
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Consumo de Agua
Siempre que no los paguen quienes usen o gocen del inmueble.
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Intereses Reales de Préstamos Destinados al Inmueble
Si tomaste un préstamo para adquirir o mejorar el inmueble que estás arrendando, puedes deducir los intereses reales que pagas por ese crédito.
Deben corresponder a inmuebles por los cuales se obtienen ingresos acumulables por arrendamiento.
Eso sí, asegúrate de que el préstamo sea específicamente para el inmueble arrendado, porque si no, ya no aplica la deducción.
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Salarios, Comisiones y Honorarios Relacionados con el Arrendamiento
Si pagas salarios a empleados o comisiones a agentes inmobiliarios para gestionar el arrendamiento de tus propiedades, esos pagos también pueden ser deducibles.
La clave es que estos servicios sean para efectos del arrendamiento y no para fines personales.
El total de estos gastos, no podrán exceder del equivalente al 10 % de los ingresos por arrendamiento obtenidos en el ejercicio.
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Impuestos, Cuotas o Contribuciones sobre Salarios Pagados
Impuestos, cuotas o contribuciones que conforme a la ley corresponda cubrir sobre salarios pagados.
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Primas de Seguros del Inmueble Arrendado
Si tienes un seguro para proteger tu inmueble arrendado, las primas de seguros también son deducibles. ¿Un seguro contra daños o robo? Lo puedes deducir.
Que amparen el bien respectivo.
Eso sí, asegúrate de que el seguro esté a tu nombre y cubra el inmueble que estás arrendando.
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Inversiones en Construcciones, Adiciones y Mejoras
Las inversiones en construcciones, adiciones y mejoras que realices en el inmueble también son deducibles, pero deben estar directamente relacionadas con el uso del inmueble como arrendamiento.
Deducción de las inversiones en construcciones, comprende las adiciones y mejoras. Se deprecian conforme al Capítulo X, del Título IV, a la LISR a razón de un 5 % anual.
Para que el SAT acepte estas deducciones, guarda todas las facturas que respalden cada gasto, ya que sin comprobantes válidos no podrás aplicarlas en tu declaración como arrendador.
En el caso de subarrendamiento, solo pueden deducirse las rentas que pague el arrendatario al arrendador (art. 115, tercer párrafo, LISR).
La Deducción Ciega del 35%
No obstante, en lugar de aplicar las deducciones autorizadas anteriores, el contribuyente dedicado a esta actividad puede optar por deducir el equivalente a un 35 % de los ingresos cobrados por el arrendamiento (deducción ciega) más el impuesto predial pagado.
Esta opción te permite deducir un 35% de tus ingresos por arrendamiento sin necesidad de presentar un desglose de los gastos, según el segundo párrafo del artículo 115 de la Ley del ISR. Es una opción más simple, pero no todas las personas pueden aplicarla.
Ventajas y Consideraciones de la Deducción Ciega
La deducción ciega tiene varias ventajas. Te permite ahorrar tiempo y esfuerzo al no tener que recolectar recibos y justificantes de gastos.
Sin embargo, no siempre es la mejor opción, ya que puede que el 35% sea menor a lo que podrías deducir si pides todas las facturas correspondientes. Es más simple porque no necesitas comprobar cada egreso.
Puede resultar menos conveniente si tus gastos deducibles reales superan ese porcentaje, ya que estarías dejando de aprovechar deducciones mayores. Evalúa bien cuál te conviene más.
Procedimiento para Aplicar la Deducción Ciega
Si decides ir por la deducción ciega, solo tienes que asegurarte de que tus ingresos por arrendamiento estén dentro de los límites establecidos para esta opción.
Si no superas un monto específico, puedes optar por ella sin problema. ¡Es fácil y rápido!
Aplicación de Deducciones en el Tiempo
Las deducciones se aplicarán considerando el importe que de estas corresponda al periodo del pago provisional.
Es decir, si el impuesto predial del ejercicio se paga en enero, para este pago solo se puede tomar una doceava parte del gasto.
Quienes realicen pagos provisionales de forma trimestral, tomaran una cuarta parte del gasto anual para calcular sus pagos provisionales (art. 197, RLISR).
Asimismo, para la depreciación correspondiente a las construcciones se tomará el mismo criterio.
Si las deducciones no se ejercen en el periodo al que correspondan, se podrán efectuar en los siguientes periodos del mismo ejercicio o al presentar la declaración anual.
Cuando las rentas sean inferiores a las deducciones del periodo, podrá considerarse la diferencia como deducible en los pagos siguientes, siempre y cuando las deducciones sean del mismo año calendario.
Ejemplo de Cálculo de Base Gravable para ISR
Para lograr una mejor comprensión de lo anterior se presenta el siguiente ejemplo, la base gravable para el ISR de junio de una persona física que otorga un inmueble en arrendamiento en $16,500.00 y que aplica las deducciones autorizadas, es la siguiente:
Depreciación Mensual Actualizada del Periodo
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Depreciación anual del inmueble | $62,500.00 |
| Entre: Meses del ejercicio | 12 |
| Igual: Depreciación mensual | $5,208.33 |
| Por: Factor de actualización | 1.2688 |
| Igual: Depreciación mensual actualizada del periodo | $6,608.33 |
Factor de Actualización
| Concepto | Importe |
|---|---|
| INPC del ultimo mes de la primera mitad del periodo de utilización en el ejercicio (marzo 2018) | 132.436 |
| Entre: INPC del mes de adquisición (junio 2012) | 104.378 |
| Igual: Factor de actualización | 1.2688 |
Deducción del Periodo
| Concepto | Impuesto predial del ejercicio | Seguro anual del inmueble |
|---|---|---|
| Monto | $4,200.00 | $15,400.00 |
| Entre: Doce | 12 | 12 |
| Igual: Deducción del periodo | $350.00 | $1,283.33 |
Base Gravable
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Renta cobrada | $16,500.00 |
| Menos: Gastos de mantenimiento del mes | 1,450.00 |
| Menos: Depreciación mensual actualizada del periodo | 6,608.33 |
| Menos: Impuesto predial del periodo | 350.00 |
| Menos: Seguro del inmueble del periodo | 1,283.33 |
| Igual: Base gravable | $6,808.34 |
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