El juicio de desahucio en México surge como una herramienta legal fundamental para salvaguardar los derechos del arrendador en situaciones de incumplimiento contractual o finalización anticipada del arrendamiento. Es un juicio que se realiza con la finalidad de desalojar al inquilino o arrendatario de una propiedad, por las causas expresadas en la ley o convenidas en el contrato. El desahucio puede instarse en todo caso en que una persona o varias ocupen una vivienda ilegítimamente. Este proceso se fundamenta en un marco jurídico sólido, que establece los procedimientos y garantías necesarios para resolver conflictos de manera justa y eficaz.
Marco Jurídico del Desahucio en México
En México no existe una «Ley de Desalojo» como tal. Los contratos de arrendamiento se regulan por el Código Civil Federal (o el código civil del estado correspondiente), mientras que el procedimiento para terminar un contrato y desalojar un inmueble se rige por el Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares (CNPCyF) o, hasta que este entre en vigor en todas las entidades, por los códigos procesales locales. El CNPCyF y los códigos de procedimientos civiles estatales establecen cómo se tramitan los juicios de desahucio, arrendamiento y juicios especiales de arrendamiento inmobiliario oral.
Cabe destacar que el CNPCyF fue publicado en junio de 2023 y su entrada en vigor es progresiva en cada entidad federativa, por lo que es necesario verificar cuál es el código procesal aplicable en el lugar del juicio y la forma de presentación de la demanda. En las demandas contra una persona moral, será competente el tribunal donde se ubica la propiedad, a menos que la Ley disponga otra cosa.
Causas para Solicitar un Desalojo
El desalojo de un inmueble puede darse por diversas razones legales que justifican la terminación del contrato de arrendamiento. Legalmente, el arrendador puede solicitar judicialmente la terminación del contrato de arrendamiento y la desocupación del inmueble por causas como:
- Falta de pago de rentas: Si el inquilino no paga, está incumpliendo el contrato. Con dos mensualidades vencidas existe una causa legal suficiente para exigir la terminación del contrato y pedir desalojo (art. 2489 CCF).
- Uso distinto al pactado: Si el arrendatario usa la vivienda para lo que no fue pactado (oficinas, negocio, bodega, etc.), o actividades ilícitas, es causal de rescisión y desalojo.
- Subarrendar sin consentimiento: Si el arrendatario subarrienda total o parcialmente el inmueble sin el consentimiento del arrendador, cuando así se haya pactado expresamente en el contrato.
- Término del contrato sin desocupación: Al vencer el plazo pactado en el contrato y no haberse convenido prórroga, el arrendatario debe desocupar el inmueble. Si no lo hace, el arrendador puede solicitar el lanzamiento. No obstante, si el arrendador permite la ocupación sin oposición en un plazo razonable, puede configurarse una prórroga tácita del arrendamiento.
- Incumplimiento de cláusulas contractuales específicas: Cualquier otra causa de rescisión válidamente pactada (siempre que no contravenga la ley) también es base para abrir casos de desalojo. Por ejemplo, una cláusula que prohíba tener mascotas y el inquilino habite con 4 perros.
En todos los casos, no basta con que el arrendador «diga» que hay incumplimiento. Hay que probarlo en juicio, con documentos, testigos, notificaciones u otras evidencias.
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El Proceso Judicial de Desahucio: Paso a Paso
El desalojo de un inquilino solo puede realizarse mediante orden judicial. Este proceso inicia con la presentación de una demanda por parte del arrendador y concluye con el lanzamiento (desocupación forzosa) respaldado por una sentencia firme. En los juicios ejecutivos y de desahucio la excepción de pago sólo puede justificarse.
Fase Previa a la Demanda
Se debe iniciar con una notificación al inquilino de buena fe, en la que se le informe de la intención de recuperar la posesión de la propiedad y se le conceda un plazo para que la abandone voluntariamente, explicando los motivos y otorgando pruebas de ello. El arrendador debe notificar al inquilino con 30 días de anticipación por escrito si el contrato de arrendamiento fue de duración determinada (fecha indicada en el contrato) o mensual.
Fase Judicial Inicial
La demanda de desahucio ante un juez competente solo se realiza si el inquilino no abandona la propiedad en el plazo establecido en la notificación. La denuncia debe llenarse en su totalidad y presentarse en el Tribunal de Distrito del condado donde se encuentra la propiedad. Si la acción es únicamente para la recuperación de la propiedad, la notificación de la demanda y la citación al inquilino por correo postal es correcta. Si la queja es por más de $5,000, se considera una "Reclamación grande". Será entonces cuando el juez admita la demanda con las pruebas correspondientes.
El inquilino (demandado) recibe una notificación oficial del juzgado. A partir de ese momento, tiene un plazo legal para contestar la demanda de desalojo, que normalmente es de 15 días hábiles. El inquilino también debe presentar un Aviso de Intención de Defensa. Este Aviso se encuentra al final de la citación.
El arrendatario, con asesoría legal o con un abogado especializado, puede aceptar, negar o contradecir los hechos, y también puede presentar pruebas o incluso una contrademanda (reconvención). El inquilino puede presentar una contrademanda si cree que el propietario le debe dinero. Por ejemplo, si el propietario alega que el inquilino causó daños a la propiedad y retiene su depósito de seguridad, pero el inquilino cree que no hay daños a la propiedad, puede presentar una contrademanda.
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Audiencias y Sentencia
En la audiencia preliminar, el juez verifica si hay posibilidad de conciliación y se pronuncia sobre las pruebas que serán admitidas. Posteriormente, en la audiencia principal (juicio), se presentan las pruebas (documentos, testigos, peritajes, etc.), y ambas partes hacen sus alegatos finales. El juez emite una resolución: puede ordenar el desalojo, el pago de rentas vencidas u otras medidas. La sentencia es obligatoria y ejecutable.
Fase de Ejecución (Lanzamiento)
Una vez que el juez ha emitido sentencia firme que ordena la desocupación del inmueble o bienes raíces, el arrendador debe presentar una solicitud de ejecución de sentencia. Por ley, el juzgado notifica al inquilino sobre el desalojo (aviso de desalojo), dándole una última oportunidad para desocupar voluntariamente en el plazo de 5 días hábiles.
Si el inquilino se niega a entregar el inmueble voluntariamente, el juzgado autoriza la ejecución del lanzamiento conforme a la sentencia. En el primer intento de lanzamiento, el actuario judicial acude al inmueble en la fecha y hora programadas, de manera pacífica y sin apoyo de la fuerza pública. Solo en caso de resistencia, negativa o riesgo, el juez podrá autorizar un segundo intento con acompañamiento de fuerza pública y rompimiento de cerraduras. En la fecha y hora indicadas, el actuario acude al inmueble en el segundo intento de lanzamiento y con apoyo de la fuerza pública y rompimiento de cerraduras, se realiza el desalojo forzoso. Una vez desocupado el inmueble, se levanta un acta de entrega y el arrendador recupera la posesión jurídica y material del inmueble.
Demandas Comunes entre Arrendadores e Inquilinos y sus Defensas
A continuación, encontrará una lista de demandas comunes entre arrendadores e inquilinos. Bajo cada título de demanda, encontrará una lista y una descripción de las defensas comunes (argumentos del demandado que demuestran por qué no se debe dictar una sentencia en su contra).
Demanda por Falta de Pago de la Renta
Definición: Cuando un inquilino no paga la renta, el arrendador puede solicitar al tribunal su desalojo y exigir una indemnización por el alquiler, los cargos por mora y las costas judiciales. El arrendador debe proporcionar toda la información requerida en la demanda. Esta debe presentarse ante el Tribunal de Distrito del condado donde se ubica la propiedad. La notificación puede realizarse por correo postal, si la acción es solo para la recuperación de la propiedad.
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Defensas Comunes del Inquilino:
- Pago: Si el inquilino realiza el pago antes de la fecha del juicio, puede presentarse ante el tribunal y solicitar la desestimación de la demanda. El inquilino también tiene derecho a redención, lo que significa que, incluso si se dicta una sentencia en su contra, puede evitar el desalojo pagando la cantidad adeudada en cualquier momento antes de que se produzca el desalojo. Sin embargo, no se puede ejercer el derecho a redención si el inquilino tiene varias sentencias en su contra por impago de alquiler en los últimos 12 meses.
- No proporcionar registro/certificado de plomo: Si la propiedad es una "propiedad afectada", el arrendador debe tener un registro vigente en el Departamento de Medio Ambiente de Maryland (MDE) y un certificado de inspección del MDE o proporcionar una razón válida para no tenerlo. Puede consultar la queja para ver si existe un número de certificado de plomo para la propiedad. También puede consultar la Liderar la búsqueda de propiedades en el registro de alquileres Para verificar si la propiedad está registrada. Si el arrendador no cumple, el tribunal podría no dictar sentencia contra el inquilino.
Demanda por Incumplimiento de Contrato de Arrendamiento
Definición: Cuando un inquilino incumple el contrato de arrendamiento, el arrendador puede solicitar al tribunal su desalojo. Este proceso solo se puede utilizar para solicitar un desalojo. Si el inquilino no abandona la propiedad dentro de los 30 días, el propietario puede presentar una demanda y citación contra el inquilino por incumplimiento del contrato de arrendamiento (DC-CV-085). La denuncia debe llenarse en su totalidad y presentarse en el Tribunal de Distrito del condado donde se encuentra la propiedad. La notificación de la demanda y la citación al inquilino podrá realizarse por correo postal.
Defensas Comunes del Inquilino:
- El incumplimiento del contrato de arrendamiento es menor: Para que se justifique el desalojo, el incumplimiento del contrato de arrendamiento debe ser sustancial.
- Represalias: El arrendador amenaza con demandar, desalojar, aumentar la renta o reducir los servicios (electricidad, calefacción, etc.) del inquilino como resultado de su queja sobre una infracción relacionada con la propiedad alquilada. La queja puede ser informal (informar al arrendador sobre un problema) o una queja o sentencia judicial.
Demanda contra un Inquilino que se Aferra a la Propiedad (Okupa/Huésped no invitado)
Definición: Una persona que vive en la propiedad del propietario sin permiso (okupa o huésped no invitado). El arrendador debe proporcionar toda la información requerida en la demanda. Esta debe presentarse ante el Tribunal de Distrito del condado donde se ubica la propiedad. Si la acción es solo para la recuperación de la propiedad, basta con la notificación por correo postal al inquilino.
Si el tribunal ha otorgado la posesión de la propiedad al arrendador en otro tipo de procedimiento entre arrendador e inquilino (por ejemplo, por incumplimiento del pago de la renta o del contrato de arrendamiento), una demanda y citación contra un inquilino que se aferra a la propiedad no es el método adecuado para desalojarlo. El arrendador debe notificar al inquilino con 30 días de anticipación por escrito si el contrato de arrendamiento fue de duración determinada (fecha indicada en el contrato) o mensual. Presentar una demanda y citación contra el inquilino que retiene (DC-CV-080).
Demandas Relacionadas con la Habitabilidad y el Disfrute Tranquilo
Incumplimiento del Pacto de Disfrute Tranquilo:
Definición: Se produce un incumplimiento del convenio cuando se produce una perturbación que interfiere gravemente con el uso y disfrute de la propiedad por parte de los inquilinos. Algunos ejemplos incluyen: ruido excesivo por parte de otros inquilinos, falta de calefacción o electricidad por parte del arrendador y cierre patronal ilegal. El cierre patronal ilegal ocurre cuando el arrendador cambia las cerraduras o impide de cualquier otra forma que el inquilino entre en la propiedad sin una sentencia judicial. Un arrendador no puede recurrir a la autoayuda para un desalojo.
La perturbación debe interferir gravemente con el disfrute del inquilino. Si el tribunal determina que el problema es grave o que el arrendador no lo ha solucionado, puede solicitar la rescisión del contrato de arrendamiento y no será responsable del pago de ninguna renta futura.
Incumplimiento de Garantía de Habitabilidad:
Definición: Los arrendadores deben realizar reparaciones y corregir las condiciones que representan una amenaza grave para la vida, la salud o la seguridad de los ocupantes. Por ejemplo, la falta de calefacción, agua, electricidad y un sistema de alcantarillado inadecuado. Es importante destacar que el problema no puede ser leve ni inocuo. Debe notificar a su propietario inmediatamente sobre cualquier peligro grave en la propiedad.
El desalojo constructivo se produce cuando un inquilino abandona la propiedad arrendada debido a una perturbación que interfiere gravemente con su uso y disfrute. Algunos ejemplos incluyen ruido excesivo por parte de otros inquilinos, falta de calefacción o electricidad por parte del arrendador, y cierre ilegal. El cierre patronal ilegal ocurre cuando el propietario cambia las cerraduras o impide de alguna otra manera que el inquilino entre en la propiedad sin una orden judicial. Un propietario está obligado a reparar y eliminar las condiciones que representan una amenaza grave para la vida, la salud o la seguridad de los ocupantes.
Si existe una condición peligrosa, el inquilino no debe retener el alquiler al arrendador. La manera correcta de lograr que un arrendador arregle una condición peligrosa es presentar una Demanda de Depósito de Alquiler. Si el propietario no realiza las reparaciones dentro de los 6 meses, puede solicitar que el tribunal le entregue el dinero pagado a la cuenta de depósito en garantía.
Para esto, se debe notificar al arrendador del problema, lo cual puede ser informal (por carta, en persona, por teléfono, etc.). El inquilino debe darle a su arrendador un tiempo razonable para solucionar el problema. El problema debe representar una amenaza grave para la vida, la salud o la seguridad de los ocupantes. Si el tribunal ha dictado tres o más sentencias contra el inquilino por impago de alquiler en los últimos 12 meses, no emitirá una orden de depósito de garantía de alquiler. El arrendador tiene 90 días para realizar las reparaciones a la propiedad. Durante este tiempo, es importante permitir que el propietario o los reparadores de la propiedad realicen reparaciones y pagar el alquiler en una cuenta de depósito en garantía.
Demanda por Retención Indebida del Depósito de Seguridad
Definición: El propietario puede quedarse con cualquier parte del depósito de seguridad por alquiler no pagado, daños debido al incumplimiento del contrato de arrendamiento o daños a la propiedad que excedan el monto establecido. El arrendador debe enviar al inquilino una declaración escrita de daños y perjuicios dentro de los 45 días posteriores a la finalización del contrato de arrendamiento.
Desgaste ordinario: Un arrendador no puede cobrarle al inquilino por daños derivados del desgaste normal. Esta es una regla de sentido común. Por ejemplo, el arrendador no puede cobrarle al inquilino por reemplazar una alfombra desgastada por el uso o por pintar las paredes porque hay pequeños agujeros donde se colgaron cuadros.
Mitigación de daños: Cuando un inquilino rescinde un contrato de arrendamiento antes de su vencimiento, generalmente es responsable del resto del plazo del contrato. Sin embargo, el arrendador debe hacer esfuerzos razonables para encontrar un nuevo inquilino.
Si le han notificado una denuncia y una citación, lo más importante es presentarse en la fecha, hora y lugar del tribunal indicado en la citación. De no hacerlo, puede resultar en que se dicte sentencia en su contra. Si tiene preguntas adicionales, puede hablar con un abogado sobre cualquier problema relacionado con una disputa entre usted y un propietario o inquilino.