Los remates hipotecarios son propiedades que los bancos recuperan de deudores que no pagaron sus créditos hipotecarios.
Más que inmobiliario es un negocio financiero para incrementar tu capital sin riesgos. Las pandemias y crisis económicas generan excelentes oportunidades que los grandes inversionistas aprovechan para hacer crecer su patrimonio / capital.
Aspectos Clave Antes de Invertir en Remates Judiciales
Normalmente los inmuebles no se pueden conocer en su interior ya que la mayoría siguen habitados por los deudores. Se compran a ciegas pero a muy buen precio.
En este tipo de inversión, el capital invertido se encuentra respaldado por la garantía hipotecaria que es la propiedad. Si el deudor no consigue el dinero para pagar su deuda, se te adjudica el inmueble para pagar la deuda.
Nosotros nos encargamos de terminar el juicio, hacer el desalojo, tomar posesión del inmueble y entregarlo desocupado y listo para escriturar, subsanado jurídicamente.
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No hay riesgo de perder dinero. Aquí el factor no es riesgo sino tiempo ya que el juicio es un traje hecho a la medida para que el banco siempre gane y una vez que le pagas al banco, ahora tú tomas el lugar del banco como acreedor.
La cesión de derechos que te hace el banco, tarde o temprano se va a materializar en mucho más dinero o en una propiedad, sólo es cuestión de tiempo y de revisar correctamente la situación jurídica de cada asunto para evitar riesgos y contingencias.
La Importancia de la Revisión Jurídica Previa
Lo más importante que tienes que saber antes de invertir en remates es la revisión del expediente judicial donde se confirma la etapa legal actual y el monto de la deuda.
Nos cercioramos de que el demandado haya sido bien emplazado (bien notificado), que la deuda sea alta, que el demandado no tenga otros acreedores, pensiones alimentarias, embargos, demandas laborales o problemas con el SAT.
Además de revisar a detalle el expediente jurídico directamente en juzgados, cotejamos esta información con el Registro Público de la Propiedad (RPP) en donde verificamos que el inmueble se encuentre como garantía hipotecaria, que la hipoteca esté inscrita en primer lugar y que no tenga más gravámenes.
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Esta información confirmará si es un asunto viable y sano que te conviene adquirir. El despacho te cobra $12,000.00 pesos por este trámite incluyendo el Certificado de Libertad de Gravamen y la emisión del dictamen jurídico.
Los despachos especializados en remates judiciales se encargan de estudiar los expedientes antes de acudir a la subasta. El abogado encargado de dicho estudio debe observar todas las situaciones legales ocurridas a lo largo del juicio y determinar si aquéllas no vulneran los derechos del demandado (cabe señalar que de esta manera se evita entrar en negocios complicados y llenos de conflictos legales). En suma, se trata de emprender una experiencia positiva asistida por la prudencia.
La ley permite que quienes se encuentren interesados puedan consultar el avalúo que se haya hecho de la propiedad objeto a remate, pero algunos Juzgados permiten el estudio del expediente completo, desde nuestro punto de vista, esto debería ser la regla.
Estatus Jurídico de los Inmuebles y Estrategias de Inversión
Tenemos inmuebles en todas las etapas del juicio.
Si compras un asunto en etapa temprana del juicio (derechos de cobro y litigiosos), el tiempo de entrega será mayor pero el precio de remate será muy bajo. Hemos encontrado inmuebles hasta en la cuarta parte de su valor real. Al 25% de su valor comercial.
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Si compras un inmueble en una etapa muy avanzada (Adjudicado por ejemplo), el tiempo de entrega será menor pero el precio de compra será mayor.
Si realmente quieres hacer dinero, compra derechos litigiosos.
Si lo que buscas es quedarte con el inmueble para habitarlo o rentarlo, te recomiendo que compres derechos adjudicatarios o remates judiciales (subastas públicas). Su precio es mayor pero ya no adquieres la deuda sino la propiedad y ya no es posible que el deudor pague su deuda.
El Proceso Judicial de un Remate
El proceso judicial está determinado en las leyes, y es una secuencia de etapas que debe seguir toda autoridad pública para resolver un litigio entre una parte demandante y una parte demandada. Este consta de 5 etapas básicas:
- Demanda: Con motivo del incumplimiento de obligaciones económicas contraídas por un deudor, existe un demandante (parte afectada) que solicita una instancia legal para hacer valer sus derechos con relación al demandado (parte infractora). El Tribunal designa un juzgado para el desarrollo del proceso.
- Notificación y contestación de demanda: En razón de la interposición de la demanda, la autoridad notifica personalmente al demandado que existe un proceso en su contra, obligándolo a comparecer a juicio y en caso de no hacerlo se le tendrá por rebelde en el proceso.
- Ofrecimiento y desahogo de pruebas: En esta etapa, ambas partes presentan pruebas que acrediten sus argumentos o descalifiquen los de la parte contraria.
- Sentencia.
- Ejecución de sentencia.
Un juicio especial hipotecario en promedio tarda 2.8 años desde la presentación de la demanda hasta la toma de posesión y adjudicación del inmueble.
La ventaja de comprar derechos de cobro o litigiosos con garantía hipotecaria es que la deuda crece cada día a tu favor, los intereses no se detienen, siguen aumentando a favor del inversionista y provocan que el deudor no pueda pagar su deuda y se termina adjudicando el inmueble a favor del cliente / inversionista.
La ventaja es que los intereses NUNCA se detienen, la deuda sigue creciendo a tu favor como una bola de nieve y eso hace que el demandado ya no pueda pagar su deuda y te terminas adjudicando el inmueble.
¿Qué significa Adjudicado?
Significa que ya se terminó el juicio y adquieres el derecho real de escriturar el inmueble a tu nombre ante el registro público de la propiedad y de comercio y se realice la cancelación de la hipoteca anterior.
El juez ordena la toma de posesión del inmueble mediante una negociación de entrega o desalojo (lanzamiento).
El demandado pierde el derecho a pagar su deuda. Se le agotaron todos sus derechos de defensa legal como apelaciones, amparos y derecho al tanto.
El tiempo de entrega de estos inmuebles es muy rápido y no hay forma en la que el demandado pueda recuperar la propiedad dentro del proceso legal.
Si el banco ya te hizo la cesión de derechos ante notario público (entrega jurídica), ahora el deudor / demandado te tendría que pagar a ti el total de la deuda con intereses ordinarios y moratorios.
Recuerda que el demandado no le debe 3 pesos al banco, sino una bola de nieve de intereses muy grande y ya no se los debería al banco sino a ti y te los tendría que pagar a ti, así que recuperarías tu inversión inicial más una excelente ganancia más todo lo que se haya generado de intereses en ese tiempo.
Requisitos y Proceso de Depósito de Garantía en Remates Judiciales en Baja California
Como antes se mencionó, el billete de depósito (BIDE) es un documento oficial expedido por BANSEFI S.N.C., mediante el cual se consigna el dinero al juzgado en donde se llevará a cabo el remate judicial.
Una vez que el abogado da su visto bueno, el cliente puede adquirir el billete para participar en la subasta. El propio billete sirve para dar el pago total de la propiedad al concluir el trámite.
Para los remates en el Estado de Baja California, el participante o su representante legal deberá firmar los documentos correspondientes. Es crucial asegurarse de su puntual registro y asistencia a la subasta pública.
Los bienes se sacarán a pública subasta, anunciándose por medio de edictos que se fijarán por dos veces en los tableros de avisos del juzgado y en los de la tesorería de la Ciudad de México, debiendo mediar entre una y otra publicación siete días hábiles y, entre la última y la fecha del remate, igual plazo.
Será adjudicado el bien al participante que haya ofrecido el importe mayor.
Los jueces federales solicitan una fianza monetaria (mediante billete de depósito) como garantía del recurso de amparo por el tiempo que le quita a la parte actora del juicio (demandante o banco).
Cuando se pierde el amparo, se ejecuta la garantía monetaria y pasa al patrimonio de la parte actora.
Gastos Adicionales y Consideraciones Económicas
Costos Asociados al Trámite y Adjudicación
Aparte del precio del remate y los servicios profesionales del despacho, se deben contemplar otros gastos adicionales:
- Trámite de cesión de derechos: Considerar de $17,000.00 a $26,000.00 pesos (más IVA en caso de requerir factura). Esto se lo pagas directamente a la notaría al momento en que te hagan la cesión de derechos.
- Adeudos: Luz, agua, predial o mantenimiento condominal en su caso. Normalmente no te dejan adeudos ya que el demandado sigue habitando el inmueble y necesita de los servicios básicos.
- Mantenimiento / Remodelación: Darle mantenimiento si es que lo requiere. Normalmente entregan los inmuebles en buenas condiciones ya que la mayoría están habitados, pero guarda un poco de dinero por si el inmueble llegara a requerir algún tipo de mantenimiento general o reparación.
Gastos de Escrituración e Impuestos
Estos gastos adicionales aplican ÚNICAMENTE si te llegas a adjudicar el inmueble y lo quieres elevar a escritura pública.
Una vez que te adjudiques el inmueble el juez ya te permite escriturar la propiedad incluso antes de tener la posesión material. Se puede escriturar y hacer el lanzamiento al mismo tiempo. También se puede tomar posesión del inmueble sin tener la escritura pública.
Si deseas quedarte con el inmueble para habitarlo o rentarlo, definitivamente sí te recomiendo elevarlo a escritura pública con el notario de tu elección.
Si lo compraste por inversión, NO ES NECESARIO escriturar. Te conviene más venderlo mediante una cesión de derechos adjudicatarios para no pagar doble escritura y trasladar los gastos de escrituración e impuestos al siguiente cesionario (a tu nuevo comprador).
La escritura pública cuesta entre el 7% y el 9% del valor comercial del inmueble en la Ciudad de México. El notario de tu elección manda a hacer un nuevo avalúo. El monto de la escritura te incluye traslado de dominio, aranceles, honorarios del notario, avalúo, inscripción al registro público, certificados y cancelación de hipoteca.
El avalúo también lo podemos hacer por fuera para reducir la carga de impuestos con una buena estrategia fiscal.
Es importante recalcar que si te adjudicas y escrituras el inmueble, te tocaría a ti pagar los impuestos, escrituración, traslado de dominio y adeudos.
Impuestos al Escriturar:
- ISR por Adquisición: Dependerá si por el valor catastral vigente alcanza el beneficio de la jornada notarial. De lo contrario se requerirá avalúo fiscal subido al SIGAPRED (Sistema de Tesorería de la Ciudad de México para el pago del Impuesto Local ISAI), es útil para saber qué cantidad genera este impuesto. Si adquieres el inmueble a nombre de una persona moral (empresa), no tienes que pagar este impuesto.
- Impuesto por Utilidad: Es la diferencia entre los valores de adjudicación y avalúo comercial, estará gravada de forma directa y el notario tendrá la obligación de retenerlo si el adquiriente es persona física. Es el 20% de utilidad sobre la diferencia entre el valor de la compra y el valor de la venta.
- Impuesto Sobre la Renta por Enajenación: Es el Impuesto que le corresponde pagar a la parte vendedora, al perder el inmueble el demandado no se hace responsable de cubrirlo, y esta obligación la adquiere el inversionista.
- Traslado de Dominio: Depende del número de partes involucradas. Normalmente solo es de banco hacia el nuevo cesionario (inversionista).
Diferencias entre Cesión de Derechos y Escritura Pública
Los dos instrumentos son títulos de propiedad con el mismo peso jurídico.
Te conviene elevar tu cesión de derechos a escritura pública cuando tu intención sea quedarte con la propiedad.
La mayoría de nuestros clientes son inversionistas. Ellos no vienen por un inmueble sino por LA UTILIDAD que genera el negocio de adquirir remates.
Los inversionistas compran asuntos muy baratos en etapas tempranas del juicio y los venden en etapas avanzadas del juicio a un precio mucho mayor y se quedan únicamente con la ganancia.
La puedes vender al día siguiente que te la entregue la notaría siempre y cuando el precio de venta esté por debajo de la deuda y el precio sea atractivo para otros inversionistas. Esta es la clave del negocio de los remates: Comprar barato y vender más caro.
| Concepto | Descripción | Costo Estimado |
|---|---|---|
| Revisión de expediente y dictamen jurídico | Incluye Certificado de Libertad de Gravamen y emisión de dictamen jurídico. | $12,000.00 MXN |
| Trámite de cesión de derechos | Pagado directamente a la notaría. | $17,000.00 a $26,000.00 MXN (más IVA en caso de requerir factura) |
| Adeudos (luz, agua, predial, mantenimiento) | Normalmente no aplican si el deudor sigue habitando el inmueble y necesita de los servicios básicos. | Variable, si aplica. |
| Mantenimiento / Remodelación | Gastos por posibles reparaciones o mejoras al inmueble. Guarda un poco de dinero por si el inmueble llegara a requerir algún tipo de mantenimiento general o reparación. | Variable |
| Escrituración | Incluye honorarios del notario, cancelación de hipoteca, inscripción al registro público de la propiedad, avalúo y certificados. | 7% al 9% sobre el valor comercial del inmueble (referencia CDMX) |
| ISR por Adquisición | Dependerá si por el valor catastral vigente alcanza el beneficio de la jornada notarial. Si adquieres el inmueble a nombre de una persona moral (empresa), no tienes que pagar este impuesto. | Variable |
| Impuesto por Utilidad | Es el 20% de utilidad sobre la diferencia entre el valor de la compra y el valor de la venta. | 20% de la utilidad |
| Impuesto Sobre la Renta por Enajenación | Impuesto que le corresponde pagar a la parte vendedora; al perder el inmueble el demandado no se hace responsable de cubrirlo, y esta obligación la adquiere el inversionista. | Variable |
| Traslado de Dominio | Depende del número de partes involucradas. Normalmente solo es de banco hacia el nuevo cesionario (inversionista). | Variable |
| Otros Gastos de Ejecución y Desalojo | Avalúo, certificados de libertad de gravamen, cancelación de hipoteca, estado de cuenta contable certificado, publicación de edictos, ofrecimientos económicos al deudor, gastos de ejecución y desalojo (cerrajero, cargadores, fuerza pública, etc.), honorarios del notario, impuestos y derechos. | Variable |
Asesoría Legal Especializada
No dejes que tu familia sabotee tus planes y sueños. Con la asesoría y representación legal correcta lo puedes lograr sin poner en riesgo tu patrimonio. Por tal motivo nosotros revisamos todos los documentos antes de comprar, expediente jurídico en juzgados y registro público de la propiedad. Ya estás en el lugar correcto. Somos los expertos en remates inmobiliarios.
Comprar inmuebles directamente al banco es un negocio totalmente seguro ya que los bancos no corren riesgos y no hubieran otorgado la línea de crédito si los documentos del inmueble no estuvieran en regla.
Si tus abogados son especialistas en la materia, ellos pueden continuar con el proceso jurídico. En este caso solo te cobraríamos la comisión mercantil de intermediación y descontaríamos la acción legal y jurídica, honorarios del despacho y lanzamiento.