En el desarrollo del presente documento analizaré las diversas formas de deducir los terrenos en la Ley del ISR. En México, el tratamiento fiscal de las ganancias o pérdidas en la venta de terrenos está regulado por la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR).
El tratamiento fiscal de la venta de terrenos en México implica la determinación de la ganancia o pérdida considerando el ajuste por inflación del costo comprobado de adquisición y la deducción de gastos relacionados con la venta. Las ganancias están sujetas al ISR, con tasas que varían para personas físicas y morales.
El Costo Comprobado de Adquisición y su Relevancia en las Deducciones
Para las personas morales, el principal componente deducible al considerar terrenos es el Costo Comprobado de Adquisición. Este concepto es fundamental para determinar la base gravable en el momento de una futura enajenación.
Costo Comprobado de Adquisición: Se refiere al valor original pagado por el terreno más cualquier mejora o gasto adicional capitalizado que haya incrementado el valor del terreno.
Para efectos fiscales, este costo debe ser actualizado:
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El costo comprobado de adquisición se ajusta multiplicándolo por un factor de actualización, que se obtiene dividiendo el INPC del mes en que se realiza la venta entre el INPC del mes en que se adquirió el terreno.
La deducción de la parte correspondiente a la adquisición se realiza principalmente al momento de la enajenación o cuando el bien deja de ser útil para las operaciones de la entidad.
Cuando el contribuyente enajene los bienes o cuando éstos dejen de ser útiles para obtener los ingresos, deducirá, en el ejercicio en que esto ocurra, la parte aún no deducida. Lo anterior no es aplicable a los casos señalados en los párrafos penúltimo y último de este artículo. En el caso en que los bienes dejen de ser útiles para obtener los ingresos, el contribuyente deberá mantener sin deducción un peso en sus registros y presentar aviso ante las autoridades fiscales.
Gastos Directamente Relacionados con la Venta de Terrenos
Además del costo de adquisición, las personas morales pueden deducir ciertos gastos asociados directamente al proceso de venta del terreno.
Se pueden deducir los gastos que estén directamente relacionados con la venta del terreno.
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Requisitos Generales para la Aplicación de Deducciones por Personas Morales
Para que cualquier erogación efectuada por una persona moral sea considerada deducible, es fundamental cumplir con una serie de requisitos establecidos por la normativa fiscal. Al presentar la declaración anual de personas morales, es importante considerar algunos aspectos para garantizar la correcta aplicación de las deducciones autorizadas.
La Importancia de la Documentación
Es fundamental contar con la documentación adecuada que respalde los gastos y costos que se pretenden deducir. Es importante señalar que los gastos que pueden ser deducidos según lo establecido en la Ley ISR deben ser absolutamente necesarios y esenciales para las operaciones de la empresa, y deben contar con el respaldo de una factura CFDI.
Condiciones de Pago para la Deducción
Las erogaciones deben cumplir con la condición de haber sido efectivamente pagadas:
- Que hayan sido efectivamente pagadas al momento de su deducción, incluso para el caso de los pagos provisionales.
- Tratándose de pagos con cheque, se considera efectivamente erogado en la fecha en la que el mismo haya sido cobrado.
- Igualmente, se consideran efectivamente pagadas cuando el contribuyente entregue títulos de crédito suscritos por una persona distinta.
Naturaleza y Objeto de las Erogaciones
Las erogaciones deben corresponder a la naturaleza de las operaciones de la entidad y cumplir con ciertos criterios fiscales.
Que las erogaciones correspondan a la adquisición de bienes, servicios independientes o a la obtención del uso o goce temporal de bienes por las que el enajenante, el prestador del servicio independiente o el otorgante del uso o goce temporal, según corresponda, deba pagar el impuesto empresarial a tasa única, así como cuando las operaciones mencionadas se realicen por las personas a que se refieren las fracciones I, II, III, IV o VII del artículo 4 de esta Ley.
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Para fines de deducción, también se consideran los casos en que los bienes se adquieran o se aplique el costo de lo vendido fiscal.
Otros Impuestos Considerados Deducibles para Personas Morales
Además de los costos de adquisición y gastos directamente relacionados, existen otros impuestos que una persona moral puede deducir.
Algunos impuestos locales y federales pagados por la empresa, como el Impuesto al Valor Agregado (IVA) y el Impuesto Sobre Nómina (ISN), pueden ser deducibles.
Marco de la Enajenación de Bienes para Efectos Fiscales
El Código Fiscal de la Federación (CFF) y la Ley del Impuesto al Valor Agregado (LIVA) establecen qué se considera una enajenación de bienes, lo cual es relevante para determinar la ganancia o pérdida para el ISR y la aplicación del IVA.
Por último, acorde a lo previsto por el numeral 8 de la ley del IVA, es objeto de la Ley la enajenación de bienes, conforme al artículo 14 de CFF, motivo por el que la enajenación de bienes inmuebles se deberá gravar a la tasa de 16%.
Se consideran enajenaciones, entre otros casos:
- En el acto en el que el fideicomisario designado ceda sus derechos o dé instrucciones al fiduciario para que transmita la propiedad de los bienes a un tercero.
- La que se realice mediante fusión o escisión de sociedades, excepto en los supuestos a que se refiere el artículo 14-B de este Código.
- Cuando se emitan certificados de participación por los bienes afectos al fideicomiso y se coloquen entre el gran público inversionista, no se considerarán enajenados dichos bienes al enajenarse esos certificados, salvo que estos les den a sus tenedores derechos de aprovechamiento directo de esos bienes, o se trate de acciones.
- Cabe precisar que se entiende que se efectúan enajenaciones a plazo con pago diferido o en parcialidades, cuando se efectúen con clientes que sean público en general, se difiera más del 35% del precio para después de sexto mes y el plazo pactado exceda de doce meses.
- Artículo 21. , de títulos valor que representen la propiedad de bienes, excepto tratándose de mercancías, así como de materias primas, productos semiterminados o terminados, así como de otros títulos valor cuyos rendimientos no se consideran intereses en los términos del artículo 9o.
Importancia de la Conciliación Contable-Fiscal
Para una correcta determinación de las deducciones y la base imponible, es crucial una adecuada conciliación de los registros contables y fiscales.
Además de esta revisión, es esencial entender los datos financieros requeridos para la declaración anual. Además de presentar estos documentos financieros, es fundamental realizar una conciliación contable-fiscal. Esta conciliación implica verificar el resultado fiscal considerando tanto los ingresos fiscales no contables como las deducciones contables no fiscales.
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