Llevas meses buscando piso. Un día, por fin, visitas uno que encaja a la perfección con lo que estabas buscando, pero hay más personas detrás de ti haciendo cola para verlo. ¿Qué puedes hacer? ¿Hay alguna manera de asegurarte de que será para ti? En este artículo me gustaría hablarte del contrato de reserva o paga y señal, un documento que genera dudas, pero que al mismo tiempo se puede convertir en tu mejor herramienta para no perder la vivienda que tanto tiempo llevabas esperando.
¿Qué es un contrato de reserva o paga y señal?
El contrato de reserva es el documento que suele firmar el posible comprador o arrendatario con la agencia inmobiliaria (o propietario) que enseña el piso, y va asociado a la entrega de una cantidad de dinero en concepto de paga y señal. Su función principal es detener la comercialización de la vivienda durante un tiempo determinado, permitiendo que se pueda llegar a un acuerdo con la propiedad de dicha vivienda. ¡Cuidado! Detener la comercialización no siempre quiere decir que la inmobiliaria no la pueda promocionar más. No obstante, el primero que formalice el contrato, tendrá prioridad frente a otros interesados.
Aspectos clave antes de firmar
Una reserva se firma, sobre todo, con dos objetivos. El primero es confirmar que realmente tienes interés en la vivienda y, si llegas a un acuerdo con la propiedad en cuanto a precio, plazos y condiciones, estás dispuesto a continuar con el proceso. La segunda razón es porque durante el tiempo que sea vigente la reserva, tendrás prioridad frente a otros compradores o arrendatarios que también se puedan interesar por la misma vivienda. Al firmar, adquirirás algunas obligaciones y compromisos que debes conocer, sobre todo teniendo en cuenta que vas a entregar una cantidad de dinero a cuenta.
¿Qué debe constar en el documento?
Un contrato de reserva certifica que tú, como parte compradora o arrendataria, tienes un interés real en comprar o alquilar la vivienda identificada en el documento. En dicho contrato debe constar, como mínimo, el precio de la vivienda (el precio anunciado o el precio ofrecido por ti), el nombre de la persona o empresa que va a recibir el dinero, y la fecha de fin de validez de la reserva. Cuando la reserva la gestiona una agencia inmobiliaria, consta además un apartado que la parte propietaria deberá firmar si decide aceptar tu propuesta.
¿Puedo perder el dinero de la paga y señal?
Sí, si incumples con los términos a los que te has comprometido en el contrato de reserva. Por ejemplo, si la propiedad aceptara tu propuesta pero decidieras no continuar con el proceso o no respetaras las fechas vigentes en el contrato. No obstante, siempre hay excepciones. Si no puedes cumplir con los compromisos adquiridos por causas de fuerza mayor (enfermedad, accidente…), habla con tu agencia inmobiliaria e intenta llegar a un acuerdo.
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Ejemplo práctico de reserva
Una vez hecha la reserva, la cantidad entregada en concepto de paga y señal pasará a formar parte de la totalidad del precio. Veámoslo con un ejemplo:
- Precio de la vivienda: 300.000 euros.
- Reserva (1%): 3.000 euros entregados.
- Firma de arras: Se debe adelantar el 10% (30.000 euros).
- Pago final en la firma: Solo tendrás que aportar 27.000 euros, puesto que los 3.000 euros de reserva se descuentan.
Diferencias entre reserva, paga y señal y contrato de arras
Existen diferencias importantes entre un contrato de reserva y un contrato de arras o señal. Las más evidentes son la penalización en caso de incumplimiento y la cantidad de dinero entregada. Mientras que en una reserva se suele pedir el 1%, en un contrato de arras la cantidad mínima no suele ser inferior al 10% del precio de venta.
Las arras constituyen una cláusula regulada por el código civil. El modelo de arras más habitual son las penitenciales, donde si el comprador desiste, pierde las cantidades entregadas, pero si el vendedor incumple, se ve obligado a devolver el doble. En el contrato de reserva, en caso de incumplimiento por parte del propietario, solo debería devolverte el dinero depositado en concepto de paga y señal.
Seguridad en la operación
Cuando tratas directamente con un propietario y das una paga y señal, la seguridad frente a una posible reclamación quedará en manos de los juzgados. En cambio, cuando un profesional se encarga del trámite, bien sea un abogado o una agencia inmobiliaria, este actúa como representante legal de la propiedad y puede ejercer como mediador en caso de conflicto, velando por el cumplimiento de los derechos y obligaciones de ambas partes.
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