Si estás comprando una casa, es probable que escuches el término “depósito en garantía” usado en distintos contextos. Esencialmente, un depósito en garantía es un acuerdo financiero en el que una tercera parte neutral retiene fondos o activos en nombre de dos partes involucradas en una transacción hasta que se cumplan ciertas condiciones. Un acuerdo de depósito en garantía se utiliza en transacciones inmobiliarias para proteger tanto a los compradores como a los vendedores durante el proceso de compra de una vivienda. Debido a los distintos propósitos que tiene, hay dos tipos de cuentas de depósito en garantía.
El Depósito en Garantía en la Compra de una Vivienda
Cuando compras una casa, tu contrato de compraventa incluye un depósito en buena fe, también conocido como depósito de buena fe. Este depósito demuestra al vendedor que estás comprometido con la compra de la vivienda. Si el contrato no se cumple por culpa del comprador, el vendedor suele quedarse con el dinero. Si bien los compradores de viviendas no están obligados a pagar un depósito de garantía, la mayoría de los vendedores no considerarán, y mucho menos aceptarán, una oferta sin un depósito.
Los compradores de viviendas incluyen un depósito de garantía (a veces llamado depósito de buena fe) junto con una oferta de compra para demostrar que están interesados en comprar una vivienda. El dinero se mantiene en una cuenta de depósito en garantía hasta que se cierra la venta; al momento del cierre, los fondos se aplican al pago inicial. Una cuenta de depósito en garantía es fundamental para proteger tu depósito durante la venta de una casa. Si entregaste tu depósito directamente al vendedor, hay una posibilidad de que el vendedor no te lo devuelva. Es habitual que los compradores de viviendas den un depósito inicial equivalente al 1% o 3% del precio de compra. En algunos mercados, lo habitual es un monto fijo, como $5,000. Por lo general, se requiere que los depósitos de garantía se realicen rápidamente después de que el vendedor acepta un contrato de compra. Espere realizar el depósito en un plazo de dos a cinco días.
Existen algunas situaciones en las que un comprador de una vivienda puede recuperar su dinero de garantía si la venta no se concreta. Un ejemplo es cuando un contrato de compra incluye una contingencia de que la propiedad tenga un título limpio. El depósito de garantía es una forma de demostrarles a los vendedores de viviendas que usted se toma en serio la compra de una casa. Otra forma es Obtenga una preaprobación para su hipoteca.
La Cuenta de Depósito en Garantía Hipotecaria
A veces, los fondos quedan en el depósito en garantía después de que se completa la venta de la casa. Esto se llama retención del depósito en garantía. Hay muchos motivos por los que puede ser necesaria una retención del depósito en garantía. Si estás construyendo una casa nueva, el dinero puede permanecer en el depósito en garantía hasta que apruebes todos los trabajos. Tu prestamista hipotecario también puede establecer una cuenta de depósito en garantía para pagar tus impuestos y el seguro de vivienda. En algunos estados, estas cuentas se conocen como cuentas de retención. Una cuenta de depósito en garantía es una cuenta de ahorros configurada y administrada por su prestamista hipotecario. Es importante entender que una cuenta de depósito en garantía es diferente del proceso de depósito en garantía cuando se compra una propiedad.
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Propósito y Funcionamiento
Con una cuenta de depósito en garantía establecida, pagará un pago de depósito en garantía cada mes, que es aproximadamente el total de sus pagos anuales divididos en montos mensuales manejables. Los impuestos a la propiedad por sí solos pueden ascender a miles de dólares al año. Según una encuesta de la Oficina del Censo de EE.UU., el impuesto inmobiliario medio pagado en EE.UU. es de casi 3,000 dólares. La mayoría de los prestamistas requieren cuentas de depósito en garantía para asegurarse de mantenerse al día con estas obligaciones y evitar gravámenes adicionales sobre la propiedad. Las cuentas de depósito en garantía están diseñadas para administrar ciertos gastos recurrentes específicos, pero no cubren todos los costos asociados con ser propietario de una vivienda. Por ejemplo, los pagos de electricidad, gas, agua y otros servicios públicos debe gestionarlos directamente el propietario de vivienda.
Las cuentas de depósito en garantía las pueden administrar una diversidad de terceros, como una compañía de depósito en garantía, un agente de la cuenta de depósito en garantía o un administrador de hipotecas. Cuando compras una casa, el depósito en garantía puede administrarlo una compañía de administración de hipotecas o un agente. El administrador de hipotecas maneja tu hipoteca desde el cierre hasta que lo pagues por completo. Los administradores de hipotecas son responsables de cobrar tu pago hipotecario, mantener los registros de pagos y administrar tu cuenta de depósito en garantía. Cuando tus facturas de impuestos y primas de seguro venzan, el administrador de tu hipoteca usará la cuenta de depósito en garantía para asegurarse de que se paguen a tiempo, cada vez. Algunos prestamistas administran sus propios préstamos, mientras que otros venden los derechos de administración a otra empresa.
Cálculo y Ajustes Anuales
La cantidad necesaria para depósito en garantía puede variar porque tus impuestos y las primas del seguro cambian de un año a otro. Dicho esto, el administrador determinará tus pagos del depósito en garantía del año siguiente según las facturas que se pagaron el año anterior. Utilizarán documentos del cierre del préstamo, la autoridad fiscal y tu compañía de seguros para calcular el total. Para estimar sus pagos de depósito en garantía, los prestamistas combinan el costo previsto de su seguro de vivienda y sus impuestos sobre la propiedad inmobiliaria. Este último se obtiene de la autoridad fiscal de su condado y se basa en el valor tasado de su propiedad. Cuanto más valiosa sea su propiedad, mayores serán el valor tasado y los impuestos a la propiedad.
Tu prestamista o administrador analizará tu cuenta de depósito en garantía todos los años para asegurarse de que el dinero que se recaude no sea demasiado ni muy poco. El depósito en garantía se vuelve a evaluar al menos una vez año y, dependiendo de si faltaron fondos o hubo dinero excedente, tu administrador hará un cálculo nuevo para el año. Si se demuestra que el dinero recaudado es muy poco, deberás cubrir la diferencia. Si los impuestos y el seguro de su propiedad son mayores que el saldo de su depósito en garantía, como en el caso de cambios inesperados en el mercado, esto se denomina escasez de depósito en garantía. Es posible que te ofrezcan hacer un pago único o aumentar la cantidad de tu pago mensual de la hipoteca para compensar la falta de fondos en la cuenta de depósito en garantía. Con esta cifra más alta, se intenta evitar que falten fondos de nuevo. Podría recibir un reembolso por el pago excesivo si el saldo de su cuenta de depósito en garantía supera el monto estimado y el colchón requerido.
Cuando te mudas por primera vez a tu hogar, la propiedad se revalúa con fines fiscales. Esto puede hacer que tus impuestos sobre la propiedad aumenten de manera considerable, especialmente si sube el valor de la vivienda. Cuando un administrador estima el depósito en garantía, es posible que no pueda predecir un aumento en tus impuestos sobre la propiedad. Por lo tanto, el depósito en garantía puede no ser suficiente.
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Para conocer los impuestos a la propiedad de una propiedad existente, llame o busque en la agencia tributaria local. Los impuestos a la propiedad son registros públicos en la mayoría de los estados y están disponibles previa solicitud. Una vez que tenga los números, podrá estimar los costos aproximados. Por ejemplo, digamos que su impuesto a la propiedad estimado es de $2,800 y su seguro de propietario es de $600, para un total de $3,400. Eso se desglosa en un pago mensual de $283.33. Sin embargo, un colchón de garantía equivalente a dos meses de pagos de garantía añade otros $566.66. Sumar ese costo al original da un nuevo total de $3966.66.
Ventajas y Desventajas
Una cuenta de depósito en garantía te quita la presión de hacer un pago total para cubrir impuestos y seguros. Otra ventaja es que no tienes que llevar un registro de las fechas de pago. Cuando tus facturas de impuestos y primas de seguro venzan, el administrador de tu hipoteca usará la cuenta de depósito en garantía para asegurarse de que se paguen a tiempo, cada vez. El mayor beneficio de tener una cuenta de depósito de garantía de Rocket Mortgage® es que tendrás tranquilidad sabiendo que estás siendo atendido por la compañía de préstamos hipotecarios más premiada de la historia, según las encuestas de consumidores de J.D. Rocket Mortgage ha ganado más premios que cualquier otra marca en los estudios de satisfacción de administradores de hipotecas de J.D. Power en los EE. UU. Este estudio de satisfacción del cliente se ha hecho anualmente desde 2002 hasta 2024.
Una cuenta de depósito en garantía se financia mediante tu pago mensual del préstamo, lo que hace que tu factura mensual sea más alta que si no tuvieras una cuenta de depósito en garantía. La cantidad necesaria para tu cuenta de depósito en garantía depende de tus impuestos sobre la propiedad y los costos del seguro de vivienda, que pueden cambiar cada año.
Exención y Eliminación de la Cuenta de Depósito en Garantía
Puede ser posible pagar tus impuestos y seguro sobre la propiedad por tu cuenta, en lugar de usar una cuenta de depósito en garantía. Además, podrías tener que pagar un cargo por administrar tus propios impuestos y seguros. Los requisitos para eximir la cuenta de depósito de garantía varían dependiendo de si optas por no tener la cuenta cuando obtienes el préstamo o si eliges eliminarla después. Algunos prestamistas hipotecarios permiten a los prestatarios establecidos cerrar su cuenta de depósito en garantía, según los términos específicos del contrato hipotecario. Por ejemplo, es posible que necesite tener una cierta cantidad de capital en la propiedad antes de que su prestamista acepte cerrar su cuenta de depósito en garantía.
Los únicos préstamos que exigen cuentas de depósito en garantía durante el plazo de la hipoteca son los de la Administración Federal de Vivienda (FHA). En la mayoría de los casos, puedes quitar el depósito en garantía de tu hipoteca, pero eso no significa que siempre sea una buena idea. Por ejemplo, algunos prestamistas exigen que tengas una relación préstamo-valor (LTV) de 80% o menos en ciertos casos y una cuenta de depósito en garantía con un saldo positivo. Sin una cuenta de depósito en garantía, usted es responsable de pagar los impuestos a la propiedad directamente a la agencia adecuada y el seguro de propiedad directamente a su compañía de seguros. Algunas personas prefieren este enfoque porque son buenas ahorrando para gastos mayores y prefieren ganar intereses sobre los ahorros. Solo cancele su cuenta de depósito en garantía si está seguro de que puede planificar, administrar y pagar estas importantes facturas a tiempo. Cuenta de depósito en garantía o no, es importante recordar que el pago de los impuestos a la propiedad y el seguro son parte de los costos hipotecarios mensuales y anuales.
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Préstamos con Garantía Hipotecaria
Un préstamo con garantía hipotecaria puede ser una herramienta financiera poderosa que le permite aprovechar el valor acumulado de su vivienda para diversos fines, como mejoras en el hogar, consolidación de deudas u otros gastos importantes. La tasa de interés que se ofrece es mucho más baja que las de otro tipo de préstamos como los personales o los de nómina, puesto que en esos dos ejemplos no existe garantía alguna de pago. Un crédito de liquidez con garantía hipotecaria te permite usar el capital de tu casa y ponerlo a trabajar. Como en otros casos, un crédito mal usado puede dañar tu salud financiera, sin embargo, no siempre tiene que ser de esta manera. Obtén un crédito hipotecario, crédito de auto o préstamo personal de forma inmediata con nosotros.
Pasos para Solicitar un Préstamo con Garantía Hipotecaria
Solicitar un préstamo con garantía hipotecaria implica varios pasos.
- Determinar el capital de la vivienda: El primer paso para solicitar un préstamo con garantía hipotecaria es determinar cuánto capital tiene en su casa. Usted puede obtener una estimación del valor de su casa observando las ventas recientes de casas similares en su área, utilizando herramientas de valoración de bienes raíces en línea o contratando a un evaluador profesional. Calcule el saldo de su hipoteca utilizando su último estado de cuenta. Luego, reste el saldo del valor de mercado. Por ejemplo, si su casa está valuada en 300.000 dólares y debe 200.000 dólares en su hipoteca, su capital es de 100.000 dólares.
- Verificar el puntaje de crédito: Su puntaje de crédito es un factor crucial para determinar su elegibilidad para un préstamo con garantía hipotecaria. Un puntaje de crédito más alto indica un menor riesgo para los prestamistas, lo que puede generar mejores condiciones de préstamo y tasas de interés más bajas. Usted puede obtener su puntaje de crédito de las principales agencias de informes crediticios, como Experian, Equifax y TransUnion. Muchas instituciones financieras y servicios en línea también ofrecen monitoreo gratuito de puntaje crediticio.
- Reunir los documentos requeridos: Para solicitar un préstamo con garantía hipotecaria, deberá proporcionar varios documentos a su prestamista para verificar su situación financiera y su capacidad de pagar el préstamo.
- Elegir un prestamista: Elegir el prestamista adecuado es un paso fundamental para conseguir un préstamo con garantía hipotecaria. Investigue y compare ofertas de distintas instituciones financieras, incluidos bancos, cooperativas de crédito y prestamistas en línea. Preste atención a las tasas de interés, que pueden afectar significativamente el costo total de su préstamo. Los préstamos con tasa fija ofrecen pagos estables a lo largo del tiempo, mientras que los préstamos con tasa variable pueden comenzar con tasas más bajas, pero pueden fluctuar. Los prestamistas pueden cobrar diversas comisiones, incluidas las comisiones de aplicación, las comisiones de apertura, las comisiones de tasación y los costos de cierre.
- Aplicación y tasación: Una vez que usted haya elegido un prestamista, deberá completar una solicitud formal. Este proceso implica presentar todos los documentos requeridos y brindar información sobre su situación financiera. Luego, el prestamista revisará su solicitud y realizará una verificación de crédito. Después de enviar su solicitud, el prestamista generalmente solicitará una tasación de su vivienda para determinar su valor de mercado actual. Después de la inspección, el tasador compilará un informe que incluye el valor de mercado estimado de su vivienda. Si el valor de la tasación cumple o supera los requisitos del prestamista, su solicitud avanzará.
- Acuerdo de préstamo y cierre: Una vez aprobada, el prestamista le proporcionará un contrato de préstamo que describe los términos y condiciones del préstamo con garantía hipotecaria. Este documento detallará el monto del préstamo, la tasa de interés, el cronograma de pago, las tarifas y cualquier otra información pertinente. Antes del cierre, el prestamista le enviará una Declaración de cierre, que es un documento detallado que enumera todos los costos finales asociados con el préstamo. El proceso de cierre implica la firma de la documentación final. Esta cita generalmente se lleva a cabo en la oficina del prestamista, una compañía de títulos o una oficina de abogados.
- Desembolso de fondos y derecho de rescisión: Una vez que se complete el proceso de cierre y se hayan firmado todos los documentos, el prestamista desembolsará los fondos del préstamo. Los fondos de un préstamo con garantía hipotecaria normalmente se desembolsan como un pago único. Una vez que usted reciba los fondos, puede usarlos para los fines descritos en su contrato de préstamo. En algunos casos, puede haber un período de reflexión (también conocido como derecho de rescisión) después de cerrar el préstamo. Este período suele ser de tres días hábiles durante los cuales puede cancelar el préstamo sin penalización.
- Consideraciones fiscales: El interés pagado por un préstamo con garantía hipotecaria puede ser deducible de impuestos, pero esto depende de cómo utilice los fondos del préstamo. Según el IRS, se puede deducir el interés si el préstamo se utiliza para “comprar, construir o mejorar sustancialmente” la vivienda que garantiza el préstamo. Esto se conoce como la deducción de intereses del préstamo con garantía hipotecaria. Las leyes fiscales pueden ser complejas y estar sujetas a cambios. Es recomendable consultar con un profesional de impuestos para comprender cómo un préstamo con garantía hipotecaria afectará sus impuestos según su situación específica.
Términos Clave
- Cuenta de depósito en garantía: Una cuenta de ahorros configurada y administrada por su prestamista para pagar facturas importantes relacionadas con su hipoteca y propiedad.
- Impuestos sobre la propiedad: Impuestos pagados por un individuo sobre la base de su propiedad según el valor tasado de la propiedad y la tasa impositiva local y estatal.
- Valor de tasación: El valor tasado de una propiedad se utiliza para calcular las tasas del impuesto a la propiedad. Considera el valor de viviendas similares en el municipio, metros cuadrados y valor actual de mercado.
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