En el marco de la Reforma Tributaria (“Reforma”), hoy existe una creencia generalizada respecto a que las personas naturales que hayan adquirido bienes raíces antes del 2004 no serán afectados por la Reforma a contar del 2017, en caso de venderlos y generar un mayor valor.
Para entender el origen de esta creencia hay que hacer una breve referencia a los impuestos que afectan la venta de bienes raíces.
Contexto Tributario Previo a la Reforma (Chile)
En la actualidad y hasta el 31 de diciembre de 2016, si una persona natural es dueña de un bien raíz y lo vende, no paga impuesto a la renta por el mayor valor generado, en la medida que cumpla los requisitos establecidos en la Ley sobre Impuesto a la Renta (“LIR”).
Estos requisitos se refieren, básicamente, al carácter habitual que pueda tener el vendedor, al tiempo que ha sido dueño del inmueble y a que el comprador no sea una sociedad en que participa el mismo vendedor.
Efectos de la Reforma Tributaria en Bienes Adquiridos Antes de 2004 (Chile)
Sin perjuicio de lo anterior, la Reforma estableció que, en apariencia, aquellas personas naturales que adquirieron inmuebles antes del 1° enero de 2004 no se verían afectados por el nuevo impuesto cuando vendieran su bien raíz y, en cambio, mantendrían la antigua norma de no tributación.
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No obstante hay quienes estiman que la redacción final de la Reforma contiene algunas normas y requisitos que, si no son debidamente aclarados, permitirían gravar con impuesto Global Complementario las ganancias de capital generadas en las ventas de inmuebles adquiridos con anterioridad al año 2004, sin tener siquiera la posibilidad de acogerse al impuesto especial del 10%.
Por lo tanto, la redacción final de la Reforma incorpora implícitamente en su texto requisitos especiales que podrían traer como consecuencia que personas naturales que adquirieron bienes raíces antes de 2004 y con posterioridad a esa fecha, deban pagar impuesto a la renta cuando vendan su propiedad, sin siquiera tener el beneficio de las UF 8.000 exentas de impuesto.
Así, por ejemplo, una persona natural dueña de una parcela rural, a contar del 2017 deberá, por regla general, declarar la renta efectiva que pueda generar dicho bien.
Determinación de la Fecha de Adquisición en Sucesiones
En el caso de personas naturales a que se refiere el segundo párrafo del artículo 17° de la Ley (el cónyuge supérstite, los herederos y los demás sucesores a título gratuito), se considera como fecha de adquisición a la fecha en que se dicte la sucesión intestada o se inscriba el testamento en los Registros Públicos.
Tratándose de sucesiones indivisas, es decir, cuando aún no se ha dictado la declaratoria de herederos ni se ha inscrito en los Registros Públicos el testamento, la transmisión de bienes inmuebles con ocasión del fallecimiento del causante constituye una adquisición para la sucesión, para los efectos de las normas del Impuesto a la Renta materia de análisis, debiéndose considerar como fecha de tal adquisición la del fallecimiento del causante.
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Para los mismos efectos, con la emisión de la declaratoria de herederos o la inscripción del testamento en los Registros Públicos, se entiende que en la misma fecha de tales actos, el cónyuge supérstite, los herederos y los demás sucesores a título gratuito, adquieren los inmuebles que forman parte de la masa hereditaria.
Cálculo del Costo de Adquisición y su Actualización (México)
Cuando una persona física enajena un inmueble, para determinar la ganancia objeto del Impuesto Sobre la Renta, puede descontar, del ingreso obtenido, el costo del terreno y de la construcción, ambos actualizados.
Mecanismos de Actualización del Costo
- La actualización del costo del terreno se hace con base en una mecánica diferente a la que se sigue para actualizar las construcciones.
- La construcción por ser un activo fijo, se actualiza desde el mes en que se adquirió y hasta el último mes de la primera mitad del periodo en el cual el bien haya sido utilizado.
- El terreno con base en lo dispuesto por el artículo 19 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta se actualiza desde el mes en que se adquirió y hasta el mes inmediato anterior a aquel en el cual se hizo la enajenación.
Consideración del Costo Total sin Detalle
No obstante, hay casos en los que es imposible saber cuál es el costo de adquisición de cada bien, puesto que al adquirirlo, recibirlo en donación o por adjudicación judicial simple y sencillamente conocemos el valor total sin detalle.
Para lo que hemos expuesto, precisa que cuando no se pueda efectuar esta separación se considerará como costo del terreno el 20% del costo total.
Casos Especiales en la Enajenación (México/General)
Fusión de Inmuebles con Distintas Fechas de Adquisición
Ante este escenario, surge una pregunta: ¿Qué ocurre en un proceso de fusión de roles correspondientes a dos o más inmuebles con diferentes fechas de adquisición, uno antes del 1° de enero de 2004 y otros después de la fecha señalada?
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El Servicio de Impuestos Internos señaló que los parámetros de valoración corresponden a la proporción que cada uno de los bienes raíces representa en la utilidad o mayor valor, y se deberá considerar el avalúo fiscal de cada uno de los bienes raíces según su avalúo vigente en el semestre anterior al semestre de la fusión.
Es importante recordar el concepto de relacionado al momento de analizar los efectos tributarios en la enajenación, pues las conclusiones señaladas anteriormente pueden cambiar.
Enajenaciones a Plazo
Cabe precisar que se entiende que se efectúan enajenaciones a plazo con pago diferido o en parcialidades, cuando se efectúen con clientes que sean público en general, se difiera más del 35% del precio para después de sexto mes y el plazo pactado exceda de doce meses.
Marco General de Impuestos sobre la Enajenación (México)
Por otra parte, en lo que hace a las PERSONAS FÍSICAS precisaremos que de acuerdo a la Ley del ISR, (artículo 119) se consideran ingresos por enajenación de bienes, los que deriven de los casos previstos en el Código Fiscal de la Federación, antes mencionados.
Por último, acorde a lo previsto por el numeral 8 de la ley del IVA, es objeto de la Ley la enajenación de bienes, conforme al artículo 14 de CFF, motivo por el que la enajenación de bienes inmuebles se deberá gravar a la tasa de 16%.
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