La Fusión de terrenos o Fusión Predial consiste en la unión de dos o más lotes colindantes generándose un predio de mayor tamaño. Con objeto de abatir costos y de generar un tipo de asociación en proyectos de desarrollo inmobiliario, muchas empresas inmobiliarias y constructoras proceden a fusionar lotes de terrenos y constituir un régimen de copropiedad sobre el inmueble unificado.
Beneficios y valor comercial de la fusión
Un predio resultante de la fusión de dos o más terrenos aumenta automáticamente su valor comercial por dos factores. Esto es que simplemente dentro del terreno resultante de la fusión predial, se hace posible construir una mayor cantidad de metros cuadrados, lo cual hace que el terreno sea más atractivo para el mercado inmobiliario.
Adicionalmente, existe un beneficio de mayor densidad, a través de aumentar el coeficiente de constructibilidad del predio en un 30%. Esto significa que, producto de la fusión de lotes, se otorga casi un tercio de mayor capacidad para construir en el terreno resultante. Un terreno con una mayor capacidad de edificación, generalmente siempre tendrá un mayor valor comercial que aquellos terrenos limitados en su construcción.
El proceso para realizar una fusión de terrenos
En la Fusión Predial intervienen principalmente dos instituciones:
- Municipalidad: El Arquitecto que usted contrate presentará el Plano de Fusión y obtendrá la Resolución de Fusión, autorización que la emite la Dirección de Obras.
- Servicio de Impuestos Internos (SII): El propietario completa un formulario solicitando un nuevo ROL para la propiedad.
Análisis sobre la enajenación de lotes fusionados
Al respecto, algunos especialistas han sostenido que la operación de fusión y copropiedad produce una transmisión de la propiedad que encuadra en la hipótesis del artículo 14, fracción I, del Código Fiscal de la Federación (CFF), de tal suerte que se está ante una enajenación de bienes para efectos fiscales. Sin embargo, otros especialistas opinan lo contrario, de tal suerte que la fusión de lotes de terreno y la subsecuente copropiedad que se genera sobre el lote unificado no constituyen una transmisión de la propiedad.
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Para que esta operación encuadre en la hipótesis normativa, debe operar sobre el derecho de propiedad, transfiriéndose de una persona a otra. Si el acto jurídico no dota de facultades para disfrutar y disponer de la cosa al adquirente, la transmisión operará sobre un derecho, pero no necesariamente sobre el de propiedad.
Consideraciones fiscales relevantes
- De acuerdo a la Ley del ISR (artículo 119), se consideran ingresos por enajenación de bienes los que deriven de los casos previstos en el Código Fiscal de la Federación.
- Acorde a lo previsto por el numeral 8 de la ley del IVA, es objeto de la ley la enajenación de bienes, motivo por el que la enajenación de bienes inmuebles se deberá gravar a la tasa del 16%.
- Se entiende que se efectúan enajenaciones a plazo con pago diferido cuando se difiera más del 35% del precio para después del sexto mes y el plazo pactado exceda de doce meses.
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