Para entender qué es una permuta se debe definir primero qué es un contrato de permuta y su relación con el contrato de compraventa. La permuta es, en términos sencillos, un contrato por el cual dos partes se obligan a darse mutuamente el derecho de propiedad de un bien. En general, se define como el trueque o cambio de una cosa por otra. Desde el punto de vista jurídico, el contrato queda configurado desde que las partes se han prometido transferirse recíprocamente la propiedad de dos cosas.
Es un contrato consensual, obligacional y recíproco. Además, es bilateral, porque engendra obligaciones para ambas partes; es onerosa, pues las contraprestaciones son recíprocas; y es conmutativa, porque las contraprestaciones recíprocas son por naturaleza equivalentes. Se diferencia de la compraventa en la falta de precio cierto, pero le son de aplicación supletoria las normas de la misma.
Diferencias clave con la compraventa
La permuta es parecida al contrato de compraventa ya que se trata de un acuerdo entre dos partes con el fin de realizar un intercambio. La principal diferencia es que, en la permuta, los contratantes se entregan un bien a cambio de otro bien, mientras que en la compraventa se entregan un bien a cambio de dinero. La permuta es similar a la venta, que tiene como contrapartida, no un bien determinado, sino una suma de dinero, cuya fungibilidad es absoluta.
Si el o los contratantes se obligan, además de a entregar una cosa, a pagar un precio, podrá seguir siendo una permuta si así lo quieren los contratantes y el valor de la cosa entregada es superior al precio en dinero a pagar. Si el saldo en dinero a pagar es superior al valor del bien, no se tratará de una permuta sino de una compraventa.
Comparativa entre Permuta y Compraventa
- Permuta: El objeto del intercambio es un bien por otro bien. El dinero es secundario o inexistente (solo para equilibrar valores).
- Compraventa: El objeto del intercambio es un bien a cambio de un precio cierto en dinero.
La permuta en el sector inmobiliario
En el contexto inmobiliario, la permuta significa el intercambio de una propiedad por otra sin que medie, necesariamente, dinero en efectivo. En la permuta los contratantes pueden intercambiarse la propiedad de dos viviendas, terrenos, locales, acciones, joyas u obras de arte. Lo más habitual es que tengan valores equivalentes. Si hay una diferencia de valor entre los inmuebles, esta puede compensarse con una cantidad de dinero, conocida como "compensación" o "saldo".
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Para llevar a cabo este procedimiento entre particulares, se pacta el valor de ambos inmuebles, ya sea el valor de mercado o el de tasación. Acto seguido, se firma ante notario una escritura de permuta. La escritura pública es un requisito de la transferencia del dominio pero no del contrato en sí, que puede ser válidamente celebrado en instrumento privado.
En cuanto a los gastos y tributos de una permuta de inmuebles urbanos entre personas físicas, deben tenerse en cuenta las siguientes obligaciones fiscales:
- El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD).
- El Impuesto Sobre el Incremento de Valor de Bienes de Naturaleza Urbana, más conocido por Plusvalía Municipal.
- La ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF.
Cómo estructurar un contrato de permuta
Para celebrar este contrato de manera adecuada, se deben seguir los siguientes pasos:
- Establecer los bienes objeto de permuta: Estos bienes podrán ser inmuebles, muebles e incluso derechos. Si se trata de un bien inmueble o sujeto a registro (como un apartamento o vehículo), se debe inscribir su propiedad en la oficina o registro oficial correspondiente.
- Elaborar el documento de contrato: Debe contener la identificación de las partes con nombre y documento de identidad, la descripción detallada y valor de los bienes, la fecha de entrega, y una declaración de que están libres de gravámenes o pleitos.
- Formalización: Si los bienes a permutar no están sujetos a registro, el contrato se cumple con el mero intercambio (contrato consensual). Si involucra bienes sujetos a registro, debe elevarse a escritura pública ante notario.
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