Al adquirir una propiedad, es importante considerar los impuestos asociados al proceso. En toda operación de compraventa, tanto el comprador como el vendedor tienen obligaciones fiscales.
Pero si usted es el vendedor, es posible que le corresponda el pago del Impuesto Sobre la Renta por enajenación de bienes. El ISR es un impuesto federal que se aplica a los ingresos obtenidos por personas físicas y morales. Cuando vendes una propiedad, el Servicio de Administración Tributaria (SAT) lo considera una ganancia y, por lo tanto, está sujeto a este impuesto.
Ante esto es importante que sepa que el ISR es un impuesto que sólo pagan las personas físicas y en muchos casos lo tiene que retener el notario, así como que en el caso de las personas morales, el ingreso también está gravado, pero se acumula a sus demás ingresos.
¿Cómo Exentar el ISR al Vender tu Casa Habitación?
El artículo 93, fracción XIX de la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR) establece como un ingreso exento para las personas físicas aquel proveniente de la enajenación de su casa habitación, siempre y cuando se cumplan los siguientes requisitos:
- El monto de la contraprestación obtenida no exceda de 700,000 unidades de inversión (UDIS).
- La transmisión se formalice ante un fedatario público.
- Durante los tres años inmediatos anteriores a la fecha de enajenación, no hubiesen enajenado otra casa habitación por la que hubiesen obtenido la misma exención.
- Manifiesten, bajo protesta de decir verdad, dichas circunstancias ante el fedatario público.
Requisitos para la Exención
Para aplicar a esta exención, generalmente debes cumplir estos requisitos:
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- Ser Persona Física: La exención aplica a individuos, no a empresas.
- Demostrar que fue tu Casa Habitación: Debes comprobar que viviste en ella durante los últimos 3 años previos a la venta.
¿Cómo se comprueba? Principalmente con tu RFC en recibos de luz (CFE), agua, teléfono fijo, estados de cuenta bancarios o tu credencial del INE con esa dirección. ¡Es crucial tener estos documentos a tu nombre y con la dirección del inmueble!
Se encuentran exentos de pagar el ISR los ingresos obtenidos por la enajenación de casa habitación hasta por un monto de 700,000 Udis (alrededor de 3 millones 696,993 pesos) por persona siempre que acredite ser precisamente su casa con los siguientes documentos: recibos de luz, recibos de teléfono, estados de cuenta bancarios, de casas comerciales o de tarjetas de crédito no bancarias, así como la credencial para votar con el domicilio indicado.
Límite de Exención: La exención aplica hasta por un valor de 700,000 UDIs (Unidades de Inversión). Si la ganancia de tu venta está por debajo de este monto y cumples los requisitos, ¡no pagarás ISR! Si la ganancia excede este límite, solo pagarás ISR sobre el excedente.
Es importante destacar que la propiedad debe haber sido utilizada como tu vivienda principal. La exención aplica solo hasta por 700,000 Unidades de Inversión (UDIs), lo que equivale aproximadamente a $4.5 millones de pesos.
Frecuencia: Solo puedes aplicar esta exención una vez cada 3 años.
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La misma LISR establece que este beneficio fiscal se puede aplicar solamente cada 3 años, por lo que, si en un lapso menor a ese vendieras una propiedad del mismo tipo, deberás pagar el impuesto correspondiente.
¿Y si No Cumplo los Requisitos o la Ganancia Supera el Límite?
En caso de que el precio de venta supere el límite establecido en UDIS, la enajenación de la casa habitación estará sujeta a gravamen.
Si no es tu casa habitación, no puedes comprobar la residencia, o la ganancia supera las 700,000 UDIs, entonces sí se deberá calcular y pagar el ISR sobre la ganancia (o sobre el excedente). En este escenario, tener todas las facturas de mejoras y los comprobantes de gastos de adquisición se vuelve aún más crucial para reducir la base gravable lo máximo posible.
Deducciones Permitidas
Debes saber que no todo son malas noticias, ya que puedes realizar ciertas deducciones, entre ellas:
- El costo comprobado de adquisición actualizado. Esto quiere decir que al precio de venta le deberás restar el precio de compra o, con otras palabras, la cantidad que pagaste por el inmueble.
- Inversiones hechas en construcciones, mejoras y ampliaciones que no incluyan gastos de conservación. Si no contaras con los comprobantes fiscales que comprueben los pagos correspondientes, podrás presentar un avalúo.
- Gastos notariales, escrituración, impuestos y avalúos. Podrás deducir los honorarios del notario, así como los impuestos y derechos relacionados a la escrituración, tanto en la adquisición como la enajenación. Incluso podrás hacer deducible el impuesto local que hayas pagado por la enajenación de la propiedad. También se incluyen los gastos por avalúo realizado.
- Comisiones y mediaciones.
Obligaciones Adicionales
Las obligaciones no terminan con este punto pues, sin importar si la venta está gravada o exenta, se deberá de informar al SAT de la operación mediante tu declaración anual.
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Consideraciones Adicionales
- De entrada, la respuesta es no. La LISR solo beneficia con una exención cuando se trata de casa habitación.
- La segunda buena noticia es que, no importa la cantidad por la que vendas tu casa habitación, no deberás pagar el impuesto al valor agregado (IVA) por la operación.
Otros Impuestos a Considerar
- ISAI: Recuerda que el Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles lo paga el comprador.
- IVA: Generalmente, la venta de casa habitación está exenta de IVA. Sin embargo, sí aplica en la venta de locales comerciales, oficinas o construcciones nuevas no destinadas a vivienda.
La Importancia de la Asesoría Profesional
Como ves, el tema fiscal inmobiliario tiene sus detalles. Contar con profesionales te da seguridad y optimiza tu resultado:
- Asesores Inmobiliarios Profesionales: Te guían en todo el proceso de venta, te ayudan a preparar la documentación necesaria para el Notario.
- Notario Público: Es indispensable para formalizar la venta y es el experto y responsable legal del cálculo y pago de los impuestos correspondientes (ISR retenido, ISAI).
- Contador: En casos complejos o si tienes otras actividades fiscales, un contador puede ofrecerte asesoría personalizada adicional.
Con estos datos te podrías dar una idea de todo lo que necesitas antes de vender, y te puedes asegurar de cumplir los requisitos para optimizar tu operación inmobiliaria.
Resumiendo
La venta de una casa habitación puede estar exenta de pagar impuestos sobre la renta (ISR) si el monto no excede 700,000 UDIS (aproximadamente 5.3 millones de pesos). Para ello, se debe formalizar la operación con un fedatario público y presentar comprobantes de domicilio. Esta exención solo se aplica cada tres años.