En el presente capítulo se tratará el tema de la enajenación de un bien inmueble, del cual normalmente la enajenación se lleva ante notario público; él lleva a cabo los cálculos de pago provisional. No obstante, es importante saber ¿cuándo se está exento de ISR? ¿qué deducciones puedo aplicar? ¿qué cálculos debe hacer el notario?
Dada la naturaleza de este tipo de operaciones, las mismas deben protocolizarse ante notario público, por lo que será responsabilidad del fedatario el determinar y calcular el pago provisional que le corresponda retener al enajenante. Como ya se mencionó, al tratarse de una enajenación de inmuebles, se requiere su protocolización ante notario.
En principio, la Ley del Impuesto Sobre la Renta (LISR) establece que, tratándose de enajenación de bienes inmuebles efectuados por personas físicas residentes en México, se considerará como ingreso el monto de la contraprestación obtenida, inclusive en crédito, con motivo de la enajenación. Por otra parte, en lo que hace a las PERSONAS FÍSICAS, precisaremos que de acuerdo a la Ley del ISR, (artículo 119) se consideran ingresos por enajenación de bienes, los que deriven de los casos previstos en el Código Fiscal de la Federación, antes mencionados.
Exención de ISR en la Enajenación de Casa Habitación
Las personas físicas se encuentran exentas del pago de ISR por los ingresos derivados de la enajenación de la casa habitación del contribuyente, siempre que el monto de la contraprestación obtenida no exceda de setecientas mil unidades de inversión y la transmisión se formalice ante fedatario público.
Por el excedente se determinará la ganancia y se calcularán el impuesto, considerando las deducciones en la proporción que resulte de dividir el excedente entre el monto de la contraprestación obtenida.
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Deducciones Aplicables en la Enajenación de Inmuebles
Para determinar la ganancia por la enajenación de un inmueble y calcular el impuesto correspondiente, es posible aplicar diversas deducciones que reducen la base gravable.
- El costo comprobado de adquisición al que se le agregará inflación según se muestra más adelante.
- El importe de las inversiones hechas en construcciones, mejoras y ampliaciones, cuando se enajenen bienes inmuebles o certificados de participación inmobiliaria no amortizables. Estas inversiones no incluyen los gastos de conservación.
- Los gastos notariales, impuestos y derechos, por escrituras de adquisición y de enajenación, así como el impuesto local por los ingresos por enajenación de bienes inmuebles, pagados por el enajenante.
Cálculo del Costo de Construcción
Para la correcta aplicación de las deducciones, es crucial determinar el costo de construcción, siguiendo un proceso específico:
- Se restará del costo comprobado de adquisición, la parte correspondiente al terreno y el resultado será el costo de construcción.
- El costo de construcción deberá disminuirse a razón del 3% anual por cada año transcurrido entre la fecha de adquisición y la de enajenación; en ningún caso dicho costo será inferior al 20% del costo inicial. El costo resultante se actualizará por el período comprendido desde el mes en el que se realizó la adquisición y hasta el mes inmediato anterior a aquél en el que se efectúe la enajenación.
Rol del Notario Público y Cálculos de Pago Provisional
El notario público es una figura central en el proceso de enajenación de bienes inmuebles, con responsabilidades fiscales importantes. Notarios, corredores, jueces y demás fedatarios, que por disposición legal tengan funciones notariales, calcularán el impuesto bajo su responsabilidad y lo enterarán en las oficinas autorizadas.
Para tal efecto, el notario calculará el pago provisional que corresponda retenerle al enajenante, aplicando la tarifa anual del ISR de personas físicas a la cantidad que se obtenga de dividir la ganancia entre el número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y la de enajenación, sin exceder de 20 años. A esa ganancia anual se le determinará un ISR anual.
Ejemplo de Cálculo del Impuesto
Para ilustrar cómo se realiza el cálculo del ISR en la enajenación de un bien inmueble, consideremos el siguiente caso:
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Si la ganancia en la enajenación fue de $1,200,000.00 y la persona que vende el inmueble fue dueña del mismo durante 12 años, lo que procede es dividir la ganancia de $1,200,000.00 entre los 12 años de tenencia, resultando una ganancia de $100,000.00 por cada año de tenencia. A esta ganancia de $100,000.00 se le aplicará la tarifa anual de ISR, lo cual nos dará un ISR a cargo de $7,929.28. Este impuesto será acreditable contra el pago provisional por la enajenación del inmueble.
Adicionalmente, hay un ISR que debe enterar al Sistema de Ahorro para el Retiro (SAR) por $95,151.36, pero como contra esta cantidad es acreditable el impuesto local de $60,000.00, solo se enterará a la autoridad fiscal la diferencia en la cantidad de $35,151.36.
Consideraciones sobre el Impuesto al Valor Agregado (IVA)
Además del Impuesto Sobre la Renta, la enajenación de bienes inmuebles también puede estar sujeta al Impuesto al Valor Agregado. Acorde a lo previsto por el numeral 8 de la ley del IVA, es objeto de la Ley la enajenación de bienes, conforme al artículo 14 de CFF, motivo por el que la enajenación de bienes inmuebles se deberá gravar a la tasa de 16%.
Es importante recordar la exención de IVA por el uso o goce de casa-habitación en ciertos casos.
Comprobante Fiscal Digital por Internet (CFDI) en la Venta de Inmuebles
La intención de la autoridad fiscal y de los legisladores es que el costo fiscal deducible en la venta de inmuebles esté amparado con un CFDI. Esto implica la obligatoriedad de emitir una factura electrónica en la venta de propiedades.
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El CFDI a que se refiere el párrafo anterior, también servirá para comprobar los gastos por concepto de indemnización o contraprestación que deriven de actos jurídicos que se celebren ante notarios públicos, mediante los cuales un propietario o titular de terrenos, bienes o derechos, incluyendo derechos reales, ejidales o comunales permita a otra persona física o moral, el uso, goce, o afectación de los mismos, en el cual se alojen instalaciones de infraestructura sobre la superficie o enterradas, de las industrias petrolera o eléctrica, a fin de que construyan, operen, inspeccionen y den mantenimiento a dichas instalaciones.
Emisión de CFDI por Sociedades Civiles de Notarios
En los casos en que las disposiciones de la legislación común que regulan la actuación de los notarios, permitan la asociación entre varios de ellos, la sociedad civil que se constituya al respecto para tales fines podrá emitir el CFDI por las operaciones a que se refieren los párrafos primero y segundo de esta regla, siempre que en éste se señale en el elemento “Concepto”, atributo “Descripción”, el nombre y la clave en el RFC del notario que emitió o autorizó en definitiva el instrumento público notarial en donde conste la operación y además en dicho CFDI se incorpore el complemento a que se refieren los párrafos mencionados, expedidos por dichas sociedades.
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