La hipoteca es un derecho real de constitución registral en garantía del cumplimiento de una obligación. Esta triple característica determina el régimen de su extinción y cancelación: por su condición de derecho real, se extinguirá por aquellas causas de extinción de un derecho real que resulten aplicables. Por razón de su accesoriedad respecto a la obligación garantizada, serán causas de extinción aquéllas que determinen la extinción de la obligación garantizada, ya que es de esencia en la hipoteca la existencia de una obligación en cuya seguridad se constituye (art. 857 C.c.).
Por razón de su dimensión registral, existe una vinculación de la subsistencia de la hipoteca con su inscripción en el Registro, que produce una disociación de los efectos de la extinción entre partes y frente a terceros. Las inscripciones no se extinguen, en cuanto a tercero, sino por su cancelación o por la inscripción de transferencia (76 L.H.). Cancelado un asiento, se presume extinguido el derecho a que dicho asiento se refiera (97 LH).
Todo hecho o convenio entre las partes que pueda modificar o destruir la eficacia de una obligación hipotecaria anterior, como el pago, la compensación, la espera, el pacto o promesa de no pedir, la novación del contrato primitivo y la transacción o compromiso, no surtirá efecto contra tercero, como no se haga constar en el Registro por medio de una inscripción nueva, de una cancelación total o parcial o de una nota marginal, según los casos (144 LH.).
Clases y Causas de Extinción de la Hipoteca
La extinción es total, si afecta al derecho en su integridad, o parcial, si sólo afecta a una parte del bien hipotecado o de la cobertura hipotecaria. Por razón de la voluntariedad, la extinción puede ser voluntaria, si depende exclusivamente de la voluntad del acreedor, o forzosa, si deriva de una causa ajena a la voluntad de aquél, en cuyo caso la cancelación puede ser exigida por el deudor. Finalmente, se habla de extinción absoluta, si produce la pérdida total de vigencia de la hipoteca, o relativa, si, como consecuencia de la extinción, se produce algún efecto añadido, como la afectación del precio de la expropiación o de la indemnización por siniestro del bien hipotecado.
Causas por Razón de la Obligación Garantizada
Como se desprende de los arts. 144 LH y 240 RH, la hipoteca se extingue por las mismas causas que producen la extinción de la obligación, como el pago, la compensación, la confusión, la condonación, la novación o la transacción. Sin embargo, han de tenerse en cuenta ciertas particularidades que determinan que no se produzca la extinción de la hipoteca pese a la concurrencia de una causa de extinción de la obligación garantizada:
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- El pago no extingue la hipoteca cuando procede la subrogación del que paga en la posición del acreedor hipotecario, como cuando se concede un préstamo para satisfacer la deuda garantizada con la hipoteca (cfr. art. 1.211 y 212 C.c. y L. 2/94 de 30 de marzo), en caso de retención o descuento del importe de la deuda del precio de la compraventa (de conformidad con lo previsto en el art. 118 LH) o pago al acreedor ejecutante por el titular de un derecho posterior a la hipoteca (cfr. arts. 659 LEC y 231 RH).
- La confusión en una persona de la condición de acreedor y deudor no extingue la hipoteca cuando es consecuencia de una herencia aceptada a beneficio de inventario, o cuando el librado aceptante adquiere títulos endosables o al portador garantizados con hipoteca.
- La novación tampoco extingue las garantías si aprovechan a un tercero que no preste su consentimiento (cfr. art. 207 C.c.).
Causas por Razón del Propio Derecho Real de Hipoteca
Puede extinguirse la hipoteca, con independencia de la subsistencia o no de la obligación garantizada, por las causas por la que se extingue un derecho real. Cabe mencionar:
- Renuncia del acreedor o el acuerdo entre acreedor y deudor. Dados los límites que a la renuncia de derechos impone el art. 6 C.c., la renuncia o acuerdo no extinguirán la hipoteca cuando el derecho de hipoteca se encuentre embargado o subhipotecado. La renuncia ha de referirse al derecho mismo, no solamente a su inscripción.
- Por la confusión de derechos (reunión en la misma persona del dominio del bien hipotecado y de la titularidad del crédito garantizado). La prohibición de la hipoteca de propietario en nuestro Derecho justifica que la hipoteca se extinga cuando el acreedor adquiere el dominio del bien hipotecado, salvo cuando lo adquiere en condiciones de poderlo perder por causas ajenas a su voluntad, como ocurre en el caso de adquisición bajo pacto de retro.
- Por la pérdida de la cosa o extinción del derecho hipotecados. La pérdida total del inmueble hipotecado determina la extinción total de la hipoteca. Lo mismo ocurre cuando se extingue el derecho hipotecado, como ocurre en diferentes supuestos contemplados en el art. 107 LH.
- Por la ejecución de la hipoteca o por la ejecución de una carga preferente. La hipoteca se extingue por su ejecución (cfr. arts. 134 LH y 674 LEC). También queda extinguida por razón de la ejecución del bien en virtud de un derecho o gravamen preferente.
- Por los efectos del plazo o condición estipulados en su constitución.
- Por prescripción y caducidad, en los términos que se exponen más adelante.
Formalidades de la Cancelación Registral
Las cancelaciones de las hipotecas se sujetan a las reglas establecidas para las cancelaciones en general, sin perjuicio de las especiales (Art. 136 LH). Las reglas generales se desprenden del art. 82 LH: la cancelación exige, en principio, el consentimiento del acreedor, por aplicación del principio de legitimación y tracto sucesivo de los arts. 38 y 20 LH, respectivamente. Este consentimiento es exigido expresamente incluso en caso de que la cancelación puede considerarse acto debido, como ocurre en la extinción por pago.
Aun cuando se haya extinguido por pago el crédito hipotecario, no se cancelará la correspondiente inscripción sino en virtud de escritura en la que preste su consentimiento el acreedor o las personas mencionadas en el art. 82.1 de la ley o, en su defecto, en virtud de ejecutoria (Art. 179 R.H.). El título para la cancelación será la escritura pública. Dicha escritura deberá ser otorgada, cfr. art. 82 LH, por la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción o sus causahabientes o representantes legítimos, estimándose necesaria capacidad de obrar y poder de disposición.
Procedimientos de Cancelación en Ausencia o Negativa del Acreedor
La Cancelación por Resolución Judicial
Cuando siendo procedente el consentimiento del acreedor, se niegue a prestarlo, puede conseguirse la cancelación mediante sentencia, contra la cual no se halle pendiente recurso de casación, obtenida en juicio declarativo ordinario. El Art. 174 RH insiste en la necesidad de que la resolución judicial sea firme por no admitir recurso alguno, haber sido desestimado, o haber expirado el plazo legal para promoverlo. Servirá de título en este caso el mandamiento judicial insertando la resolución.
La Extinción y Cancelación por Declaración de la Ley o Causas Objetivas
Podrá, no obstante, ser cancelada una hipoteca sin dichos requisitos cuando el derecho inscrito quede extinguido por declaración de la Ley o resulte así del mismo título en cuya virtud se practicó la inscripción. Se comprenden aquí todos aquellos casos en que la extinción de la hipoteca se produce por causas objetivas con independencia de la voluntad del acreedor, por lo que la cancelación podrá ser solicitada por el deudor o, en su caso, por otro interesado, acreditando la circunstancia correspondiente. Además de la prescripción y la caducidad, cabe señalar:
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- Confusión de derechos: Cuando un derecho inscrito se haya extinguido por confusión de derechos, no será necesario un asiento especial de cancelación, y bastará que el Registrador, a solicitud del interesado, practique la cancelación en el mismo asiento del cual resulte la extinción por confusión, extendiendo la oportuna nota de referencia al margen de la inscripción cancelada; en otro caso, se practicará mediante asiento posterior a solicitud de cualquier interesado (Art. 190 RH).
- Supuestos especiales contemplados en el 175 RH:
- Hipoteca del derecho de usufructo, en caso de extinción del usufructo por hecho ajeno a la voluntad del usufructuario.
- La de concesiones administrativas, en caso de resolución de la concesión.
- La subhipoteca cuando se constituya sin los requisitos del art. 149 LH.
- La de bienes litigiosos, cuando el deudor fuese vencido en juicio.
- Hipoteca constituida bajo condición resolutoria: cuando se acredite el cumplimiento de la condición por los medios establecidos en el Art. 238, cfr. 239 RH.
- Hipoteca cambiaria, por acta a requerimiento del deudor acreditativa de encontrarse todas las letras en su poder, aunque no se haya pactado (cfr. R. 30 mayo 1980).
- En caso ejecución judicial de la hipoteca o de venta extrajudicial, bastará el mandamiento de cancelación o la escritura de venta, respectivamente (cfr. arts. 674 LEC y 236 RH).
- En caso de destrucción de la finca, bastará la presentación del documento que la acredite, salvo en caso de hipoteca de inmueble edificado cuando proceda la subsistencia de la hipoteca sobre el terreno.
Prescripción y Caducidad en las Hipotecas
La hipoteca puede extinguirse por prescripción y caducidad. Es la ley la que determina estos momentos en los cuales se puede tener como extinguida la hipoteca. Los presupuestos de extinción y cancelación establecidos en el artículo 2457 del C.C. muestran que la hipoteca no tiene una vida perdurable.
Aspectos Prácticos y Dificultades en la Cancelación
Con frecuencia, pensamos que por haber terminado de pagar el total de un préstamo que recibimos para comprar una propiedad, o inclusive para salir de algún aprieto económico, la hipoteca que garantiza el préstamo debe quedar cancelada de manera automática. No es suficiente que se tenga una constancia del acreedor en la que se indique que ya no se le debe nada. Es importante llevar a cabo la escritura de cancelación de hipoteca y que la misma se inscriba en el Registro Público.
A efecto de obtener la cancelación de la hipoteca es necesario contactar, en primer lugar, al banco o a la institución financiera que otorgó el préstamo. Si el banco o la institución financiera que otorgó el préstamo no cuenta aún con el primer testimonio de la escritura donde se consigne la cancelación de la hipoteca, o bien el préstamo se obtuvo de algún particular o por medio de un organismo de vivienda como el INFONAVIT o el FOVISSSTE, será necesario que se gire una carta de instrucciones al notario que se elija para que se realice la cancelación y ello pueda constar en el Registro Público de la localidad en la que se encuentre la propiedad.
En muchas ocasiones, los bancos o las instituciones financieras llegan a cambiar de nombre o fusionarse con otras instituciones, lo cual puede complicar o cuando menos alargar el proceso de cancelación. Si bien la institución que otorgó el préstamo está obligada a cancelar la hipoteca cuando éste ha sido pagado, de cualquier manera es en el interés del acreditado proceder a solicitar dicha cancelación.
El trámite puede hacerse ante cualquier notario; no es necesario que se lleve a cabo ante la misma persona ante la cual se constituyó la hipoteca. Por ley, el usuario del servicio notarial puede elegir libremente a su notario.
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Extinción Parcial de la Hipoteca
Nuestro sistema es contrario, como regla general, a una extinción parcial de la hipoteca, tanto por reducción de la obligación como por desaparición parcial del bien hipotecado, y sólo podrá producirse con el consentimiento del acreedor. La hipoteca subsistirá íntegra mientras no se cancele sobre la totalidad de los bienes hipotecados aunque se reduzca la obligación garantizada, y sobre cualquier parte de los mismos bienes que se conserve, aunque la restante haya desaparecido (Art. 122 LH).
Por excepción, será posible una extinción parcial de la hipoteca liberando parte de los bienes hipotecados, como en la hipoteca sobre varias fincas o sobre finca posteriormente dividida, habiéndose distribuido la responsabilidad entre todas ellas (124 LH: pagada la parte de crédito con que estuviere gravada alguna de ellas, podrá exigir el deudor la cancelación de la hipoteca sobre dicha finca o sobre la que el propio deudor elija cuando la parte satisfecha no sea inferior a la responsabilidad asignada a más de una de las fincas hipotecadas. 221 RH: si una de las fincas pasa a tercer poseedor y éste paga el importe de la responsabilidad por principal y los intereses correspondientes, podrá exigir la correspondiente cancelación).
Resumen de Causas de Extinción de la Hipoteca
| Categoría | Causas de Extinción |
|---|---|
| Por razón de la obligación garantizada | Pago (con excepciones de subrogación), Compensación, Confusión (con excepciones), Condonación, Novación (con limitaciones), Transacción. |
| Por razón del propio derecho real de hipoteca | Renuncia del acreedor o acuerdo, Confusión de derechos, Pérdida de la cosa o extinción del derecho hipotecado, Ejecución de la hipoteca o de carga preferente, Efectos del plazo o condición estipulados, Prescripción y caducidad. |
| Por declaración de la Ley o causas objetivas (sin consentimiento directo del acreedor) | Confusión de derechos (Art. 190 RH), Prescripción y Caducidad, Extinción de usufructo por hecho ajeno, Resolución de concesiones, Subhipoteca sin requisitos, Deudor vencido en juicio, Cumplimiento de condición resolutoria, Acta acreditativa de letras, Destrucción de la finca (con excepciones). |