¿Alguien ocupa tu terreno, casa o departamento sin tu permiso? Ya sea un posesionario, invasor o paracaidista, la acción reivindicatoria es el recurso legal para obligar al ocupante a devolver lo que es tuyo. Nuestro despacho recientemente ganó un juicio donde un propietario recuperó su casa tras probar con escrituras y peritajes que era suyo. En este artículo te explicamos qué es, cómo funciona, cuáles son sus requisitos y qué alternativas existen para la devolución de propiedad.
¿Qué es la Acción Reivindicatoria?
La acción reivindicatoria es una herramienta legal esencial para proteger el derecho de propiedad. Su objetivo primordial es obtener la restitución de un bien inmueble o mueble del cual el propietario ha sido despojado o se encuentra indebidamente ocupado por un tercero.
El supuesto de un escrito inicial de demanda en la vía ordinaria civil, mediante la cual se ejercita la acción reivindicatoria prevista en el Código Civil del Estado de Nuevo León, por ejemplo, solicita la restitución de un bien inmueble cuya propiedad acredita la parte actora, el reconocimiento judicial de su derecho de dominio, así como la desocupación del inmueble y la entrega de los frutos civiles correspondientes.
El fundamento del derecho de la parte actora se establece en lo que disponen los artículos 2758 y 2772 y concordantes del Código Civil, o normativas locales aplicables.
Requisitos Esenciales para Ejercer la Acción Reivindicatoria
Para que una acción reivindicatoria proceda y sea exitosa, se requieren diversos requisitos que deben ser debidamente acreditados ante la autoridad judicial:
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- Ser propietario: Es el requisito fundamental. La parte actora debe ser la legítima propietaria del bien.
- Que haya pérdida de la posesión: El propietario debe haber sido privado de la posesión de su bien, o el mismo debe estar en manos de un tercero sin contar con un título legal que justifique dicha posesión.
- Que al iniciar la demanda tenga el derecho de poseer: El demandante debe mantener su derecho de propiedad y, por ende, el derecho a poseer el bien al momento de presentar la acción.
- Deben ser cosas de su pertenencia en propiedad, y no a una universalidad de derecho: La acción se dirige a bienes específicos e identificables, no a un conjunto de derechos o bienes indefinidos.
Bienes No Reivindicables
Es crucial tener en cuenta las excepciones a la posibilidad de reivindicar, como las establecidas en el artículo 2762 del Código Civil, que dice: "no son reivindicables los bienes que no sean cosas, ni las cosas futuras, ni las cosas accesorias, aunque lleguen a separarse de las principales, a no ser éstas reivindicadas, ni las cosas muebles cuya identidad no puede ser reconocida, como el dinero, títulos al portador o cosas fungibles".
Procedimiento General de una Acción de Devolución de Propiedad
El proceso para recuperar la propiedad a través de una acción reivindicatoria o una acción de reposición (replevin o detinue) sigue una serie de pasos legales, que inician con la presentación de la demanda hasta la resolución judicial.
Presentación del Escrito de Demanda
El proceso comienza con la presentación de un escrito de queja o demanda ante el tribunal competente. Un ejemplo de la estructura de una demanda de este tipo podría incluir:
- Objeto: Que según lo justifico con el testimonio que adjunto, ……….. domicilio real en la calle .... nombre y representación deduzca acción contra ……….. domiciliado en la calle ……………… , por reivindicación de la propiedad situada en la calle …………..
- Hechos: Con motivo, y como lo probaré en su estación oportuna, por haber estado ausente mi poderdante cerca de veinte años de la Capital Federal, lugar donde está situado el inmueble que reivindica, al regresar se encontró con la insólita sorpresa de ver su propiedad ocupada por extraños. Estos, que se titulan propietarios, han realizado una información veinteañal, a la que califica de fraguada, como lo demostraré a V.
En el contexto de un ejemplo de demanda en Nuevo León, se describe que la parte actora es legítima propietaria del bien inmueble ubicado en la calle ____________________________, número _______, en esta ciudad de _______________, Estado de Nuevo León, el cual cuenta con una superficie total de ________ metros cuadrados. El inmueble referido se encuentra actualmente ocupado y en poder de la C. ____________________________, sin contar con título alguno que justifique dicha posesión, ni haber mediado autorización, contrato o acuerdo con la parte actora.
Notificación y Audiencia Judicial
Tras la presentación de la demanda y el pago de la tasa de presentación, el secretario judicial emitirá una citación y un aviso al demandado. En este, se le informa que se ha interpuesto una acción legal en su contra y que tiene derecho a comparecer ante el tribunal y presentar pruebas para su defensa. El tribunal programará una audiencia una vez que el demandado haya sido debidamente notificado.
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Es posible que deba pagar una tarifa reembolsable (pagar una fianza) al tribunal hasta que el juez decida quién obtiene la posesión legal permanente.
Fase de Pruebas y Juicio
Durante la audiencia y el juicio, esté preparado para presentar su caso, incluyendo tener testigos listos y disponibles para testificar. Debe ofrecer pruebas, pruebas y/u otro material para respaldar su reclamo. Esté preparado para enviar copias de sus materiales al tribunal. Debe presentarse al juicio independientemente de que el acusado esté presente o no.
Resolución y Ejecución
Si se gana una acción de reposición (como el replevin), el tribunal emitirá una orden judicial de reposición. Una orden judicial de replevin es un documento que le indica al demandado que le devuelva la propiedad. Si el tribunal le concede una indemnización por daños y perjuicios, deberá tomar medidas adicionales para cobrar la sentencia.
Diferencias con Acciones de Reposición (Replevin y Detinue)
Una diferencia importante entre las acciones de reposición y una acción reivindicatoria tradicional es que en una acción de reposición (como replevin), se puede solicitar al tribunal la devolución inmediata de la propiedad antes del juicio en una audiencia de demostración de causa previa al juicio. Sin embargo, este es un remedio temporal. No necesita solicitar replevin antes de solicitar detinue, pero ambas buscan la recuperación de bienes. La normativa aplicable puede incluir artículos como el 816 y 828, según la legislación local.
Consideraciones Importantes y Alternativas
Antes de presentar una acción de reivindicación o de reposición, considere lo importante que es recuperar la propiedad, porque el proceso judicial puede ser largo y costoso. Además, puede haber alternativas a los tribunales, como la mediación, que pueden ofrecer una solución más rápida y económica para resolver disputas sobre la devolución de propiedad.
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