La hipoteca es el derecho real constituido en seguridad de un crédito en dinero, sobre los bienes inmuebles que continúan en poder del deudor. Como garantía, sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre los que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida. Es un derecho real de vinculación y realización de valor en función de garantía del cumplimiento de una obligación, de carácter accesorio e indivisible, de constitución registral, que recae directamente sobre bienes inmuebles ajenos, enajenables y que permanecen en la posesión del propietario.
Definición y rol del acreedor hipotecario
Un acreedor es aquella persona o entidad que tiene el derecho de exigir que se le pague una deuda específica. Por lo general, las personas recurren a instituciones bancarias, aseguradoras u otras entidades legales que ofrecen hipotecas para financiar la compra de un inmueble. El acreedor hipotecario es quien define los términos, plazos y montos que el deudor debe cumplir; es, además, la entidad que se encarga de enviar los estados de cuenta periódicos y de cobrar los pagos del préstamo.
En el proceso de formalización de un préstamo, el prestamista debe evaluar el riesgo del cliente para asegurarse de que califique. Tras la reforma de la Ley Hipotecaria, la entidad tiene la obligación de entregar un documento en el que se detalla todo lo que está incluido en la deuda que el hipotecado contrae con el banco, debiendo el cliente acudir ante un notario para asegurarse de que ha comprendido las condiciones.
Derechos y obligaciones de las partes
Las medidas hipotecarias afectan tanto a deudores como a acreedores por igual. Ambas partes deben cumplir una serie de requisitos cuando formalizan una hipoteca, existiendo derechos y obligaciones entrelazados:
- Obligaciones del acreedor: Su principal deber es informar al cliente de la forma más transparente posible sobre las condiciones de la hipoteca que va a firmar.
- Derechos del acreedor: El banco presta dinero, por lo tanto, tiene el derecho de recibirlo de vuelta en el plazo acordado. Si el cliente no puede afrontar la deuda, la entidad puede solicitar una ejecución hipotecaria. Asimismo, el acreedor tiene el derecho de exigir al deudor que mantenga la vivienda en perfectas condiciones hasta que se termine de pagar.
- Obligaciones del deudor: La obligación principal es pagar la hipoteca, es decir, devolverle al banco el dinero prestado. También debe hacerse cargo de las cuotas mensuales y mantener la vivienda en perfectas condiciones.
- Derechos del deudor: El deudor tiene el derecho de ser informado de todo lo que conllevará la firma, así como la posibilidad de acogerse a ayudas, reestructurar la deuda o aplicar el Código de Buenas Prácticas si no puede pagar la cuota mensual.
Aspectos legales y registro
Para que la hipoteca quede válidamente constituida, es indispensable que el documento en que se constituya sea inscrito en el Registro de la Propiedad. La hipoteca es un derecho de constitución registral y no perjudica a terceros sino cuando se ha hecho pública por su inscripción en los registros destinados a ese efecto.
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Principios fundamentales de la hipoteca
| Característica | Descripción |
|---|---|
| Indivisibilidad | Cada una de las cosas hipotecadas a una deuda, y cada parte de ellas, están obligadas al pago de toda la deuda. |
| Accesoriedad | La hipoteca vive ligada al crédito para cuya seguridad se constituye; necesita que la obligación sea válida para existir. |
| Especialidad | No puede constituirse hipoteca sino sobre cosas inmuebles, especial y expresamente determinadas, por una suma de dinero cierta. |
Si el deudor deja de pagar la hipoteca, la entidad que prestó el dinero no puede quedarse con la casa automáticamente; el proceso debe realizarse a través de una escritura ante notario y presentarse en el Registro de la Propiedad. El gravamen es importante porque le otorga al acreedor hipotecario el derecho de tomar posesión de la casa si el prestatario no cumple, proceso que culmina legalmente con la venta de la propiedad para recuperar las pérdidas.
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