La venta de una vivienda es un proceso que puede tener implicaciones financieras considerables, no solo por el precio del inmueble, sino también por los impuestos que se deben pagar a la Hacienda. En muchos países, como España, uno de los impuestos más relevantes es el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Este impuesto se aplica sobre la ganancia patrimonial obtenida de la venta de la propiedad.
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
Como se mencionó anteriormente, el IRPF es uno de los principales impuestos que se deben pagar al vender una vivienda. La cantidad exacta depende de la ganancia patrimonial obtenida. En términos generales, existen diferentes escalas progresivas que se aplican a estas ganancias patrimoniales. Cada tramo de ganancia está sujeto a un tipo impositivo distinto, que puede ir desde un 19% hasta un 23%, dependiendo del monto total de la ganancia.
Por ejemplo, si compraste una vivienda por $150,000 y la vendes por $200,000, habiendo gastado $10,000 en mejoras, la ganancia patrimonial sería de $40,000.
Plusvalía Municipal
También conocido como plusvalía municipal, este impuesto grava el incremento de valor de los terrenos urbanos experimentado desde la adquisición hasta la venta de la propiedad. Este impuesto es aplicado por los ayuntamientos, y su fórmula varía dependiendo de las regulaciones locales.
Exenciones y Deducciones Aplicables
Existen diferentes exenciones y deducciones aplicables que pueden reducir significativamente la carga fiscal al vender una vivienda. En muchos países, las personas que venden su vivienda habitual y tienen más de 65 años pueden beneficiarse de una exención en el IRPF. Este beneficio está diseñado para ayudar a las personas mayores a mantener su situación financiera tras la venta de su hogar.
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Otro punto importante en las exenciones fiscales es la reinversión del monto obtenido en la venta en la compra de una nueva vivienda habitual.
Venta de Vivienda por No Residentes
La venta de una vivienda por no residentes también está sujeta a impuestos, aunque con algunas diferencias respecto a los residentes. En términos generales, los no residentes están sujetos a una retención fiscal del 3% sobre el precio de venta de la propiedad. Esta retención es realizada directamente por el comprador, quien debe ingresarla en la Hacienda.
Al igual que los residentes, los no residentes también están sujetos al impuesto sobre la ganancia patrimonial. Por ejemplo, en algunos países, la tasa fija para residentes puede ser del 19%, mientras que para no residentes puede alcanzar el 24%.
Otros Factores a Tener en Cuenta
Existen otros factores a tener en cuenta que pueden influir en el monto total de impuestos al vender una vivienda. Los gastos notariales y de registro son componentes que también deben ser considerados. Si se utiliza una agencia inmobiliaria para vender la propiedad, es común que se pague una comisión por sus servicios.
El proceso de venta de una vivienda también puede requerir diversos certificados y documentos adicionales.
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Inversión Inmobiliaria en España por Inversores Mexicanos
La inversión inmobiliaria en España por parte de inversores mexicanos ocupa un lugar destacado dentro del sector, en especial, en la región de Madrid. De acuerdo con la información facilitada por el Gobierno de España, la inversión directa desde México a este país, se sitúa por encima de los setecientos millones de euros desde el año 2020.
A la hora de llevar a cabo una inversión en el sector inmobiliario en España es fundamental realizar una correcta planificación de la inversión con la finalidad de asegurarnos la rentabilidad de la misma. Para poder realizar cualquier tipo de inversión en el mercado español, el inversor extranjero, no residente en España, debe contar con un número de identificación denominado “NIE”, en el caso de que la inversión se haga a título de persona física, o “NIF” si la inversión la realiza una sociedad extranjera. El primero, “NIE” es otorgado por la Policía en España, el segundo, “NIF”, por la Administración Tributaria de dicho país. La obtención de uno u otro no requiere la presencia física del inversor en España, sino que es posible recabarlos a través de un apoderado al efecto.
Pasos para la Inversión Inmobiliaria
- Una vez que el inversor cuenta con su “NIE” o “NIF” ya puede llevar a cabo la inversión deseada y el siguiente paso será realizar una revisión (“due diligence”) de la propiedad cuya adquisición se pretende.
- Es práctica habitual en el mercado español, la firma de un contrato de “arras” con la finalidad de “asegurar” la compra de la propiedad. La situación actual del mercado español, en especial en determinadas zonas aconseja la firma del citado contrato teniendo en cuenta que es habitual que la demora en la toma de la decisión lleve aparejada la pérdida del activo, es decir, que cuando uno decida que quiere comprar, el activo ya no se encuentre disponible en el mercado.
- Este tipo de contratos, previo desembolso de una parte del precio en concepto de “arras” (entre el 10% y el 15% del precio de venta), dan tranquilidad al inversor para que pueda realizar las comprobaciones pertinentes para tomar la decisión de compra.
- Superada la “due diligence”, el siguiente paso será firmar la correspondiente escritura de compraventa ante notario. Es importante señalar que al notario, entre otra documentación, se le debe aportar la documentación relativa que justifique el pago del precio de compra. Generalmente en España el pago se realiza mediante cheque bancario certificado o bien mediante transferencia bancaria. No es preciso tener una cuenta bancaria en España para realizar la inversión.
- Firmada la escritura, y para el caso de que la operación de adquisición esté sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, el inversor contará con un plazo de 30 días, con carácter general, para proceder a abonar el citado impuesto ante la Administración Tributaria de la Comunidad Autónoma (región) en la que se encuentre localizado el inmueble. El tipo de gravamen aplicable oscila entre el 6% y el 11% del precio de compra dependiendo de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre el activo.
- Pagado el impuesto, el siguiente paso lo constituye la inscripción de la escritura notarial de compraventa en el Registro de la Propiedad correspondiente. El proceso de inscripción se demora aproximadamente tres semanas. En lo que atañe a los costes de notario y Registro de la Propiedad, en España para una inversión de alrededor de un millón de euros, están cerca de los 3,000 euros.
Costes Adicionales a la Inversión
Si a esos costes añadimos el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, el coste ligado a la adquisición (sin considerar honorarios de asesores, abogados, peritos, etc.) es un aproximado de 63,000 euros para un inmueble con un precio de adquisición de un millón de euros.
Oportunidades de Ahorro Fiscal
La primera oportunidad de ahorro surge, por tanto, en el momento de la compra, y en concreto, y desde el punto de vista fiscal, en relación a la imposición indirecta ligada a la adquisición del activo. En este sentido, la canalización de la inversión a través de una sociedad localizada en España plantea cuantiosas oportunidades de ahorro. En lo que atañe a la compra de activo residencial, la normativa que regula el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, con carácter general en las distintas regiones, prevé un tipo de gravamen reducido del 2% (en lugar del tipo de entre el 6% y el 11% mencionado previamente) cuando quién realiza la inversión se trata de una sociedad que se dedica a la compraventa de este tipo de activos.
La aplicación del mentado tipo reducido requiere que la vivienda sea vendida dentro del plazo de los tres años posteriores a su adquisición. Resulta interesante esta fórmula para aquellos inversores con la mirada puesta en rentabilidades de corto plazo. Si en lugar de la compra de activo residencial para su venta en el corto plazo, el inversor está pensando en otro tipo de activo inmobiliario con la intención de explotarlo en alquiler, con la canalización de la compra a través de una sociedad localizada en España, se podría evitar el pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, quedando la operación sujeta y no exenta al Impuesto sobre el Valor Añadido.
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En este caso, atendiendo a la normativa que regula el impuesto en España, el vendedor no repercutirá IVA en la factura por aplicación de lo que se conoce como regla de “inversión del sujeto pasivo”. La imposición indirecta, en este caso, no supondría un coste para el inversor. Para inversiones de cuantía relevante (por encima de 10 millones de euros), existe un régimen especial en la normativa fiscal española, el régimen de las SOCIMIs (“REITs” españoles), que, entre otras ventajas, a las que haremos referencia a continuación, prevé la exención del 95% del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas.
La exención para una inversión de 10 millones de euros, implica un ahorro en costes por imposición indirecta cercana a los 570,000 euros.
Consideraciones sobre la Tenencia y Explotación de Inmuebles
Una vez realizada la inversión, desde el punto de vista fiscal en España, es importante considerar que la tenencia o explotación de un inmueble por parte de un no residente fiscal en España (ya sea una sociedad extranjera la titular del activo o una persona física), está gravada en el Impuesto sobre la Renta de no Residentes al 24% para los inversores mexicanos. En lo que atañe al Impuesto sobre el Patrimonio y al Impuesto de Solidaridad de las Grandes Fortunas, la tenencia del activo, cuando el inversor extranjero es una persona física, puede llevar aparejada tributación.
Ambos puestos pueden llegar al 3.5% del valor de adquisición y se trata de un pago de carácter anual. Las sociedades no tienen que pagar este impuesto. En este sentido, de cara a evitar igualmente exposición en España a los mentados impuestos, se aconseja una doble estructura societaria de forma que las acciones o participaciones de la sociedad española estén en manos de una sociedad no residente en España. Esta doble estructura proporciona adicionalmente ventajas en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones en caso de una futura transmisión por herencia o donación de la inversión en España.
Ventajas de la Estructura Societaria
Nuevamente, en la tenencia y explotación, surgen oportunidades de ahorro cuando la inversión se canaliza a través de una sociedad localizada en España. Al respecto, el tipo de gravamen general en el Impuesto sobre la Renta de sociedades en España (Impuesto sobre Sociedades) es del 25 por ciento. A este tipo se gravan tanto las rentas procedentes de la explotación del activo, como las derivadas de su posterior transmisión. En el caso de sociedades radicadas en España que se dedican al arrendamiento de viviendas, el tipo de gravamen efectivo es posible reducirlo hasta el 15% mediante el cumplimiento de una serie de requisitos.
Por otra parte, el tipo de gravamen aplicable en el Impuesto sobre Sociedades a las sociedades españolas acogidas al régimen SOCIMI, que permite la inversión en todo tipo de activos inmobiliarios, es del 0% para las rentas procedentes de la explotación de dichos activos o de su transmisión.
Conclusiones sobre la Inversión Inmobiliaria en España
En conclusión, la realización de una inversión en el mercado inmobiliario en España para el inversor mexicano plantea desafíos importantes en lo que respecta a los costes fiscales ligados a la realización de la misma. La regulación fiscal en España, dejando a un lado inversiones de cuantía no relevante, aconseja que la inversión sea canalizada a través de una sociedad localizada en España que esté en manos de una persona jurídica no residente.
La utilización de un vehículo societario español, por los motivos expuestos, presenta importantes oportunidades de ahorro fiscal, no sólo en el momento de realizar la inversión, sino también durante su mantenimiento, y en la posterior desinversión. Hemos señalado que en la compra se puede reducir considerablemente, e incluso eliminar completamente, el coste ligado a la imposición indirecta en la adquisición. En lo que atañe a las rentas que se pudieran poner de manifiesto con ocasión de la explotación del activo, la existencia de regímenes fiscales especiales dirigidos a las empresas que operan en el sector inmobiliario en España permite limitar de forma considerable la carga fiscal.
Una estructura óptima de inversión en España desde el punto de vista del Impuesto sobre el Patrimonio, Impuesto de Solidaridad de las Grandes Fortunas e Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones aconseja que el inversor mexicano, en todo caso, no sea titular directo de la inversión como persona física. La sociedad no residente que en última instancia detente la inversión deberá asegurarse de que el valor de la misma no suponga el 50% o más del valor su activo total.
B LAW & TAX
B LAW & TAX es una firma legal especializada en la prestación de servicios de asesoramiento jurídico-tributario en el ámbito nacional e internacional relacionado con asuntos que puedan afectar directa o indirectamente a empresas, así como a personas físicas. Prestamos asesoramiento legal y fiscal especializado a personas físicas con alto patrimonio, que comprende la planificación de sus inversiones financieras e inmobiliarias a través de sociedades holding o sociedades patrimoniales. Tenemos una amplia experiencia en el sector inmobiliario y trabajamos con empresas constructoras, inmobiliarias y de negocios auxiliares, a través de un equipo de profesionales especializados en la materia.