La reciente expedición del código orgánico de organización territorial, autonomía y descentralización (cootad) reformó el tradicional impuesto a la plusvalía en inmuebles y delegó a los municipios la reglamentación de este tributo. En las últimas semanas del año 2010, este tema generó mucha controversia y variadas interpretaciones. Antes que nada debemos aclarar algo: el impuesto a la plusvalía no es lo mismo que ley de plusvalía -la cual fue derogada en el 2018. El impuesto del que hablaremos hoy, consta en el Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización (Cootad) y existía antes de la creación de la ley del mismo nombre. Entender qué es, cuándo se genera y por qué existe evita sorpresas desagradables, pues en el Ecuador, ese aumento puede estar sujeto a un impuesto que se debe pagar en las municipalidades. En Quito, en donde áreas como Cumbayá, El Condado y Ponceano Alto han experimentado un aumento en su demanda desde el 2023, la plusvalía se ha convertido en la aliada de quienes desean utilizar su dinero de forma inteligente, construyendo un patrimonio familiar que vaya creciendo con los años.
¿Qué es la Plusvalía y su Diferencia con la Valoración?
Cuando se vende una propiedad y el precio final supera lo pagado al comprarla, aparece el concepto de la plusvalía, que hace referencia al incremento de valor del inmueble a lo largo del tiempo. Este término, tan nombrado cuando se habla de adquirir un terreno, una casa o un departamento, es clave en el mundo de las inmobiliarias, especialmente en Ecuador, al marcar una diferencia entre comprar una propiedad o invertir en un bien que sea rentable y te genere una ganancia a futuro. Son parecidos, pero no idénticos. Si bien ambos se refieren a la rentabilidad que genera una transacción económica, “plusvalía” siempre ha estado ligada a la transferencia de inmuebles.
La valoración de una propiedad es un concepto económico y de mercado que refleja cuánto vale un inmueble con el paso del tiempo por factores como ubicación, infraestructura o demanda. La plusvalía, en cambio, tiene valor fiscal, pues ese incremento de valor puede generar un impuesto cuando se concreta la venta.
Marco Legal y Evolución del Impuesto en Quito
La legislación tributaria vigente en el Ecuador establece que “… el impuesto a la plusvalía es obligatorio para aquellos que venden una propiedad” y no para quien adquiere el bien, pues el propietario es quien obtiene el beneficio económico por el incremento de su valor. El COOTAD (Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización) establece que el municipio es el encargado de cobrar este impuesto.
Luego que el Municipio del Distrito Metropolitano de Quito emitió la ordenanza no. 0338, que entró en vigencia el 1 de enero de 2011, esta modificó sustancialmente la definición y el hecho generador del impuesto de plusvalía. Su nuevo nombre es “Impuesto a las Utilidades”. El COOTAD reproduce una norma similar a la que formaba parte de la anterior Ley Orgánica de Régimen Municipal, la misma que fue derogada por el COOTAD.
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Todo impuesto debe ser creado, modificado o extinguido mediante una ley. En este caso, el COOTAD deja resquicios para que cada municipio, mediante ordenanza, pueda determinar los valores que quiera cobrar y los conceptos para los cálculos, tal como ya observamos en la Ordenanza Metropolitana No. 0338.
¿Quién Debe Pagar el Impuesto a la Plusvalía?
El impuesto de plusvalía lo paga el vendedor, por ser él quien obtiene la utilidad en la venta del inmueble. Desde el punto de vista legal, quien asume el pago es el propietario que vende el inmueble y obtiene el beneficio económico por el incremento de su valor. Esta es una de las dudas más comunes al hablar sobre quién paga el impuesto a la plusvalía, pues en muchas negociaciones inmobiliarias se trata de trasladar el costo al comprador. En la práctica pueden existir acuerdos privados donde el comprador y el vendedor pactan quién asume ese gasto dentro del precio final. Sin embargo, frente a la administración municipal, el responsable sigue siendo quien vende.
Cálculo del Impuesto a la Plusvalía en Ecuador
El cálculo de plusvalía en parte de identificar cuánto aumentó el valor del inmueble desde su adquisición hasta el momento de la venta. Para ello, el municipio compara el precio de compra del bien con el de venta. La diferencia entre esos valores constituye la base sobre la cual se aplica el impuesto, siempre considerando las exenciones y deducciones permitidas por la normativa legal. Es vital tener claro el valor comercial del inmueble y cómo se refleja en la escritura, pues cualquier diferencia relevante puede incidir al momento de calcular la plusvalía.
Base Imponible y Tarifa General
Según el artículo 556 del Cootad, el impuesto a la plusvalía corresponde al diez por ciento (10%) de la diferencia que provenga de la transferencia de estos inmuebles urbanos. La base imponible es la utilidad o plusvalía que se evidencia en la transferencia de dominio de un inmueble. El valor de venta será el más alto que resulte de comparar aquel registrado en el catastro municipal a esa fecha con aquel que conste en el contrato traslaticio de dominio. La tarifa general del Impuesto a las Utilidades es del 10% sobre la base imponible, aplicable en todos los casos excepto en transferencias de dominio a título gratuito, donde se aplica una tarifa del 1%.
Se deberá verificar si esta venta se la realiza antes o después de enero del 2006 para ver si procede o no la aplicación de la tarifa del 0.5% tal y como se indica antes. Para el caso de segundas ventas a partir del 2006, simplemente se debe tomar el precio de venta y deducir el precio de compra más las otras deducciones ya mencionadas. Al valor resultante se le aplica la tasa del 10%.
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Deducciones y Exenciones
Es importante mencionar que el Cootad dispone que se puede deducir del valor del impuesto los valores pagados por concepto de contribuciones especiales de mejoras. También influyen factores como los costos de escrituración, los impuestos pagados en la compra y las actualizaciones catastrales. Todos estos elementos pueden modificar la base imponible para exenciones a la plusvalía, reduciendo el monto final a pagar si están debidamente justificados. En Ecuador, algunas propiedades están exentas del impuesto a la plusvalía, especialmente aquellas destinadas a vivienda de interés social. En ciertos casos, los terrenos rurales también pueden estar exentos del impuesto a la plusvalía.
Pasos para el Cálculo
| Paso | Descripción | Fórmula / Detalle |
|---|---|---|
| 1. | Determinar la utilidad | Restar el precio de compra (o valor de escrituras) del precio de venta actual, sumando mejoras realizadas. |
| Fórmula | (Precio Venta + Mejoras) − (Precio Compra + Gastos Compra) = Utilidad. | |
| 2. | Aplicar el impuesto | Calcular el 10% sobre la utilidad obtenida. |
| 3. | Aplicar descuentos por tiempo | Se reduce el 0,5% por año transcurrido entre la compra y la venta, con un máximo de 20 años. Nota: esta aplicación debe verificarse según la normativa vigente y el año de la transacción, ya que la tarifa general actual es del 10% y el 0.5% aplica a ventas antes de enero de 2006. |
Procedimiento para Declarar y Pagar la Plusvalía
El pago de este impuesto se realiza en el municipio correspondiente del predio urbano -incluido terrenos- al momento de la transferencia de dominio del mismo. El pago se realiza ante el municipio donde se encuentra el inmueble y, en la mayoría de los casos, es un requisito previo para poder inscribir la transacción en el Registro de la Propiedad. El proceso comienza con la declaración del valor de la transacción, acompañada de la documentación que respalda tanto el precio de compra como el de venta. Con esta información, la administración municipal verifica el cálculo, aplica las deducciones correspondientes y emite el monto a pagar. Sin el comprobante de pago o la certificación de no adeudar este impuesto, la venta no se puede completar. Por eso es necesario anticiparse y revisar los valores y plazos establecidos en la ordenanza local con el fin de evitar retrasos o recargos innecesarios. Los contribuyentes deben incurrir en el pago de los impuestos municipales generados por la transferencia de dominio.
Para que proceda la inscripción en el registro de la propiedad es necesario realizar, paso a paso, una serie de trámites. El primer paso consiste en que el municipio actualice el catastro e igualmente liquide y cobre los impuestos que gravan la compraventa. El municipio tiene que liquidar los impuestos de acuerdo a la ley vigente a esa fecha.
Documentación y Proceso Inicial
Para realizar la declaración de transferencia de dominio en el formulario TD-002, conforme al instructivo que puede descargarlo en el aplicativo, se requieren los siguientes documentos:
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- Cédula de identidad (Número de todos los que intervienen en la transferencia de dominio).
- Para el caso de extranjeros: Pasaporte (Número).
- Seleccionar la opción Transferencia de Dominio, y escoger la opción “Nueva declaración de impuestos por transferencia de dominio”.
Aspectos Adicionales y Controversias
En Quito no solamente existe obligación de pagar este impuesto en la primera venta, sino también en otros tipos de transferencias. Una de las controversias es que este impuesto se aplica a ciertas transferencias donde no existe utilidad y, por ende, no habría derecho a cobrar este impuesto, como en donaciones o aportes de inmuebles a la formación de nuevas compañías, entre otros.
La ley del impuesto a la renta trata de manera diferente a quien realiza una actividad de forma habitual y a quien la hace esporádicamente. Así, cuando una persona realiza hasta dos transacciones inmobiliarias en un mismo año, no se la considera como actividad habitual del contribuyente. Se considera como actividad habitual a una persona que venda más de dos inmuebles dentro de un mismo año. También, a una empresa cuyo objeto social sea la promoción, construcción o comercialización de inmuebles, sin importar en este caso el número de transacciones que efectúe en un mismo ejercicio económico.
Dos obligaciones tributarias gravarían una misma transacción. Sería más justo que el contribuyente pueda usar el impuesto a la plusvalía como una deducción de su impuesto a la renta, pero para ello haría falta una reforma a la ley. El artículo 556 del COOTAD, por primera vez hace una aproximación a este problema al establecer que: “si un contribuyente sujeto al pago del impuesto a la renta tuviere mayor derecho a deducción por estos conceptos del que efectivamente haya podido obtener en la liquidación de ese tributo, podrá pedir que la diferencia que no haya alcanzado a deducirse en la liquidación correspondiente del impuesto a la renta, se tenga en cuenta para el pago del Impuesto a las Utilidades”. Sin embargo el problema es que quienes cobran estos dos impuestos son entidades distintas, los municipios por un lado, y el Gobierno nacional por el otro.
Si el método de cobro establecido por la nueva Ley resulta insuficiente para alcanzar las metas de recaudación de ciertos municipios, es posible que la tasa de impuesto sea elevada otra vez. Los constructores y las personas que estén en posibilidad de vender propiedades van a analizar dos veces la situación. Si el vendedor tiene que pagar un valor alto por impuestos, estará pensando en subir el precio de venta de su inmueble. Si la gran mayoría de vendedores aumenta sus precios de venta para compensar lo que les costará el nuevo impuesto a la plusvalía, esto irrefutablemente traería consigo un efecto inflacionario en el mercado inmobiliario, perjudicando a los compradores.
En el contrato de compraventa, comprador y vendedor acuerdan la materia de la venta y su precio. Sin embargo, éste es un contrato solemne, puesto que debe otorgarse por escritura pública y se perfecciona solamente cuando se opera la tradición o entrega del inmueble al comprador. La tradición o entrega del inmueble se cumple con la inscripción en el respectivo registro de la propiedad. En la venta de proyectos nuevos lo usual es que la promesa de compra venta se firme un año o más antes del traspaso de dominio y el comprador va abonando cuotas durante la construcción. La promesa de compraventa no genera impuestos. Recién cuando se perfecciona la transferencia de dominio definitiva, en ese momento, se aplica la ley vigente para liquidar los impuestos debidos.
Los conceptos técnicos deben establecerse claramente en cualquier ley para evitar interpretaciones a criterio de los funcionarios de turno. Por ejemplo, en un momento dado, el Municipio de Quito interpretó, sin fundamento técnico, que la construcción de terrazas, jardines, bodegas o estacionamientos no debía considerarse como mejoras. Gracias a esta interpretación el impuesto a la plusvalía de aquel entonces tendía a subir.
El avalúo municipal es relevante al calcular la plusvalía, porque sirve como referencia oficial para contrastar el valor comercial declarado en la venta. Si el precio pactado es muy inferior al avalúo, el municipio puede ajustar la base de cálculo para evitar subvaloraciones. Por esta razón, el avalúo influye tanto en el monto del impuesto como en la revisión de la base imponible para exenciones a la plusvalía. Declarar valores bien justificados reduce el riesgo de observaciones, ajustes y retrasos en el trámite.
Factores que Influyen en la Plusvalía de una Propiedad (Valoración General)
Ahora que ya entendemos qué es y cómo calcularla, te preguntarás de qué forma puedes analizar si la propiedad que deseas adquirir tiene o no plusvalía.
- Las zonas con mayor desarrollo y acceso a servicios suelen tener un incremento constante en la plusvalía.
- En áreas donde la demanda de propiedades para venta o alquiler es alta, como en zonas urbanas en expansión, las propiedades tienden a ver un aumento en su valor debido a la escasez de opciones disponibles.
- Realizar mejoras o mantener la propiedad en excelente estado puede aumentar su valor con el tiempo.
- En el caso de los departamentos, influye mucho el estado del edificio, así como las mejoras o mantenimientos que se le realice al mismo.
Como puedes ver, la plusvalía es un indicador esencial para calcular si la compra de una propiedad te dará ganancias o pérdidas a largo plazo. Un patrimonio que no solo permite tener un lugar estable donde vivir, sino la tranquilidad de que pueda generar ganancias si se necesita vender o alquilar.
Herramientas para Calcular la Plusvalía (General)
Existen plataformas que ofrecen estimaciones sobre el valor actual de una propiedad, permitiéndote tomar decisiones más informadas.
- Plataformas inmobiliarias.
- Calculadoras en línea.
- Asesoría profesional.
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